【正文】 夢(mèng)想 造城 泉州城東項(xiàng)目全程策劃方案 一句話 我們深知，每一筆資產(chǎn)都寄托著客戶的希望和夢(mèng)想。 Mike Woeller 加拿大帝國(guó)銀行首席信息官麥可 .沃倫 一個(gè)人物 I have a dream. 我有一個(gè)夢(mèng)想。 美國(guó)黑人民權(quán)運(yùn)動(dòng)領(lǐng)袖馬丁 .路德 .金 我們看到 超越物質(zhì)與財(cái)富的夢(mèng)想。 它是人類進(jìn)步的真正動(dòng)力 也是閩南精神生存與發(fā)展的生命力 而這也正是 本項(xiàng)目 的迷人魅力所在 確立全案五大戰(zhàn)略目標(biāo) ： 實(shí)現(xiàn)一個(gè)城市的夢(mèng)想 ――― 泉州從海西經(jīng)濟(jì)“發(fā)動(dòng)機(jī)”到“淡出閩東南” ，城市夢(mèng)想快速騰飛，而本案做為實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的載體，不僅僅是一個(gè)普通的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目更是扮演了運(yùn)營(yíng)城市的角色，承擔(dān)著歷史使命，必然將為城市創(chuàng)造價(jià)值。 引領(lǐng)一種全新的國(guó)際生活方式 ――― 泉州城市建設(shè)框架的拉開，消費(fèi)理念隨之發(fā)生了質(zhì)的改變，本案的設(shè)立不僅拉升了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)，更是引領(lǐng)一種“新城市主義”的國(guó)際生活方式。 樹立一個(gè)品牌與利潤(rùn)共贏的經(jīng)典案例 ――― 海西地產(chǎn)實(shí)力凝聚 ,以品牌與品質(zhì)為基礎(chǔ)，為泉州造城，引領(lǐng)泉州的國(guó)際化進(jìn)程，即將為泉州創(chuàng)造一個(gè)品牌與利潤(rùn)共贏經(jīng)典案例。 整合一支頂尖的夢(mèng)幻操作團(tuán)隊(duì) ――― 海西城東項(xiàng)目的體量對(duì)泉州的地產(chǎn)而言是一艘航空母艦，它的成功起航除了要整合社會(huì)資源之外，更重要的是整合一支頂尖的夢(mèng)幻操作團(tuán)隊(duì)為項(xiàng)目保駕護(hù)航。 ５ 、 創(chuàng)新一種獨(dú)特的開發(fā)模式 ――― 只有創(chuàng)新一套真正屬于自己的開發(fā)模式才能在全國(guó)的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)中立于不敗之地 ， 為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和品牌價(jià)值最大發(fā)揮奠定基礎(chǔ) 。 聚焦 10大核心問題： 1. 如何解決項(xiàng)目定位與城市運(yùn)營(yíng)之間的關(guān)系？ 2. 如何界定開發(fā)周期以及各類產(chǎn)品間互動(dòng)？ 3. 如何設(shè)定有效的利潤(rùn)模式，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)？ 4. 如何借力借勢(shì)整合優(yōu)質(zhì)資源與團(tuán)隊(duì)？ 5. 如何對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新，從而凌駕市場(chǎng)，脫穎而出？ 6. 如何合理解決商業(yè)運(yùn)作的課題？ 7. 如何利用配套資源來增加項(xiàng)目附加值？ 8. 如何擴(kuò)大目標(biāo)消費(fèi)群，鎖定財(cái)富階層？ 9. 如何解決項(xiàng)目心理距離與倡導(dǎo)的生活方式對(duì)接的問題？ 10. 如何通過項(xiàng)目的操作來創(chuàng)立海西品牌和獨(dú)特的開發(fā)模式 ？ 我們帶著五個(gè)目標(biāo)與十大問題 開始一場(chǎng)城市的夢(mèng)想之旅 一、城市解讀 ? 古時(shí)“絲綢之路”起錨地而今“僑鄉(xiāng)”與“品牌之都” ? 福建省“三駕馬車”的“經(jīng)濟(jì)中心” ? 民本經(jīng)濟(jì)是泉州經(jīng)濟(jì)主要特點(diǎn) ? 城市化建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平脫節(jié) ? 泉州城市第三產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)空間厚積薄發(fā) ? 城市核心板塊 呈現(xiàn) “ 騰籠換鳥”格局 環(huán)渤海 長(zhǎng)三角 珠三角 海峽經(jīng)濟(jì)圈 城市發(fā)展趨勢(shì) 種群 族群 城市 街區(qū)群落 邊界消失 泉州人時(shí)代， 走赴世界，財(cái)富追逐 泉州華僑時(shí)代， 人以群分，論富時(shí)代 泉州建設(shè)時(shí)代， 世界影響泉州 泉州生活時(shí)代， 泉州影響世界 世界泉州時(shí)代， 無邊界國(guó)際文化融合 從城市發(fā)展趨勢(shì)看到泉州未來： 一個(gè)國(guó)際化規(guī)模的城市 一個(gè)國(guó)際化消費(fèi)的城市 一個(gè)具備特色功能的港口城市 一個(gè)具有聚合能力的城市 我們期待的泉州： 海峽經(jīng)濟(jì)圈的國(guó)際化核心港口城市 一個(gè)新泉州即將橫空出世 ! 二、市場(chǎng)剖析 20222022泉州房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng) 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 單元：億元 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率 20222022泉州住宅建設(shè)投資狀況 0 10 20 30 40 50 60 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 住宅建設(shè)完成投資 增長(zhǎng) 20222022泉州商品房竣工 /銷售面積對(duì)比 0 50 100 150 200 250 300 350 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 % % % % % % % 商品房竣工面積 商品房銷售面積 竣工面積增長(zhǎng) 銷售面積增長(zhǎng) 近年供需失衡 住宅建設(shè)增幅回落 整體運(yùn)營(yíng)分析 現(xiàn)階段泉州樓市特征分析 泉州0 5 . 0 6 年住宅供應(yīng)情況( 單位: 萬平方米)0 20 40 60 80 1002022年2022年5354555657585960商品房供應(yīng)量 商品房去化量 二手房交易量泉州市場(chǎng)供應(yīng)與去化情況單位: 萬平方米泉州住宅價(jià)格變動(dòng)表( 單位 : 元 / 平方米 )460533003313399505001000150020222500300035004000450050002 0 0 5 年上半年 2 0 0 5 年全年 2 0 0 6 年上半年 2 0 0 6 年全年1. 市場(chǎng)供不應(yīng)求，投資比例合理，以剛性需求為主，宏觀調(diào)控政策影響相對(duì)較小。 2. 受一級(jí)土地市場(chǎng)價(jià)格與供需關(guān)系影響，商品房?jī)r(jià)格上漲幅度較大，同時(shí)帶動(dòng)存量房銷售。 3. 產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)：大戶型占主角，中小戶型稀缺 4. 未來三年住宅市場(chǎng)供應(yīng)激增，迅速改變供需環(huán)境，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，進(jìn)入紅海環(huán)境，考驗(yàn)產(chǎn)品與營(yíng)銷。 5. 商業(yè)與商務(wù)市場(chǎng)即將成為下一輪的樓市熱點(diǎn)。 橋南板塊 老城區(qū)板塊 東海板塊 城東板塊 板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 老城區(qū)板塊基本情況描述： 基本情況： 供應(yīng)量逐年減少，目前開發(fā)主要集中在豐澤區(qū)。 產(chǎn)品類型： 高層為主，少量別墅 價(jià)格行情： 65008000元 /平方米 主力套型： 三房 /四房（ 140平方米以上） 主客源： 全大市區(qū)高端客源 橋南板塊基本情況描述： 基本： 目前市場(chǎng)不成熟，但是橋南板塊規(guī)劃啟動(dòng)，后續(xù)供應(yīng)量大。 產(chǎn)品類型： 高層為主，少量別墅 價(jià)格行情： 45005500元 /平方米（沿江樓盤達(dá)到7000元 /平方米以上） 主力套型： 兩房 /三房（沿江樓盤以 150平方米以上的三房 /四房為主） 主力客源： 市區(qū)中低端客源以及晉江 /南安等周邊區(qū)域人員 城東板塊基本情況描述： 基本情況： 目前以洛江新城為主要市場(chǎng)，屬于市區(qū)市場(chǎng)的配角，但是城東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)將改變城東市場(chǎng)的地位。 產(chǎn)品類型： 高層為主 價(jià)格行情： 4500元 /平方米 主力套型： 三房 /四房（ 140平方米以上） 主力客源： 周邊客源為主，市區(qū)中低端客源為附，有少量惠安客戶 . 東海板塊基本情況描述： 基本情況： 規(guī)劃中是泉州未來的行政中心區(qū)，但是目前未啟動(dòng)，未來潛力發(fā)展巨大。 產(chǎn)品類型： 普通住宅市場(chǎng)尚未形成。 價(jià)格行情： 未開發(fā) 主力套型： 未開發(fā) 主力客源： 未開發(fā)，但是未來的客源必定以老城區(qū)客源為主對(duì)本項(xiàng)目有著分流客源的的威脅。 樓盤名稱 區(qū)域 開盤日期 建筑類型 建筑規(guī)模 (萬 M2) 主力面積 (M2） 主力總價(jià) (萬 ) 推出套數(shù) 推出部分銷售率 瑞士花園 豐澤區(qū) 高層 9 120130 7075 217 100% 國(guó)際華城 豐澤區(qū) 高層 7 136 100110 480 20% 盛世融城 豐澤區(qū) 高層 23 137156 100110 568 31% 基礎(chǔ)市場(chǎng)分析 目前在售的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案主要集中的豐澤區(qū)，供應(yīng)產(chǎn)品全部為高層，套型以 120160平方米之間的三房 /四房為