【正文】 2022年昆山舜江碧水豪園前期策劃案 2 0 0 7 年 11月 一、昆山 截至今年七月初，昆山樓市在售樓盤 273 個。其中包含多層、小高層住宅、別墅、商鋪、辦公樓以及小戶型公寓。單價上看，從 2022多元每平米的“華強(qiáng)陽光都城花園”到 8000元以上的“紅頂會館”，多種價格層面的項(xiàng)目都有。分布區(qū)域也包含了主城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊。 百花齊放的現(xiàn)象也說明昆山樓市已趨向成熟。 昆山樓市簡述 從開發(fā)和銷售情況來看， 主城區(qū)的城南和城西表現(xiàn)突出，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊中則是以千燈為代表的沿滬產(chǎn)業(yè)園和以花橋?yàn)榇淼膰H商務(wù)城板塊，異軍突起在開發(fā)面積、銷售面積、成交單價也有較大的提升。新客運(yùn)站的落成促成了城南的崛起，森林公園和體育中心成就了城西的生態(tài)居住區(qū)?；驀H商務(wù)城和千燈沿滬產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃給這兩個區(qū)域帶來巨大的發(fā)展空間。 昆山樓市簡述 目前昆山樓市存量房源 48000套，上半年累計成交 16790套。其中中心城區(qū)占總銷售額的 %，城東區(qū)占 %，城南區(qū)占 %，城西占 %，城北占%，沿滬產(chǎn)業(yè)園占 %，國際商務(wù)城板塊占 %，陸家占 %，張浦占%，南部水鄉(xiāng)（周莊、錦溪、淀山湖）占 %。昆山樓市供求關(guān)系保持平穩(wěn)態(tài)勢，市場呈良性發(fā)展。 昆山樓市簡述 昆山房地產(chǎn)數(shù)據(jù)說明 — 人均居住面積 05101520253035402022年 2022年 2022年 2022年 2022年年份 內(nèi)容 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 平均增長率 人均居住面積（㎡） —— 增長率 （ %） 05101520253035402022年 2022年 2022年 2022年 2022年昆山房地產(chǎn)數(shù)據(jù)說明 — 歷年施工量統(tǒng)計 年份 內(nèi)容 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 施工量 (萬㎡ ) 1350 1498 增長率 (%) — 020040060080010001200140016002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年昆山市年施工量逐年上升， 20222022年施工量的 絕對值仍在不斷增長 。 20222022年增長速度快 ,但 20222022由于增長基數(shù)變大 ,增長速度變緩 . 昆山房地產(chǎn)數(shù)據(jù)說明 — 歷年竣工量說明 年份 內(nèi)容 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 竣工量 （ 萬㎡ ） 324 增長率 （ %） — 01002003004005006002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 昆山市竣工量增長情況與施工量相似， 20222022年 基數(shù)逐年增長，但增長率呈下降趨勢， 2022年則竣工量與增長率均呈現(xiàn)增長趨勢。 昆山房地產(chǎn)數(shù)據(jù)說明 — 歷年銷售量說明 年份 內(nèi)容 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 銷售量（萬㎡ ） 198 增長率（ %） —— 33% 0501001502002503003504002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年2022年是宏觀調(diào)控的第一年 ,對房地產(chǎn)市場的影響較大 ,供需雙方對市場發(fā)展和宏觀調(diào)控的走向均持觀望態(tài)勢 ,造成 2022年銷售量增長率有所下降； 2022年盡管宏觀調(diào)控仍在繼續(xù) ,但中央和地方政府反復(fù)強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控的目的。更主要的是昆山市場需求的強(qiáng)勁 ,使昆山房地產(chǎn)商品房銷售量仍取得較好成績； 2022年宏觀調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng) ， 但由于昆山外資企業(yè)及私營企業(yè)員工購買力強(qiáng)，成交量較 2022年有了更大的提高，且成交主要以自住為主； 2022年宏觀調(diào)控主要在加息、增加第二套住宅的首付 ，在人民幣增值加速的 2022年，流動性過剩是不可能緩解的，加息并不能抑制樓市和股市的節(jié)節(jié)走高。自 07年春節(jié)后，全國商品房出現(xiàn)了熱銷和不可抵擋的房價上升狀況。但 9月 27日出臺的房貸新政，增加首付和上浮 基準(zhǔn)利率對度假、投資產(chǎn)品己出現(xiàn)了一定的打壓。 昆山房地產(chǎn) — 成交均價走勢圖 15002022250030003300355038400500100015002022250030003500400045002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年根據(jù)昆山區(qū)域市場特點(diǎn)及 2022年宏觀市場評估 : 2022年昆山房地產(chǎn)市場整體價格以 穩(wěn)中略升為基本特點(diǎn)； 2022年整體成交均價為 3840元 /平米 ,據(jù)不完全統(tǒng)計，截止 07年９月底， 商品房住宅以 800/平米上揚(yáng)。 昆山和上海兩地相距 56公里 (非直線 )，滬寧高速公路連接兩地。昆山到上?；疖囌尽⒑鐦驒C(jī)場以及陸家嘴都有直線大巴。乘坐最新增開的動力車組， 25分鐘即可到達(dá)，票價與上海夜間出租車起步價一樣。這段距離大約是虹橋機(jī)場到陸家嘴的兩倍，到張江高科的 。 昆山與上海 昆山 —— 張浦 上 海 張 浦 區(qū) 域 圖 ? 張浦鎮(zhèn)位于昆山市版圖中心，區(qū)域交通便捷，南有蘇滬高速，西接蘇州環(huán)城高速，北側(cè)滬寧鐵路、滬寧高速、 312國道近在咫尺，蘇虹機(jī)場路、南北公路在集中區(qū)穿過。獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢，讓張浦成為蘇滬經(jīng)濟(jì)圈里一個重要的連接點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了與昆山、蘇州和上海的有機(jī)對接。 昆山 —— 張浦 ? 全鎮(zhèn)本地人口 6萬 ,外來人口近 7萬，轄 1個工商管理區(qū)、 2個街道辦事處、 5個社區(qū)居委會、 18個行政村，鎮(zhèn)域面積 。 昆山 —— 張浦 ? 依托自身優(yōu)越的地理位置和便利的交通條件 ,張浦鎮(zhèn)積極開拓、銳意進(jìn)取，主動接受上海浦東、蘇州新加坡工業(yè)園和昆山開發(fā)區(qū)的輻射，截止目前，全鎮(zhèn)累計注冊外資項(xiàng)目 469個，注冊外資 ，投產(chǎn)外資企業(yè) 288家；注冊民營項(xiàng)目 1286個，注冊資本 ，投產(chǎn)民營企業(yè) 850多家。培育了臺玻、海虹、日滔等 25家銷售超億元企業(yè) ；連續(xù)多年被評為“蘇州市年度利用外資先進(jìn)單位”、“蘇州市外向型經(jīng)濟(jì)先進(jìn)單位”。 昆山 —— 張浦 外商關(guān)注城市，張浦鎮(zhèn)發(fā)展不容小覷 ? 趙陵山良渚文化遺址 ? 張浦鎮(zhèn)南商鞅潭 ? 丹桂園 ? 商鞅潭畔 ? 太陽島 ? 陽明山莊 昆山 —— 張浦 美張浦 新文化 悠久歷史綻新葩 ? 根據(jù)昆山市總體規(guī)劃，張浦不是要保留的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)，但卻不乏深厚的歷史文化底蘊(yùn)，一樣擁有優(yōu)美的景觀。張浦的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走的是工業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化之路，張浦的文化也充滿了時代氣息。 積極發(fā)展新文化 建設(shè)文明張浦 昆山 —— 張浦 ? 提升人氣 ? 2022年 12月 28日，位于滬寧高速和新 312國道之間的汽車客運(yùn)總站落成并投入使用。與之比鄰的人力資源市場也即將竣工。 ? 增加居住人口 ? 城南出口加工區(qū)近年來發(fā)展極為迅速，南亞、新富士康、神達(dá)電腦、緯創(chuàng)科技等眾多大企業(yè)均在此落戶，大大增加了居住人口的規(guī)模。 ? 提升人群層次 ? 新近開發(fā)的幾個房產(chǎn)項(xiàng)目吉田國際廣場、世茂蝶湖灣等，規(guī)模大、檔次高，有效提升城南板塊居住人群的層次和消費(fèi)能力。 昆山 —— 張浦 張浦的城南副中心地位逐漸被確立 ? 未來張浦的定位是成為昆山南部小城市。鎖定 “三個未來” 定位，即未來張浦應(yīng)該是制造業(yè)發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，未來張浦應(yīng)該是功能配套的城市副中心，未來張浦應(yīng)該是環(huán)境優(yōu)美、適宜人居的現(xiàn)代小城市。 小規(guī)劃，大定位 —— 實(shí)力張浦悄然走來 昆山 —— 張浦 ? 張浦的物業(yè)形態(tài)以普通住宅為主，而且針對張浦購房群體的整體定位，項(xiàng)目多為小面積低總價的小戶型。相比較昆山各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房價，我們不難發(fā)現(xiàn)，張浦的房價是相對較低的，尤其是比起千燈和花橋，房價的差距甚至大于地理位置的差距。 昆山 —— 張浦 ? 據(jù)調(diào)查，在張浦工作的新昆山人，多數(shù)會選擇 80— 90平米的小戶型，這部分人占據(jù)了購房群體的主體地位，購房需求最大；而 130平米以上的房子，較受張浦本地人青睞，本地人的置業(yè)觀念比較喜歡大房子，以舊換新更是以此為主。而恰恰是這兩者之間的房子，目標(biāo)群體反而不太明確。 昆山 —— 張浦 ? 隨著張浦越來越接近昆山市中心尤其是新客運(yùn)站的投入使用，使得張浦也逐漸成為昆山城市居民關(guān)注的焦點(diǎn)，張浦的低房價和發(fā)展?jié)摿σ惨呀?jīng)吸引越來越多的中心城區(qū)的市民前來購房，這也將是張浦購房群體的一大必然趨勢。 昆山 —— 張浦 昆山 —— 張浦 樓盤總數(shù) 10大板塊 總成交量 上榜個數(shù) 20 中心城區(qū) 0 0 21 城東 546 2 19 城南 1777 6 50 城西 1623 6 61 城北 1154 4