【正文】 受控文件業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 手冊(cè)現(xiàn)行版本： A/0 發(fā)放編號(hào)： 編制 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 發(fā)布日期： 20051220 生效日期： 2005123051 / 51目錄1 項(xiàng)目業(yè)務(wù)流程概述2 項(xiàng)目論證 項(xiàng)目論證階段工作流程框圖3 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目策劃階段工作流程框圖4 設(shè)計(jì)管理 設(shè)計(jì)管理階段工作流程框圖5 工程管理 工程管理階段工作流程框圖6 銷(xiāo)售管理 銷(xiāo)售管理階段工作流程框圖 7 客戶(hù)服務(wù)管理 8 計(jì)劃管理 計(jì)劃管理的目的 計(jì)劃管理體系 項(xiàng)目計(jì)劃的要求 工作計(jì)劃的分類(lèi)及管理 計(jì)劃的編制、評(píng)審和批準(zhǔn) 工作計(jì)劃的調(diào)整時(shí)機(jī)、評(píng)審及批準(zhǔn) 工作計(jì)劃的執(zhí)行、檢查與跟蹤 工作計(jì)劃控制的保障措施 9 招投標(biāo)管理 概述 招投標(biāo)管理的原則 適用范圍10 合同管理 合同條款風(fēng)險(xiǎn)分析 合同履行監(jiān)控11 成本管理 成本管理概論 成本管理的組織架構(gòu) 成本管理體系總體思路 成本控制目標(biāo)的確定 成本管理流程 目標(biāo)成本管理要求1. 項(xiàng)目業(yè)務(wù)流程概述從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的價(jià)值鏈分析可以看出，越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越大，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)貢獻(xiàn)也越大；靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營(yíng)操作的風(fēng)險(xiǎn)越小，利潤(rùn)貢獻(xiàn)也越小，但對(duì)組織品牌和客戶(hù)價(jià)值產(chǎn)生重要的影響。房地產(chǎn)價(jià)值鏈分析圖所以我們前期（投資策劃、土地獲取、項(xiàng)目策劃、建筑設(shè)計(jì)）應(yīng)以關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)為重點(diǎn)；項(xiàng)目后期（銷(xiāo)售、售后服務(wù)、物業(yè)管理）應(yīng)以關(guān)注客戶(hù)價(jià)值和企業(yè)品牌的提升為重點(diǎn)；中間過(guò)程應(yīng)以關(guān)注成本管理為重點(diǎn)。按照房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程可以分為六個(gè)大的節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目策劃定位、主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、竣工、入伙；按照節(jié)點(diǎn)又可以將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程分為六大階段：項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、工程施工、銷(xiāo)售管理、客服管理，各階段的關(guān)系和主要工作見(jiàn)下頁(yè)圖。(增加價(jià)值鏈分析圖)說(shuō)明及圖例：一 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)劃分為六個(gè)階段：項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、工程施工管理、銷(xiāo)售管理和入伙管理。二 、工程施工管理階段和銷(xiāo)售管理階段的時(shí)間存在重疊。三 、本示意圖中僅列舉四個(gè)專(zhuān)業(yè)的工作內(nèi)容，其他的專(zhuān)業(yè)的工作內(nèi)容在流程文件中有詳細(xì)的描述。：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個(gè)階段（1/6）的主導(dǎo)的專(zhuān)業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專(zhuān)業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的輸入條件。：配合專(zhuān)業(yè)的任務(wù)。項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售入伙項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程施工階段竣工銷(xiāo)售管理階段入伙管理階段拓展?fàn)I銷(xiāo)設(shè)計(jì)工程組織項(xiàng)目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)品、市場(chǎng)及客戶(hù)定位研究概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷(xiāo)售前準(zhǔn)備方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷(xiāo)售及入伙配合工程施工配合、銷(xiāo)售配合及入伙配合銷(xiāo)售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理成本估算測(cè)算預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購(gòu) 結(jié)算項(xiàng)目策劃組織項(xiàng)目論證2. 項(xiàng)目論證 項(xiàng)目論證階段工作流程框圖 工作流程關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明1) 信息的范圍：指日常的各種信息收集、分析，其中的信息包括土地信息、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品信息、成本信息、市場(chǎng)信息等。2) 收集渠道：各歸口部門(mén)應(yīng)建立信息收集的渠道，同時(shí)在公司內(nèi)部應(yīng)建立信息溝通、共享的平臺(tái)；3) 各主責(zé)部門(mén)負(fù)責(zé)各自信息庫(kù)的建立，營(yíng)銷(xiāo)策劃部負(fù)責(zé)土地信息、產(chǎn)品信息和市場(chǎng)信息等信息庫(kù)的建立；成本管理部負(fù)責(zé)成本信息庫(kù)的建立；材料部負(fù)責(zé)材料信息庫(kù)建立。4) 各種信息應(yīng)按照相應(yīng)作業(yè)文件的要求定期進(jìn)行分析、總結(jié)，并把總結(jié)的結(jié)論應(yīng)用到工作中去。1) 從定期分析的土地信息中甄選出目標(biāo)地塊，并基于公司整體戰(zhàn)略的考慮初步確定拓展目標(biāo)。甄選時(shí)應(yīng)進(jìn)行初步的投資效益框算，并比較不同方案之間的投資效益差異，以追求投資效益的最大化。2) 投資效益的框算應(yīng)根據(jù)公司以往數(shù)據(jù)信息、市場(chǎng)收集的信息和基于前二者的推算數(shù)據(jù)。1) 初步確定拓展目標(biāo)后，營(yíng)銷(xiāo)策劃部應(yīng)對(duì)目標(biāo)地塊組織專(zhuān)項(xiàng)的市場(chǎng)調(diào)研，適當(dāng)時(shí)可參考外部機(jī)構(gòu)提供的信息。包括目標(biāo)群體的選擇確定、可能的目標(biāo)價(jià)位、可能的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施等等。2) 成本管理部根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)和成本信息庫(kù)的數(shù)據(jù)，進(jìn)行成本估算，形成《新項(xiàng)目成本估算書(shū)》。3) 由營(yíng)銷(xiāo)策劃部根據(jù)各方面信息，進(jìn)行預(yù)先可行性研究，編制《預(yù)可研報(bào)告》。4) 組織預(yù)可研論證，在論證中不斷聽(tīng)取各方意見(jiàn)，修正各種方案和數(shù)據(jù)，最終取得一致意見(jiàn)，并形成《項(xiàng)目預(yù)可研報(bào)告》和《項(xiàng)目建議書(shū)》。1) 在預(yù)可研階段確定的初步規(guī)劃方案的基礎(chǔ)上，營(yíng)銷(xiāo)策劃部進(jìn)一步對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)的市場(chǎng)調(diào)研，收集更多的區(qū)域經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)和產(chǎn)品信息?？尚行匝芯繎?yīng)該做到：a) 了解該項(xiàng)目背景資料，初步判斷項(xiàng)目操作方式，b) 進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地勘察和周邊市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目特點(diǎn)做出初步項(xiàng)目定位，至少包含以下內(nèi)容：216。 項(xiàng)目的檔次、目標(biāo)客戶(hù)群；216。 項(xiàng)目大致開(kāi)發(fā)周期；216。 項(xiàng)目占用公司資金情況；216。 項(xiàng)目中不同建筑產(chǎn)品的種類(lèi)和各自面積份額、售價(jià)。c) 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人可根據(jù)項(xiàng)目的特殊性與否，進(jìn)行后續(xù)處理：216。 常規(guī)項(xiàng)目，易于規(guī)劃的：確定各種形式產(chǎn)品的面積組合，取得各種形式產(chǎn)品含基本配套后的成本數(shù)據(jù)，作為初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算的依據(jù)；216。 特殊地形或包含特殊配套的項(xiàng)目：可根據(jù)項(xiàng)目資料和初步產(chǎn)品定位做出《初步規(guī)劃設(shè)計(jì)分析》，做出成本測(cè)算，作為初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算的依據(jù)；2) 成本管理部根據(jù)初步規(guī)劃方案，進(jìn)行詳細(xì)的成本估算，完善《新項(xiàng)目成本估算書(shū)》。3) 由營(yíng)銷(xiāo)策劃部根據(jù)各方面信息，進(jìn)行可行性研究，編制《預(yù)可研報(bào)告》；同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目前期的工作進(jìn)行策劃，編制初步的《項(xiàng)目前期工作計(jì)劃》。4) 由公司董事長(zhǎng)組織對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可研論證，在論證中不斷聽(tīng)取各方意見(jiàn)，修正各種方案和數(shù)據(jù)，最終取得一致意見(jiàn)，并形成《項(xiàng)目可研報(bào)告》。1) 經(jīng)過(guò)可研論證后，公司即可以進(jìn)行內(nèi)部立項(xiàng)，由資金計(jì)劃部下達(dá)《立項(xiàng)書(shū)》，《立項(xiàng)書(shū)》是編制《項(xiàng)目投資指導(dǎo)書(shū)》的主要依據(jù)之一，所以《立項(xiàng)書(shū)》應(yīng)初步確定項(xiàng)目各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、重大節(jié)點(diǎn)要求等。2) 內(nèi)部立項(xiàng)后，表明公司決策層已決定要開(kāi)展該項(xiàng)目，因此，與項(xiàng)目有關(guān)的各種工作均應(yīng)開(kāi)始啟動(dòng)，比如：各種報(bào)批報(bào)建工作及資料的準(zhǔn)備、方案設(shè)計(jì)、目標(biāo)成本的初步確定、營(yíng)銷(xiāo)方案的策劃、項(xiàng)目部組建的前期準(zhǔn)備工作等。1) 內(nèi)部立項(xiàng)后，項(xiàng)目事務(wù)部應(yīng)按照政府相關(guān)的土地政策，開(kāi)始著手土地手續(xù)的辦理。2) 為提高土地手續(xù)的辦理時(shí)效，項(xiàng)目事務(wù)部應(yīng)提前編制《資料準(zhǔn)備計(jì)劃》，計(jì)劃中列明：將辦理過(guò)程中需要準(zhǔn)備的資料、資料標(biāo)準(zhǔn)要求、責(zé)任人、時(shí)間要求等。3) 屬于合作項(xiàng)目的土地，應(yīng)在預(yù)可研階段就開(kāi)展與合作方的談判，在可研階段必須就合作事宜達(dá)成初步一致意見(jiàn)。3 項(xiàng)目策劃 工作流程關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明1) 內(nèi)部立項(xiàng)后，公司高管層就應(yīng)開(kāi)始確定項(xiàng)目經(jīng)理人選，必要時(shí)可考慮采用競(jìng)聘的形式產(chǎn)生最終的項(xiàng)目經(jīng)理；2) 由項(xiàng)目經(jīng)理確定項(xiàng)目組織和編制人力資源配制計(jì)劃，報(bào)公司董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。確定項(xiàng)目組時(shí)應(yīng)考慮項(xiàng)目的規(guī)模、項(xiàng)目的區(qū)域性、項(xiàng)目管理方式等因素。3) 項(xiàng)目的組織形式和人力資源配制計(jì)劃必須滿(mǎn)足項(xiàng)目可研確定的整體費(fèi)用測(cè)算。4) 確定項(xiàng)目的組織形式，包括組織設(shè)置及職責(zé)、崗位設(shè)置、崗位人數(shù)及崗位工作內(nèi)容和職責(zé)。5) 人力資源配置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目不同階段的需要依次配置，人力資源配制計(jì)劃應(yīng)列明人力資源配置資格要求、到位時(shí)間、配置的理由、主要的工作內(nèi)容，并測(cè)算整體人力資源費(fèi)用和管理費(fèi)用，以確保不超過(guò)前期測(cè)算的成本指標(biāo)?！锻顿Y指導(dǎo)書(shū)》論證1) 《投資指導(dǎo)書(shū)》應(yīng)列明項(xiàng)目的目標(biāo)，包括：各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、重大節(jié)點(diǎn)要求等。它是項(xiàng)目整體業(yè)績(jī)考核的依據(jù)，與項(xiàng)目經(jīng)理的業(yè)績(jī)考核關(guān)聯(lián)。該《投資指導(dǎo)書(shū)》允許在項(xiàng)目策劃定位后，根據(jù)項(xiàng)目定位的變化修訂一次形成最終版。2) 針對(duì)項(xiàng)目《投資指導(dǎo)書(shū)》對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的業(yè)績(jī)考核方案應(yīng)作為《投資指導(dǎo)書(shū)》的附件，由項(xiàng)目經(jīng)理簽字確認(rèn)，確認(rèn)期限最遲在項(xiàng)目定位完成一周內(nèi)。3) 由資金計(jì)劃部組織對(duì)《投資指導(dǎo)書(shū)》進(jìn)行論證，論證時(shí)應(yīng)充分考慮項(xiàng)目的可行性研究結(jié)論、