【正文】 皇家御景豪宅全程策劃報告――豪宅全程策劃理念創(chuàng)新范本：；:；：豪宅溯源Partl 　　　　　　　　　　　　SUYUAN 2003 年，一線城市曾經(jīng)各自上演了風格不一的豪宅大戰(zhàn)，2004 年，在121號和18號文件的指引下，豪宅的發(fā)展真正的回歸到本質上來。對于這種回報率過高的產品，如果不加以相當?shù)目刂?，必然泛濫成災，市場上以次充好的例子不勝枚舉。反之，在其相應的狹窄通道上，在高風險與高利潤的相互作用下，發(fā)展商必然能夠更加了解并創(chuàng)造出真正意義上的豪宅。一、定義豪宅豪宅是人們對高價值住宅的籠統(tǒng)性稱呼，并沒有一種確切的說法為這種產品做出定義，但是，隨著國內部分發(fā)展商們的瘋狂開發(fā)，許多學者認為，應該為這種高利潤的產品做出規(guī)范。英聯(lián)機構董事長、南開大學經(jīng)濟學博士郭建波認為：“豪宅是一個社會的少數(shù)富裕人群通過市場方式過度占有社會稀缺資源的一種居住狀態(tài)。豪宅是為滿足社會富裕群沛對稀缺資源較多占有的一種欲望而定制的豪華住宅，分為城市豪華公寓和郊外花園別墅兩種物業(yè)類型。在一個成熟的住房市場里，豪宅的數(shù)量應該占總的住宅存量的5 ％一10％。就國內的豪宅市場看，我們認為每套200 萬以上（含裝修）的城市公寓和300萬以上的別墅作為大致的價值界限比較臺適。”美國第一共和銀行對豪華住宅下的定義是：建筑面積為300 至600 平方米、有3 至6間臥室和3 至6 個衛(wèi)生間，并且價值在舊O 萬美元以上的地產。業(yè)界大多專業(yè)人士認為，豪宅更應該是一個相對概念，只要比周邊物業(yè)高出一定檔次，就可以視為該地區(qū)的豪宅。我們所涉及的策劃報告中的“豪宅”，所選用的正是這個相對豪宅的定義，而非絕對意義上的豪宅?！　∮纱丝梢姡瑢τ凇笆裁词呛勒?？”這個問題，沒有一個準確的定義，但是，對于豪宅的定律，卻是專家學者們一直認同的。二、豪宅的七大必備要素傳統(tǒng)意義上的“豪宅”注重的是“建筑藝術與文化沉淀”，它存在于各個國家的各個年代．因此，它不是單一的想象，體現(xiàn)著住宅投資的價值取向，有其內在的規(guī)律和存在的必然，人們總結出七大豪宅定律來概括國內外豪宅市場的共性：1 、豪宅的城市定律豪宅的區(qū)位定律：豪宅不僅集中密布于大都市的中心區(qū)，即使非城市中心的豪宅也擁有豐富的自然景觀資源和絕佳的風景勝地。例如香港的深水灣和臺灣的陽明山?！　∈紫?，豪宅只有依附于豪宅區(qū)才能存在。一般而言，普通住宅可以存在于一個不太成型的居住區(qū)域里，甚至可以以獨棟的形式單獨存在。但豪宅卻不可能單獨存在于一個普通的居住區(qū)中。因為，只有成片的豪宅聚集在一起，才能形成我個通常意義上所說的豪宅區(qū)，也只有成區(qū)之后，才才能形成豪宅所必需的安全感、私密性、進深感以及由此而形成的尊貴感。　　其次，在任何一個城市化程度比較高的城市里，豪宅區(qū)域總是成區(qū)成片地分布，而且集中在幾個相對狹小的豪宅區(qū)內。唯有如此，才能在區(qū)內延伸出豪宅所需要的配套設施，如豪華會所、高檔精品店、高爾夫球場等等。如果不進行這種豪宅的聚集，那么，這些豪宅一族所需要的配套設施．就會因為達不到經(jīng)濟性的規(guī)模而無法配齊。從這種意義上講，“豪宅成區(qū)”也是城市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的一種必然結果。2 、豪宅稀缺資源的獨占性豪宅的珍貴性主要沛現(xiàn)在土地的稀缺價值、特殊資源價值、景觀價值、建筑特色和城市的人文價值上，如特殊的海景資源、湖景資源、河景資源、山景資源、森林資源、區(qū)域在城市中的不可替代的人文資源等等，例如法國地中海沿岸、美國加州比華利山、日本東京灣。從豪宅占用的資源類型來分，主要有兩大類：第一：人文豪宅區(qū)　　所謂人文豪宅區(qū)，就是指由于歷史或人文的因素而形成的豪宅區(qū)，如北京的東城區(qū)、天津的五馬路、上海的原租界區(qū)等等地段，都是屬于人文豪宅區(qū)。這類豪宅區(qū)雖然大多在街景或綠化上都比周邊地段更具優(yōu)勢，但是這種優(yōu)勢并不明顯，而且，也并不是這些豪宅形成的原因。這些豪宅形成的原因是源于人文因素，而不是環(huán)境。第二：自然豪宅區(qū)所謂自然豪宅區(qū)，也稱景觀豪宅區(qū)，像北京的溫愉地帶，就是典型的自然豪宅區(qū)。這類豪宅區(qū)的形成，完全是由于其區(qū)域所在地的自然景觀因素，遠勝于當時城市中的其它地段，而且交通、市政、人氣等因素也至少處于中等水平。這樣，在高端客戶回歸自然的需求帶動下，這一區(qū)域往往領先一步發(fā)展起來，成為城市新貴的首選之地。3 、豪宅的低密度性和舒適性這是檢驗豪宅的一個重要指標，豪宅的永恒之道在于其建筑、人、自然、城市的和諧統(tǒng)一，就其產品市身而言，它與普通住宅實質上的差別在于二豪宅更注重舒適性和享受性?！　」δ軈^(qū)域劃分多樣細致：休閑、娛樂、社交和居住的功能分隔在不同的區(qū)域得以實現(xiàn)。擁有多樣的空間樣貌：門庭、客廳、主餐廳、廣闊的私家花園、下沉式庭院、功能齊備的私家會所、室內外雙泳池……如果是公寓豪宅，因為沒有足夠的自然環(huán)境可以借用，所以對室內外空間及景觀環(huán)境的營造便尤為看重：環(huán)景面的最大化，個性化室內空間設計，私家電梯的直接入戶，主次入口分離，空中游泳池……在不影響采光通風的情況下，具有不同功能及景觀要求的前后空中花園提供的戶外活動機會，亦是絕佳的城市觀景平臺。4 、豪宅裝修和裝飾的豪華性豪宅的建筑、裝飾材料比較昂貴，裝修和裝飾價值是豪宅的重要組成部分，宅邸中的一切可能都來自世界上各個領域最頂級的品牌，室內的手工紡織物品應當是專門設計定制的，以反映主人的審美取向。住宅中藝術品收藏必不可少，而那些可直接送入博物館的藏品是主人品位的印證。5 、豪宅居住的尊貴性豪宅之所以賣得那么貴的原因，除了因為其本身的“先天”優(yōu)勢之外，豪宅是身份的象征．發(fā)展商銷售的是富豪的生活，是“尊享”六星級酒店式的服務，固而其“后天”的物業(yè)管理服務亦成為了增加物業(yè)保值增值的砝碼。6 、豪寶的適度超前與可持續(xù)性豪宅產品都極具個性化，產品的設計大都出自世界級大師的手筆。而設計的適度超前及區(qū)域在城市規(guī)劃中的重要位置更是豪宅經(jīng)得起時間的考驗、歷久常新的原動力?！　±?，比爾 蓋茨的家是高科技的展示中心，來訪者的個人信息在通過入口時就被儲存進電電腦中。蘊藏著巨大的傳感器的地板會根據(jù)陽光的強度，來調節(jié)房間內的燈光亮度以及空氣溫度、濕度……7 、豪宅的安全性與私密性所有豪宅都盡可能地在公眾視線之外，為了保證安全和私密性，無論是社區(qū)還是單體建筑，豪宅一般有高于兩米的圍墻。在世界各地的豪宅區(qū)中，無論是美國的比華利山，還是新加坡香格飯店周邊的豪宅區(qū)域，均坐落于“路的盡端”，以遠遠避開街道或公路兩側及一切視線能及的地方，這是一種通常的規(guī)劃手法。　　一般而言，豪宅的設計方案需要保密，其設計一般都委托建筑師度身定制，不僅外人無法了解其內部空間設置，甚至于設計師身份，事務所名稱也在保密之列。三、豪宅之旅有位華僑說：“社會在進步，人類的絕對財富在增加，但同一位置的有歷史的好房子卻不是同比增長的，這個供需的缺口就是豪宅不斷增加的價值源泉?！彼?，歷史感也是人們認同一棟房子是否是極品豪宅的重要因素。赫斯特豪宅可以稱得上是美國最早的豪宅，它坐落于美國洛彭磯一個小山丘上，是一棟巨大的面海的獨立建筑，它的“豪”字在浴室上可見一斑，完全土耳其皇家御用品質的內部設計，猶如宮殿般豪華氣派。從最早的赫斯特豪宅到現(xiàn)在的蓋茨的豪宅，美國的豪宅最顯著的特點是有錢人身份和地位的象征，而不一定是官爵的沛現(xiàn)?，F(xiàn)在，美國已經(jīng)形成了幾個豪宅區(qū)，包括有馬里布海灘、長島、比佛利山莊和紐約中央公園大道等，這些地方都是景觀和地段絕佳的區(qū)域。再看歐洲，歐洲的豪宅出現(xiàn)得更早，最典型的就是城堡。城堡的主人絕大多數(shù)是有著皇家血統(tǒng)的官爵，由于這些官爵經(jīng)常需