【正文】 論住宅商用法律制度　　住宅商用現(xiàn)象與我國經(jīng)濟發(fā)展的狀況具有密切聯(lián)系，在維護廣大業(yè)主居住利益的前提下，應(yīng)當賦予部分業(yè)主利用住宅從事經(jīng)營性活動的自由。準確界定和判斷利害關(guān)系業(yè)主的范圍，并通過合理方式征得利害關(guān)系業(yè)主的同意是減少和預防爭議的有效手段。對住宅商用審批的核心內(nèi)容在于是否征得利害關(guān)系業(yè)主的同意，而不在于城市規(guī)劃和土地管理，后者備案即可。如果住宅商用未經(jīng)利害關(guān)系業(yè)主全部或部分同意，利害關(guān)系業(yè)主可通過物權(quán)請求權(quán)、損害賠償請求權(quán)獲得救濟?！　∫?、問題的提出　　住宅商用，指在建筑物區(qū)分所有權(quán)中，業(yè)主利用住宅從事經(jīng)營性活動。在建筑物區(qū)分所有權(quán)中，業(yè)主的專有權(quán)以建筑物中具有構(gòu)造上及使用上獨立性的部分為客體， [1]本質(zhì)上仍屬于所有權(quán)，權(quán)利人可以行使完全的占有、使用、收益和處分權(quán)。業(yè)主既可以用于住宅，也可用于經(jīng)營性活動。 [2]然而，部分業(yè)主利用住宅從事經(jīng)營性活動可能對其他業(yè)主的居住利益帶來不利影響。住宅能否商用因此在實踐中也引發(fā)了不少紛爭，甚至對簿公堂。 [3]《物權(quán)法》首次從民事基本法的高度對此作了規(guī)定，該法第77條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！睘榱伺浜稀段餀?quán)法》的實施，最高人民法院日前制定了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》)。該司法解釋有兩個條文涉及住宅商用問題，《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第10條規(guī)定：“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。” 《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第11條規(guī)定：“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十七條所稱‘有利害關(guān)系的業(yè)主’。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響?！迸c《物權(quán)法》第77條相比，這兩條規(guī)定更為具體，具有更強的可操作性，尤其是進一步明確了“有利害關(guān)系的業(yè)主”的范圍和證明方式，明文規(guī)定了“有利害關(guān)系的業(yè)主”的物權(quán)請求權(quán)和損害賠償請求權(quán)。但是，前述規(guī)定仍然存在一些問題，有待從解釋論的視角作進一步探討。例如，“利害關(guān)系業(yè)主”如何認定，采用主觀判斷方式抑或客觀判斷標準?是否不用考慮各種商用活動的具體情況，將所有“本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主”都應(yīng)當認定為“有利害關(guān)系的業(yè)主”?業(yè)主從事的經(jīng)營性活動是否有范圍限制?住宅商用中的當事人有哪些，通過何種途徑征得利害關(guān)系業(yè)主的同意?何為“同意”?住宅房屋改為經(jīng)營性房屋后的法律效果如何?凡此等等。本文擬結(jié)合住宅商用法律制度中的利益衡量，從解釋論的視角對《物權(quán)法》中住宅商用法律制度進行解讀，并對《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》相關(guān)條文作評述。　　二、我國住宅商用的歷史考察和利益權(quán)衡　　(一)我國住宅商用現(xiàn)象的歷史考察　　我國區(qū)分所有建筑物的規(guī)?；头ㄖ苹瘯r間較短。改革開放之初，經(jīng)濟尚不夠發(fā)達，不斷增大的居住需求與有限住宅供給之間的矛盾突出，利用住宅從事經(jīng)營性活動的前提條件尚不具備。但隨著區(qū)分所有建筑物的大量建成，其很大程度上解決了不斷膨脹的城市人口居住問題。與此同時，建筑內(nèi)居住人口的消費需求也不斷擴大并凸現(xiàn)出來，這些都為住宅商用的產(chǎn)生提供了基礎(chǔ)。此外，改革開放以來，國家鼓勵和促進各類企業(yè)，尤其是中小企業(yè)的發(fā)展。中小企業(yè)的設(shè)立因此獲得極大便利。就企業(yè)設(shè)立登記而言，只要設(shè)立申請人能夠提供明確的工作場所，而一般不問其系住宅或商用樓，就符合各類企業(yè)法律的“工作地點”要求，企業(yè)便能獲批設(shè)立。此后，“政府就允許營業(yè)，至于營業(yè)所使用的房屋的性質(zhì)、用途，一概不予考慮。” [4]為了降低經(jīng)營成本，除了在住宅新設(shè)滿足居民消費需求的企業(yè)外，一些通常設(shè)立在商用辦公樓的企業(yè)也開始進駐住宅樓?！　〔豢煞裾J，利用住宅從事經(jīng)營性活動具有諸多優(yōu)點，概括如下： [5]有利于提高住宅用房的利用效率、有利于降低企業(yè)的設(shè)立和經(jīng)營成本、 [6]有利于增加就業(yè)機會、有利于適宜IT科技等新興行業(yè)對辦公環(huán)境的需要、有利于城市的多樣化建設(shè)，并為其他業(yè)主帶來生活便利等等。 [7]隨著城市住宅人口的集中發(fā)展，居民的需求也逐漸集中，刺激了相應(yīng)經(jīng)營性活動的開展。而市場商品和服務(wù)的提供，也反過來為業(yè)主提供了便利，豐富了城市的市場結(jié)構(gòu)。目前，住宅商用逐漸成為我國社會生活中的普遍現(xiàn)象。 [8]僅在2006年前三個月內(nèi)，北京市朝陽區(qū)注冊的公司有90%以上的辦公地點在居民樓。 [9]　　然而，隨著經(jīng)濟進一步發(fā)展，人們生活水平不斷提高，廣大業(yè)主要求的“不再是簡單的‘有房可居’，而越來越注重良好的居住環(huán)境，有些經(jīng)濟比較發(fā)達的城市還提出了建設(shè)宜居城市的目標”。 [10]在此的背景下，住宅商用的弊端也不斷凸現(xiàn)，概括起來，大致有如下幾類， [11]一是造成環(huán)境污染，包括嗅覺污染、聽覺污染和視覺污染(如招貼廣告)。二是帶來安全隱患，可能增加非業(yè)主進出小區(qū)的數(shù)量和頻率，給小區(qū)帶來人身、財產(chǎn)和消防安全隱患。三是致使配套資源緊張，經(jīng)營性活動的參與者可能占用小區(qū)配套資源，引起停車位擠占、電梯擁擠等問題。四是加速建筑物的消耗， [12]如改造房屋結(jié)構(gòu)、建筑物使用頻率和強度的增加都可能引發(fā)該問題，甚至影響到建筑物的安全。五是違背土地用途管理制度，甚至變相減少了國家土地出讓費用。六是影響城市既定的建設(shè)規(guī)劃。正是由于這些負面