【正文】 目 錄 1 項(xiàng)目簡介 .................................................................... 1 2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及基本財(cái)務(wù)報(bào)表 ...................................................... 1 3 項(xiàng)目投資估算與資金籌措（第二階段） .......................................... 2 實(shí)施進(jìn)度 ................................................................ 2 投資估算與資金來源 ...................................................... 2 4 項(xiàng)目借款還本付息分析 ........................................................ 3 5 項(xiàng)目銷售與租賃收入預(yù)算（產(chǎn)品售價(jià)估算） ...................................... 5 6 項(xiàng)目銷售與租賃稅金及附加測(cè)算 ................................................ 7 7 總成本費(fèi)用表 ................................................................ 9 8 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ............................................................... 10 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的假設(shè)前提 ............................................... 10 損益表與項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力分析 ..................................................11 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利能力分析 ..................................................14 項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表 ................................................... 20 資產(chǎn)負(fù)債表 ............................................................. 21 9 敏感性分 析 ................................................................. 25 單因素敏感性分析 ....................................................... 25 雙因素敏感性分析 ................................................................26 10 盈虧平衡分析 .............................................................. 26 1 金國 商業(yè)大廈項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告 1 項(xiàng) 目簡介 北京市朝陽區(qū)在市中心的位置建立了一座大廈，有兩部分組成，分為東西兩座。分別命名為東閣與西閣。其主要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： a) 總用地面積： 43960m2 b) 總建筑面積： 172940m2 c) 建筑密度： ％ d) 容積率： e) 地下建筑面積： 11743m2 f) 地上建筑面積： 161197m2 g) 西塔樓建筑面積： 71771m2 h) 東塔樓建筑面積： 101169m2 i) 已完成工程部分：地下室工程，西塔樓上部四層混凝土 結(jié)構(gòu) 特別說明：這座大廈的修建過程被分為兩個(gè)部分，第一階段由投資者利用自己的資金 5 億完成了初期階段的修建。主要是地下室工程，西塔樓上部 死層混凝土結(jié)構(gòu)。第二階段則是我們這次要研究的重點(diǎn)。則第一階段在 這部做詳細(xì)說明。 2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及基本財(cái)務(wù)報(bào)表 東閣與西閣是位于商業(yè)中心，具有很好的地理位置。所以該大廈為商業(yè)樓，主要以出售和租賃為目的。計(jì)劃將項(xiàng)目兩棟塔樓分別建為一棟以出租為主的寫字樓（東閣）和一棟以出售為主商務(wù)寫字樓（西閣）。 表 1 東閣（出租為主的寫字樓）功能面積分布表 單位：平方 米 樓層 使用功能 每層面積（平方米） 總面積（平方米） 負(fù)二層 管理中心、維修間、變壓器房等低壓配電房等 4464 4464 夾層 170 170 負(fù)一層 商場(chǎng) 3013 3013 1 層 大堂、商場(chǎng)等 2648 2648 2 層 商場(chǎng) 1541 1541 3 層 商場(chǎng) 1541 1541 4 層 酒樓、餐廳 2505 2505 5 層 技術(shù)層 1774 1774 6～ 16 層 寫字樓 1541 16951 17 層 避難層 1541 1541 18 層 設(shè)備層 1541 1541 19～ 29 層 寫字樓 1541 16951 30 層 避難層 1541 1541 31～ 39 層 寫字樓 1541 13869 2 40 設(shè)備層 1541 1541 40 停機(jī)坪 180 180 合計(jì) 71771 表 2 西閣（出售為主商務(wù)寫字樓）功能面積分布表 單位：平方米 樓層 使用功能 每層面積（平方米） 總面積（平方米） 負(fù)二層 管理中心、維修間、變壓器房等低壓配電房等 4464 4464 夾層 170 170 負(fù)一層 商場(chǎng) 3013 3013 小計(jì) 7647 1 層 大堂、商場(chǎng)等 2648 2648 2 層 商場(chǎng) 1541 1541 3 層 商場(chǎng) 1541 1541 4 層 酒樓、餐廳 2505 2505 5 層 技術(shù)層 1774 1774 6～ 16 層 寫字樓 1541 16951 17 層 避難層 1541 1541 18 層 設(shè)備層 1541 1541 19～ 29 層 寫字樓 1541 16951 30 層 避難層 1541 1541 31～ 39 層 寫字樓 1541 13869 40 設(shè)備層 1541 1541 40 停機(jī)坪 180 180 小計(jì) 64124 合計(jì) 71771 3 項(xiàng)目投資估算與資金籌措（第二階段） 實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目的開發(fā)總工期為三年，從 2020 年 10 月起，至 2020 年 9 月。從項(xiàng)目開始動(dòng)工起，本項(xiàng)目的剩余土地使用權(quán)年限為 30 年。 投資估算與資金來源 開發(fā)總投資為： 萬 元人民幣 。其中一期投資為 5 億，二期投資為 121271 萬元。 項(xiàng)目 二期 開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行借款，三是租售收入用于投資部分?？紤]到開發(fā)商已投入了 50000 萬元完成了項(xiàng)目 前期的有關(guān)工作，因此本項(xiàng)目實(shí)際資金缺口為 55220 萬元，計(jì)劃由開發(fā)商投入自有資金 9720 萬元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款 45500 萬元用于投資，剩余部分 66051萬元由租售收入補(bǔ)充，總追加投資為 121271 萬元。項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表詳見表 4 所示。 3 表 3 投資總額和資金籌措表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 投產(chǎn)期 2020 2020 2020 2020 一 投資總額 1 建設(shè)投資 121271 2425 24254 33956 60635 2 建設(shè)期利息 小計(jì) 2425 3 固定資產(chǎn)原值 4 流動(dòng)資金 55200 2425 6582 5196 41017 二 建設(shè)投資籌措 121271 2425 24254 33956 60635 1 注冊(cè)資本 9720 2425 582 696 6016 2 融資 45500 0 6000 4500 35000 3 銷售收入再投資 66051 0 17672 28760 19619 三 流動(dòng)資金籌措 55220 2425 6582 5196 41017 1 自有資金 9720 2425 582 696 6017 2 借款資金 45500 0 6000 4500 35000 4 項(xiàng)目借款還本付息分析 根據(jù)建設(shè)期每年投資額估算，本項(xiàng)目需向銀行貸款 45500 萬元用于投資。 銀行貸款還本付息方式采用等額還本付息，從 2020 年開始還本付息， 2020 年還清。按照年利率為： %計(jì)算年利息。 本項(xiàng)目合計(jì)需支付利息 113648001元，詳見借款還本付息表 4。 4 表 4 借款還本付息計(jì)算表 單位：元 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)期 投產(chǎn)期 達(dá)產(chǎn)期 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 1 人民幣借款 本年借款 0 60,000,000 45,000,000 350,000,000 建設(shè)期利息 0 1,900,800 5,347,635 18,200,061 年初借款累計(jì) 61,900,800 112,248,435 480,448,496 395,788,457 305,764,359 210,036,334 108,242,981 年底還本付息 A 115101255 115101255 115101255 115101255 115101255 本年應(yīng)還本金 0 84660038 90024098 95728025 101793353 108242980 本年支付利息 0 30441217 25077157 19373230 13307902 6858275 2 應(yīng)還本金總和 0 84660038 90024098 95728025 101793353 108242980 還款折舊費(fèi) 0 84660038 47480000 47480000 47480000 其他資金 0 0 48248025 54313353 60762980 3 利息 0 1900800 5347635 18202061 30441217 25077157 19373230 13307902 6858275 進(jìn)固定資產(chǎn)部分 0 1900800 5347635 18202061 表中建設(shè)投資中涉及到建設(shè)期的利息，建設(shè)期的利息是只記 錄其利息數(shù)，其利息在以后才還。從 03 年開始借款。因?yàn)榻璧氖情L期貸款，所以按照利率的一半即 。而到了第二年即 04 年本年借的貸款仍然按照利率的 50%計(jì)算， 03 年累計(jì)過來的本息和則是按照利率的 100%計(jì)算。直到 06 年開始懷還本付息，此時(shí)采用 等額還本付息的方法。 本年支付利息 =年初借款的累計(jì) *利率。如 06 年支付的利息為 480,448,496*%=30441217 元。 由于收入的一部分是租賃收入， 因此租賃房屋也會(huì)產(chǎn)生一定的折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是資產(chǎn)的 一部分。因此就先提取還款折舊費(fèi)用來償還 所借貸款的利息費(fèi)用。利息中 進(jìn)固定資產(chǎn)部分的資金指的是建設(shè)期的利息 。 5 5 項(xiàng)目銷售與租賃收入預(yù)算 （ 產(chǎn)品售價(jià)估算） 本項(xiàng)目的收入來源 有 兩項(xiàng)：一是銷售收入， 二 是租賃收入。 西閣寫字樓全部用于出售，共 58093m2。東閣的寫字樓和商場(chǎng)以及西閣的商場(chǎng)全部用于出租。每年各項(xiàng)收入預(yù)測(cè)詳見表 表 表 7 所示。 表 5 西塔樓寫字樓銷售收入測(cè)算表 2020 2020 2020 2020 售價(jià) 13000 銷售率 30% 銷售面積 17428 銷售收入（萬元） 22656 2020 售價(jià) 14000 銷售率 75% 銷售面積 26142 銷售收入（萬元） 36598 2020 售價(jià) 13500 銷售率 100% 銷售面積 14523 銷售收入（萬元） 19606 合計(jì)（萬元） 78861 價(jià)格水平的假定 —— 本項(xiàng)目物業(yè)的租售價(jià)格是根據(jù)市場(chǎng)比較得出物業(yè)將來推出市場(chǎng)時(shí)的價(jià)格。 6 表 6