【正文】 銘星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織架構(gòu)及崗位職責一、 組織架構(gòu)總經(jīng)辦營銷管理中心產(chǎn)品研發(fā)中心工程管理中心拓展中心開發(fā)部審算部維修部采購部設計部研發(fā)部銷售部拓展部拆遷部工程部市場部二、 組織關(guān)系董事會 總經(jīng)理開發(fā)部副總總工工程部副總拓展部副總市場部經(jīng)理銷售部經(jīng)理開發(fā)部經(jīng)理研發(fā)部經(jīng)理設計部經(jīng)理工程部經(jīng)理維修部經(jīng)理采購部經(jīng)理審算部經(jīng)理拆遷部經(jīng)理拓展部經(jīng)理一、機構(gòu)設置最高權(quán)利機構(gòu)：【董事會】 金匯（集團）董事會為銘星地產(chǎn)的最高權(quán)利機構(gòu)，主要負責公司的經(jīng)營決策、公司制度的審批以及高層管理人員的聘用等方面重大決策。公司部門設置：總經(jīng)辦、營銷管理中心、產(chǎn)品研發(fā)中心、工程管理中心、拓展中心營銷管理中心下設：市場部、銷售部、開發(fā)部。產(chǎn)品研發(fā)中心下設：研發(fā)部、設計部工程管理中心下設：工程部、維修部、采購部、審算部拓展中心下設：拆遷部、拓展部注：物管部對外作為獨立的物管公司，實行獨立核算，下設物管部、商管部、工程部、財務部，其中物管部目前下分設云陽、富陽、小河三個項目處。二、部門職責（一）總經(jīng)辦1. 組織公司經(jīng)營項目的現(xiàn)狀及前景調(diào)研，撰寫調(diào)研報告供總經(jīng)理決策參考。2. 組織審議、審訂公司中、長期發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)總經(jīng)理審核、董事會審批后負責部署實施。3. 組織審議、審訂公司年、季、月度經(jīng)營計劃，經(jīng)總經(jīng)理審批后負責部署實施。4. 監(jiān)督、協(xié)調(diào)各職能部門對公司經(jīng)營計劃的執(zhí)行。5. 對各部門經(jīng)營計劃完成情況進行考核，并報總經(jīng)理審批。6. 匯集營銷、拆遷、工程、招商、財務、人事等公司內(nèi)部信息，并組織進行綜合分析，提取重要信息供各級管理人員參考。7. 根據(jù)公司業(yè)務發(fā)展需要以及公司目前狀況，進行人力資源管理，以適應公司發(fā)展需要。（二）營銷管理中心1. 內(nèi)部立項后，統(tǒng)一安排立項和整體方案設計工作2. 協(xié)調(diào)管理市場及開發(fā)部辦理工程項目立項審批：用地計劃的報批和報審及工程項目開工的各種手續(xù)。3. 協(xié)調(diào)管理市場部及銷售部選擇外部營銷公司，制定產(chǎn)品方案與營銷計劃。4. 協(xié)調(diào)管理工程技術(shù)部完成設計規(guī)劃5. 負責內(nèi)部立項后，項目部成立前向經(jīng)理辦公會匯報項目進展和結(jié)果。6. 負責配合外部銷售公司、市場開發(fā)部營銷工作中對工程的要求7. 負責協(xié)調(diào)管理工程現(xiàn)場的銷售工作8. 負責工程銷售過程中的客戶服務工作的實施。*市場部1. 負責公司市場研究工作。2. 及時收集有關(guān)房地產(chǎn)市場信息，分析市場動向、特點和發(fā)展趨勢。并確保信息的有效性。3. 組織項目市場調(diào)研，編寫調(diào)研報告、可行性分析報告、開發(fā)建議、定位報告、營銷策劃報告。4. 負責根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略擬定項目營銷策劃報告以及各項推廣策劃方案。5. 負責組織針對本公司房地產(chǎn)商品的廣告創(chuàng)意的征集工作，并圍繞征集到的廣告創(chuàng)意方案開展討論，尤其關(guān)注廣告?zhèn)鞑サ钠放浦鲝垺?. 組織項目營銷推廣的執(zhí)行工作。7. 確定開發(fā)項目售樓中心的位置以及根據(jù)項目定位提出售樓中心的裝修布置方案。8. 項目操作過程中，及時掌握市場動態(tài)，分析銷售和市場競爭發(fā)展狀況，提出改進方案和措施。9. 負責確定項目營銷方案的制定與配合實施。10. 監(jiān)督項目營銷進程，提出營銷計劃的修改建議，參與審核項目部提出的修改建議。11. 配合銷售計劃和方案的實施，協(xié)助制定客戶政策、管理合同簽約和管理客戶檔案。12. 配合項目部完成客戶服務工作，處理客戶投訴和爭端，選擇、管理物業(yè)公司。13. 負責建立客戶數(shù)據(jù)庫，配合市場分析以及公司項目總結(jié)提供信息。14. 負責潛在客戶需求調(diào)查，負責調(diào)查商的篩選、管理和過程監(jiān)控、成果評估。*銷售部1. 負責辦理開發(fā)項目的商品房預售許可證。2. 負責根據(jù)公司具體要求制定銷售管理制度、程序并監(jiān)督貫徹執(zhí)行。3. 負責根據(jù)市場情況配合市場部確定營銷策略；根據(jù)市場部制定銷售方案，并根據(jù)銷售方案組織銷售工作的開展。4. 負責根據(jù)部門實際情況，向人力資源管理部門申報培訓需求，并配合人力資源部門進行培訓成果的評估及考核。5. 負責組織客戶接待、合同簽訂等銷售活動。并注意挖掘開發(fā)新的客戶，并對銷售合同及客戶資料進行整理歸檔、并進行管理工作。6. 負責已簽協(xié)議、合同客戶的資料收集、按揭辦理、銷售款催繳、受理客房投訴等相關(guān)服務工作。7. 根據(jù)銷售方案編制項目銷售資金回籠計劃，并負責執(zhí)行。并負責協(xié)助財務部收取客戶需繳交的各項費用。8. 辦理房屋注冊證，并協(xié)助客戶辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。9. 參與物業(yè)驗收移交等工作，與物管公司交接客戶資料及相關(guān)資料。*開發(fā)部*項目開發(fā)事務1. 及時收集本市及省內(nèi)地、州、市的地塊供應信息，每季度提出地塊供應市場動態(tài)分析報告。2. 有目的性的參加地塊競投，洽商會，尋求新項目，做好新項目的儲備工作。3. 組織對規(guī)劃性質(zhì)符合公司戰(zhàn)略的地塊進行相關(guān)資料收集、進行初步實地考察。4. 根據(jù)公司的要求，組織對初步意向性地塊進行地塊分析、投資測算、提出書面建議報公司申請進行深度考察。5. 對公司目標地塊展開相關(guān)聯(lián)絡、公關(guān)活動，參加競標、洽商活動，負責辦理手續(xù)，取得土地開發(fā)權(quán)。6. 負責協(xié)助銷售研發(fā)部開展對擬開發(fā)項目的地塊分析、投資分析、開發(fā)思路、可行性分析等工作。7. 協(xié)助研發(fā)部進行建設項目的總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃等設計的委托工作。8. 參與項目各階段方案評審會，提出意見或建議。9. 負責公司與政府各專業(yè)職能部門的協(xié)調(diào)工作。*項目報建事務1. 負責申請項目選址定點和規(guī)劃紅線、申報項目建設計劃，負責辦理方案的報批手續(xù)。2. 負責辦理設計審批申報，辦理建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證，辦理用地批準書、土地預登記證等相關(guān)手續(xù)的申報工作。3. 申辦招投標審批手續(xù)、申辦施工許可證、申報計委立項、申報投資許可證。4. 辦理各種行業(yè)部門的報建審批手續(xù)，主要包括水、電、氣消防、排污、綠化、人防等。5. 與各種相關(guān)行業(yè)部門聯(lián)系，對場地原有管網(wǎng)進行遷移或拆除。6. 負責組織處理施工階段可能出現(xiàn)的地界糾紛問題。7. 組織設計單位進行水電氣等綜合管網(wǎng)的方案設計。8. 申辦臨時用水、用電手續(xù)，協(xié)調(diào)與水電行業(yè)部門協(xié)調(diào)工地通水、通電等事務。9. 與水、電、煤氣、電視、電話、網(wǎng)絡通訊等行業(yè)部門簽訂施工合同，協(xié)調(diào)進場施工。10. 配合辦理項目竣工驗收手續(xù)，并組織辦理竣工備案手續(xù)。11. 處理與公司項目有關(guān)的各種政府機構(gòu)、行業(yè)部門、金融機構(gòu)的公共關(guān)系。（三）產(chǎn)品研發(fā)中心*研發(fā)部1. 負責組織開展對擬開發(fā)項目的地塊分析、投資分析、開發(fā)思路等作為決策依據(jù)之一。2. 負責組織項目建筑策劃等項目開發(fā)的前期規(guī)劃工作，提出項目總體開發(fā)策略。3. 負責組織概念規(guī)劃設計，提出項目開發(fā)的具體實施步驟，并組織相關(guān)部門討論。4. 負責擬定項目設計任務書，并組織項目的總體規(guī)劃、單體建筑、環(huán)境景觀的設計，并主持方案評審。5. 對外來方案圖紙，組織本部門和相關(guān)部門討論、論證、上報和實施。6. 負責組織編制《項目建設施工組織總設計》，審批各工程項目施工組織設計方案。7. 協(xié)調(diào)各專業(yè)的設計工作，組織提供設計單位所需的項目開發(fā)相關(guān)資料。8. 負責項目室內(nèi)、外主要建筑材料規(guī)格、品牌等的選用、確定工作，密切與開發(fā)部合約預算組配合。9. 參與工程招、投標及工程隊伍的選擇工作。10. 負責公司產(chǎn)品研發(fā)、新材料、新技術(shù)的運用等事務。11. 收編并保管工程項目的全部技術(shù)檔案。*設計部1. 負責開發(fā)項目的工程設計工作。2. 負責設計單位和專業(yè)技術(shù)咨詢公司的選擇、委托。3. 負責配合項目規(guī)劃方案招標和評選工作。4. 負責組織初步設計、施工圖設計會審，協(xié)助工程部進行施工圖設計。5. 在施工過程中根據(jù)具體情況與設計方協(xié)調(diào)設計變更的組織工作。6.7.（三）工程管理中心1. 負責可行性研究中的工程管理和技術(shù)管理工作，配合市場營銷部完成可行性研究。2. 負責公司的開發(fā)項目中的工程技術(shù)支持。3. 負責選擇、管理工程技術(shù)人員進入項目部，并提供專業(yè)標準和支持。4. 負責組織對項目部的共性問題、專項難點技術(shù)、重大技術(shù)問題進行研究。5. 組織開發(fā)項目的工程招標工作，負責工程招標協(xié)調(diào)工作，辦理工程招標手續(xù)*工程部1. 負責主持項目地勘、施工、監(jiān)理及其他單位的招投標工作。2. 負責根據(jù)確定的設計方案組織項目各分項工程的施工圖設計工作，并組織相關(guān)的圖紙評審工作。3. 負責嚴格控制工程預算、結(jié)算、決算的審核報批手續(xù)，合理使用財力、物力、發(fā)揮經(jīng)濟效益。4. 全面負責工程開工前的準備及審查工作，制定各階段的施工進度計劃、采購計劃及資金需求計劃。5. 組織開發(fā)項目水電氣管網(wǎng)、單位工程的施工圖、項目內(nèi)部市政工程圖設計。6. 根據(jù)銷售研發(fā)部提出的裝修方案、組織進行項目售樓中心裝修施工圖設計，并組織具體的施工實施管理。7. 負責主持項目給排水、供電、煤氣、消防、弱電以及其他系統(tǒng)管網(wǎng)的施工圖的設計及評審。8. 負責工程施工階段的質(zhì)量、進度控制，審查施工組織設計，監(jiān)督進度計劃的實施，完成工期目標。9. 負責管理施工單位并協(xié)調(diào)施工現(xiàn)場相關(guān)合作單位之間的關(guān)系，做好材料、設備、人員的管理工作。10. 負責工程質(zhì)量檢查及工程驗收 、工程量增減簽證、竣工驗收工作，及時解決施工中的各種問題，需要設計變更的提請研發(fā)部門落實設計院變更。11. 審查施工單位的進度情況，并對進度款支付提出書面意見，并安排專人負責進度款的撥付協(xié)調(diào)工作。12. 收集并整理好施工過程中的文件、圖紙等資料并做好歸檔工作。13. 負責主持工程竣工驗收及移交的相關(guān)工作，并會同有關(guān)部門及時辦理客戶入住手續(xù)。14. 協(xié)助開發(fā)部進行項目備案手續(xù)的辦理工作。*合約審算部1. 參與公司開發(fā)項目的招投標工作。2. 負責協(xié)助相關(guān)部門業(yè)務合同的談判、編制等工作，審查各部門擬定的合同，并按程序上報審批。3. 負責審核各類經(jīng)濟合同，并組織管理質(zhì)量評審、目標評估、進度考評。4. 建立合同臺帳，負責做好公司工程類合同的傳遞、歸檔、保存工作。5. 在合同執(zhí)行過程中，依據(jù)各部門提交實際完成情況按程序?qū)徟麟A段付款，認真實施。6. 負責全部合同、協(xié)議、招投標文件、預算書的登記分類存檔工作。7. 參與項目可行性研究，工程項目投資策劃等工作，從經(jīng)濟性角度提出項目可行性決策依據(jù)。8. 參與項目各階段方案的評審工作，根據(jù)項目的各種擬選方案擬定項目投資概預算，就方案的經(jīng)濟性提出可行性意見。9. 主持項目預決算書的編制，并對工程施工到竣工驗收全過程適時進行預決算工作。10. 組織編制項目的投資預算及控制投資成本地，并協(xié)助財務部進行項目開發(fā)的成本控制等事務。11. 負責配合工程部審核施工單位提交的進度完成情況，進行項目進度款的審核，協(xié)助財務部審議工程付款情況。12. 負責做好所有工程預決算相關(guān)資料的收集、歸檔、保存工作。13. 參與工程驗收。*采購部1. 負責公司的招標采購2. 負責標底的編制、審核工作3. 配合招標小組完成大宗工程材料和設備的采購4. 及時收集整理與項目開發(fā)建設相關(guān)的施工工藝、新技術(shù)、新產(chǎn)品以及各種建筑裝飾材料的相關(guān)信息為公司產(chǎn)品研發(fā)提供信息支持。5. 負責根據(jù)項目采購計劃以及工程施工需要做好項目采購資金使用計劃。6. 負責根據(jù)項目工程進度對所需建筑、裝飾材料的價格進行詢價、審核，并負責對公司采購的材料進行談判工作。7. 負責根據(jù)工程制定的各階段施工進度和采購計劃做好材料采購工作。8. 對采購進場的材料按規(guī)范進行抽驗等工作，不符合要求的須督促供貨商進行退換等手續(xù)。*維修部1. 組織本部門人員配合工程部進行設備試運行。2. 負責組織對公司開發(fā)項目在保修期內(nèi)的零星維修事務。3. 負責公司辦公區(qū)域建筑物以及附屬設施的維修組織與實施（四）拓展中心*拓展部1. 負責公司投資發(fā)展－－開發(fā)項目投資2. 論證關(guān)于項目投資的初步方案并向董事會提交項目投資收益研究報告3. 負責組織開發(fā)項目完成后的投資分析工作，并負責投資收益部分的測算工作4. 參加項目投資合資、合作談判，協(xié)調(diào)配合有關(guān)中介機構(gòu)開展項目投資專業(yè)支持工作5. 負責公司投資發(fā)展－－其他新增投資6. 負責投資、合作的項目的資料收集、整理、分析、評估工作7. 協(xié)助董事會投資委員會的投資論證工作，向董事會提交投資項目可行性