【正文】 目 錄一、土地一級開發(fā)的概念 3二、土地一級開發(fā)的實施方式 3三、土地一級開發(fā)成本和收益 4四、一級開發(fā)的土地范圍 4五、一級開發(fā)涉及政府職能部門 4六、一級開發(fā)土地進入公開市場交易的審查內容 5七、土地一級開發(fā)一般工作程序（參見附圖1） 6程序一：確定土地一級開發(fā)項目 6程序二：確定一級開發(fā)單位 6程序三：辦理建設意見（根據聯(lián)席會要求辦理） 7程序四：辦理交通評價文件審批（根據聯(lián)席會要求辦理） 7程序五: 辦理古樹處理意見（根據聯(lián)席會要求辦理） 7程序六: 辦理文物保護意見（根據聯(lián)席會要去辦理） 9程序七: 辦理環(huán)境評價文件審批（根據聯(lián)席會要求辦理） 9程序八:辦理規(guī)劃意見書 10程序九：辦理土地一級項目開發(fā)項目核準 11程序十：取得征地批復(實施征地) 12程序十一：辦理拆遷許可證（實施拆遷） 13程序十二：編制市政基礎設施實施方案 14程序十三：組織驗收，評估土地成本 14程序十四：納入土地儲備庫或直接入市交易 14八、授權委托的一級開發(fā)項目程序（參見附圖2） 15程序一：確定土地一級開發(fā)項目 15程序二：取得市土地儲備聯(lián)席會意見 16程序三：簽訂土地一級開發(fā)合同 16程序四：辦理建設項目用地預審 16九、符合458號文的一級開發(fā)項目程序（參見附圖3） 17程序一：取得市聯(lián)席會議準許繼續(xù)辦理前期工作的意見 18程序二：辦理建設項目用地預審 1820 / 20一、土地一級開發(fā)的概念土地一級開發(fā)是指政府通過下屬的土地儲備機構或者委托具備開發(fā)資質的房地產企業(yè)按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地儲備開發(fā)計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農轉用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。對存量國有建設用地，土地一級開發(fā)的主要內容是組織拆遷和市政基礎設施建設等；對征用農村集體土地，土地一級開發(fā)的主要內容是征地、拆遷和市政基礎設施建設等。二、土地一級開發(fā)的實施方式根據一級開發(fā)實施主體的不同，可以分為以下三種方式：政府下屬的土地儲備機構直接負責一級開發(fā)的，可以由儲備機構自行組織實施，也可以通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責具體管理，目前以儲備機構自行組織為主。如即將入市交易的北京化工三廠、溫泉D1/D2地塊就屬于這一類型。委托開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。在選擇企業(yè)的方式上，目前以政府確定一級開發(fā)企業(yè)為主，預計2006年下半年開始，將逐漸開始實施通過招標確定一級開發(fā)企業(yè)的辦法。如通州將運河北岸土地一級開發(fā)委托給北運河土地開發(fā)管理有限公司，朝陽將CBD核心區(qū)的一級開發(fā)委托給北京商務中心區(qū)開發(fā)有限責任公司。對于符合458號文的經營性項目用地，831協(xié)議出讓大限沒過，由原建設單位繼續(xù)完成一級開發(fā)工作，這也是政府委托企業(yè)實施一級開發(fā)的一種特例（短暫階段）。如遠洋山水東區(qū)、銀港項目。對于部分具備條件的國有工業(yè)用地，由原用地方（工廠）組織搬遷，達到三通一平后直接入市交易。如今年8月1日成交的清河毛紡廠用地屬于這一類型。本報告主要針對第二種方式，即委托開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)，包括招標選擇、直接確定和458號文項目三種形式，其中又以招標選擇開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)為主。三、土地一級開發(fā)成本和收益成本構成：征地、拆遷補償及有關稅費；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關補償費用；市政基礎設施建設有關費用；招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；貸款利息；土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預見費及經同級財政和土地主管部門核準的其它支出。收益：委托開發(fā)企業(yè)負責一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費不高于一級開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲備中心。委托開發(fā)企業(yè)直接實施一級開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤不高于預計成本的8%，主體是企業(yè)。對于招標項目，成本構成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標文件中提出方案，作為評標參考。四、一級開發(fā)的土地范圍政府通過收回、收購、置換、征收等方式儲備的土地，需出讓土地使用權的；由區(qū)縣政府選擇投資開發(fā)者進行危舊房改造或其他成片開發(fā)，需轉讓土地使用權的；企業(yè)改制、破產、兼并等原因需轉讓劃撥土地使用權進行房地產開發(fā)的，或以劃撥土地使用權進行聯(lián)建、合作開發(fā)房地產的；協(xié)議出讓土地首次轉讓土地使用權的；政府規(guī)定的其他土地使用權交易；委托人委托交易市場進行公開交易的其他土地使用權交易。五、一級開發(fā)涉及政府職能部門在土地一級開發(fā)階段主要涉及的政府部門有：國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等相關政府部門。國土局主要負責土地一級開發(fā)預審；確定土地一級開發(fā)單位，并就土地開發(fā)的內容、標準、工程進度、監(jiān)理、驗收、違約責任、爭議的解決方式以及開發(fā)費用、收益分配等內容以合同形式與土地一級開發(fā)單位進行約定；下達土地一級開發(fā)批復；負責一級開發(fā)土地的征地批復；會同有關部門進行土地一級開發(fā)的驗收和開發(fā)成本的審核等工作。發(fā)改委主要負責一級開發(fā)土地的立項核準工作。