【正文】 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1 總論 項(xiàng)目名稱XX 項(xiàng)目承辦單位及基本情況承辦單位：湖南XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司注冊(cè)資金：2000萬(wàn)元注冊(cè)地點(diǎn)：XX市XX區(qū)XX路法人代表：許XX湖南XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)限公司于2003年12月成立，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三級(jí)資質(zhì)。公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（以資質(zhì)證辦準(zhǔn)）。建筑材料批零兼營(yíng)。公司設(shè)有開(kāi)發(fā)部、工程部、財(cái)務(wù)部、銷售部和綜合管理辦工室等部門，共有員工32人，其中80%以上具有工程、竣工商品房近140000平方米，投資逾14500萬(wàn)元。 研究范圍與研究依據(jù) 研究主要范圍：根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，本執(zhí)行研究范圍主要包括市場(chǎng)分析、選址、建設(shè)條件、工程初步方案、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面內(nèi)容。 研究主要依據(jù)：（1）XX市人民政府令《XX市征地補(bǔ)償安置條例實(shí)施辦法》；（2）《XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃綱要》；（3）《XX市城市總體規(guī)劃2001——2020》；（4）《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》，國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資［2002］15號(hào)審定；（5）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；（6）建設(shè)部建材［2000］205號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；（7）XX市統(tǒng)計(jì)局、房產(chǎn)局等政府部門發(fā)布的數(shù)據(jù)；（8）建設(shè)方提供的其它資料；（9）建設(shè)單位關(guān)于編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書；（10）其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范。 項(xiàng)目背景XX市地處湖南省中部，為長(zhǎng)、株、譚“金三角”重要一隅，是我國(guó)南方最大的鐵路交通樞紐，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)。改革開(kāi)放以來(lái)，XX的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。2002年，XX市區(qū)人口達(dá)76萬(wàn)人，根據(jù)城市發(fā)展總體規(guī)劃，到2013年，將發(fā)展成為120萬(wàn)人口的綜合性城市。2002年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到355億元，其中：第一產(chǎn)業(yè)52億元，第二產(chǎn)業(yè)172億元，第三產(chǎn)業(yè)130億元，全市在崗職工年均工資10536元/人，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7920元。進(jìn)入21世紀(jì)，XX市人民政府通過(guò)實(shí)施“城市發(fā)展戰(zhàn)略”，城市基礎(chǔ)設(shè)施日益完完善，城區(qū)范圍不斷外延，城市容貌煥然一新，這極大地帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。XX區(qū)是XX市商業(yè)活動(dòng)最為活躍的區(qū)域，第三產(chǎn)業(yè)成就裴然，非公有制經(jīng)濟(jì)得到了較快發(fā)展，飲食、文化、娛樂(lè)業(yè)形成了一定的規(guī)模，2009年，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)總額達(dá)70億元，個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)年總收入達(dá)1000萬(wàn)元，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)幾年調(diào)整、形成了北以建材裝飾材料為主，中以服飾為主，南以摩托車及配件為主，其間以電腦、建材產(chǎn)品、書刊、副食、煙酒批發(fā)等特色市場(chǎng)為補(bǔ)充體系，美食在XX，消費(fèi)在XX的格局其本形成。本項(xiàng)目選址正是位于XX區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心地帶，前幾年開(kāi)通的XX大橋位于建寧港入口湘江的上游，連接X(jué)X區(qū)的建寧大道和天元區(qū)的泰山路，河?xùn)|引橋高架跨越沿江南路、建設(shè)南路后，與建寧大道平交，區(qū)域商務(wù)氛圍極濃，其周邊與多家大型超市、專業(yè)市場(chǎng)鄰近，通過(guò)多條公交路線可便捷通達(dá)市內(nèi)各區(qū)，場(chǎng)地內(nèi)山、水條件極其優(yōu)越，適宜住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)。業(yè)主經(jīng)反復(fù)踏勘、論證，基本確立了投資項(xiàng)目。本次研究旨在通過(guò)對(duì)有關(guān)情況詳細(xì)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行可行性分析，作為項(xiàng)目是否投資開(kāi)發(fā)的決策依據(jù)及項(xiàng)目招商、融資的參考依據(jù)。 項(xiàng)目概況 建設(shè)地點(diǎn)XX市XX區(qū)荷葉路。178。，規(guī)劃建設(shè)3棟25層住宅建筑，總建筑面積69752㎡共600套住宅。總停車位325個(gè)，地面停車位95個(gè)，地下停車位118個(gè)，建筑底層架空停車位112個(gè)。建設(shè)期限：2013年6月——2015年12月。建設(shè)目標(biāo)：本項(xiàng)目主要是為了順應(yīng)XX市城市發(fā)展戰(zhàn)略的需要，以市場(chǎng)化的運(yùn)作方式建設(shè)一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、功能適用的居住區(qū)，娛樂(lè)休閑購(gòu)物區(qū)、滿足XX市場(chǎng)群個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、藍(lán)領(lǐng)階層及灰領(lǐng)階層的住房需求和辦公、經(jīng)商需求。 項(xiàng)目投入總資金及效益情況（1）。其中2013年5000萬(wàn)元。（2）項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源：企業(yè)自有資金6000萬(wàn)元，銀行貸款5000萬(wàn)元。（3）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 項(xiàng)目建成后，，％，％。（4） 項(xiàng)目社會(huì)效益①項(xiàng)目可供600套住宅，改善XX區(qū)私營(yíng)業(yè)主及周邊藍(lán)領(lǐng)階層，灰領(lǐng)階層居住條件，滿足日益增長(zhǎng)的住宅消費(fèi)需求和辦公、經(jīng)商需求；②項(xiàng)目建設(shè)能促進(jìn)人文景觀的保護(hù)和建設(shè)；③有利于加快XX市的城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市邊緣地區(qū)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移，促進(jìn)城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)向一元經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變；④增加權(quán)社會(huì)固定資產(chǎn)投資力度，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)；⑤帶動(dòng)相關(guān)企業(yè)發(fā)展、直接、間接帶動(dòng)建材、冶金、機(jī)械等多個(gè)部門和行業(yè)的發(fā)展，；⑥房地產(chǎn)屬勞動(dòng)密集產(chǎn)業(yè)，可吸納大量的勞動(dòng)力，對(duì)緩解現(xiàn)階段的社會(huì)就業(yè)矛盾起到一定的作用。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 表一 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注1總用地面積㎡2總建筑面積㎡住宅建筑面積㎡門面建筑面積㎡地下停車場(chǎng)㎡3住宅戶數(shù)戶6004建筑密度％5容積率6綠地率％7建設(shè)總工期年8總投資萬(wàn)元9總收入萬(wàn)元10銷售稅金萬(wàn)元11所得稅萬(wàn)元12利潤(rùn)總額萬(wàn)元13稅后利潤(rùn)萬(wàn)元14投資利潤(rùn)率%15投資利稅率% 問(wèn)題與建議本項(xiàng)目主要面向XX區(qū)私營(yíng)業(yè)主及周邊藍(lán)領(lǐng)階層、灰領(lǐng)階層建設(shè)普通住宅區(qū)和市場(chǎng)區(qū)，并以市場(chǎng)化的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這與國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)［2003］18號(hào)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》精神是一致的，其總體方向符合國(guó)家投資政策導(dǎo)向。通過(guò)過(guò)市場(chǎng)需求、工程方案以及財(cái)務(wù)效益等方面的分析，項(xiàng)目是可行的。在具體規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中，還需注意以下問(wèn)題：（1） 掌握開(kāi)發(fā)節(jié)奏。本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模較大，而市場(chǎng)消化有一個(gè)過(guò)程，因此，開(kāi)發(fā)與銷售必須協(xié)同。現(xiàn)在的市政配套離遠(yuǎn)期規(guī)劃布局有一定距離，盡管銷售目標(biāo)基本商定，還有待于進(jìn)一步落實(shí)，因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)掌握好開(kāi)發(fā)節(jié)拍，策略上堅(jiān)持控制資源、落實(shí)銷售對(duì)象的原則，掌握開(kāi)發(fā)的主動(dòng)權(quán)。（2） 重視建筑細(xì)節(jié)。盡管一個(gè)住宅項(xiàng)目或市場(chǎng)項(xiàng)目的成功弄好很大程度上有賴于區(qū)域位置，但同一地段高、中、低檔樓盤并列的情況也不乏實(shí)例，究其原因無(wú)非是建筑產(chǎn)品細(xì)節(jié)上的差異。本項(xiàng)目場(chǎng)地自然環(huán)境十分優(yōu)越，在如何保持優(yōu)美環(huán)境并貼近特定目標(biāo)群體的實(shí)際需要上，還有待下一步規(guī)劃設(shè)計(jì)中進(jìn)一步論證。就本項(xiàng)目而言，目標(biāo)消費(fèi)群體的收入處于中等偏上，銷售單價(jià)都較高，因此目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)建筑品質(zhì)的關(guān)心程度和遠(yuǎn)景規(guī)劃可能高于價(jià)格。因此，建議設(shè)計(jì)理念超前，適當(dāng)豐富建筑類型，品質(zhì)適度超前。（3） 控制資金風(fēng)險(xiǎn)。央行121號(hào)文下發(fā)后，對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸控制較嚴(yán)，不僅影響了部分購(gòu)買力，而且降低了資金回款速度。本項(xiàng)目建設(shè)資金擬全部自籌，理論上資金成本是最低的，但效率較低，而且開(kāi)發(fā)商也因此承擔(dān)了全部風(fēng)險(xiǎn)，這在大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中少見(jiàn)，建議適當(dāng)調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，按3：4：3（自有資金：銀行貸款：預(yù)售款）比例籌措，將風(fēng)險(xiǎn)分散。2 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 政策及宏觀形勢(shì)1998年，國(guó)務(wù)院召開(kāi)了住宅體制改革，加快住房建設(shè)工作會(huì)議，下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)的通知》，自此，居民住房消費(fèi)有效起動(dòng)，住房商品化體制基本確立，房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于改善居民居住條件、推動(dòng)投資和消費(fèi)增長(zhǎng)，以及擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)等方面都起到了積極的作用。2003年9月，建設(shè)部召開(kāi)了房地產(chǎn)會(huì)議，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行了總體評(píng)價(jià)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是健康的，總量基本平衡、結(jié)構(gòu)有所改善、市場(chǎng)供銷兩旺、價(jià)格基本穩(wěn)定。第一、城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立。目前，住房實(shí)物分配已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)停止，大多數(shù)城市實(shí)施了住房分配貨幣化。公有住房改革穩(wěn)步推進(jìn)，城鎮(zhèn)可售公房80%以上已經(jīng)出售給了職工，%。新的住房供應(yīng)體系初步建立，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)取得重要進(jìn)展，對(duì)城鎮(zhèn)廉租住房制度進(jìn)行了積極探索。住房二級(jí)市場(chǎng)逐步開(kāi)放，存量住房交易日趨活躍。房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理迅速發(fā)展，服務(wù)內(nèi)容不斷增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)體系基