【正文】 (五)運營管理制度（1）目的規(guī)范經(jīng)營戶二次裝修管理工作，降低經(jīng)營戶二次裝修違規(guī)率，保障商業(yè)公共設(shè)施的正常使用。（2）適用范圍：適用于分公司經(jīng)營戶二次裝修管理工作.（3）職責(zé)：A、綜合部負(fù)責(zé)經(jīng)營戶裝修申請的審批及重大裝修事故的處理.B、綜合部負(fù)責(zé)經(jīng)營戶裝修申請裝修手續(xù)的辦理C、.D、綜合部負(fù)責(zé)核查、收取裝修管理費用.E、天驕物管處保安部負(fù)責(zé)裝修施工人員安全監(jiān)督管理.F、天驕物管處的工程維修部負(fù)責(zé)裝修期間施工臨時用水用電監(jiān)督管理.G、天驕物管處的保潔部負(fù)責(zé)裝修垃圾的清潔監(jiān)督管理.（4）程序要點.1）裝修的申請與審批.A、申請:經(jīng)營戶向綜合部提出裝修申請(租戶必須持業(yè)務(wù)部進(jìn)場通知書、業(yè)主必須持售房合同與業(yè)主身份證):B、經(jīng)營戶填寫裝修申請表各項內(nèi)容,并附裝修設(shè)計方案。C、經(jīng)營戶聘請的施工隊,須附裝修公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份及裝修公司資質(zhì)證書復(fù)印件一份。D、裝修較大商鋪（S大于100M2.）娛樂場所時,需提供城市消防部門提供的裝修審核意見書.2）審核與審批:A、綜合部接到裝修申請當(dāng)日,依據(jù)“裝修管理規(guī)定”的條款給予審核:l 尺寸是否合理，有無影響鄰近經(jīng)營戶；l 平面布置是否合理，符不符合區(qū)域的流通特點；l 相鄰商鋪視覺通透性有沒有被遮擋；l 樣式風(fēng)格與產(chǎn)品特性是否協(xié)調(diào)；l 用電量有無超出區(qū)域承受度；l 有沒有遵守圖紙審批規(guī)范；l 設(shè)置內(nèi)倉須提出申請，原則上商鋪內(nèi)不得設(shè)內(nèi)倉；l 燈箱尺寸、顏色、數(shù)量及設(shè)計經(jīng)過管理公司批準(zhǔn)，并一定要設(shè)檢修孔、散熱孔；l 店鋪內(nèi)有機(jī)電設(shè)備、設(shè)施，一定注意設(shè)計裝修方案，不能妨礙其功能發(fā)揮，更不能任意加改；l 裝修設(shè)計是否對房屋結(jié)構(gòu),外墻立面,公共設(shè)施設(shè)備造成改動,破壞.l 裝修設(shè)計是否有嚴(yán)重的消防隱患.l 是否有其它違章情況.l 不宜審批情況涉及有拆改承重墻的涉及有消防隱患的涉及有破壞外墻體立面的涉及有破壞預(yù)埋管線B、在確認(rèn)裝修設(shè)計不會對商場安全、公共設(shè)施設(shè)備正常使用及房屋外觀造成不良影響時, 綜合部經(jīng)理應(yīng)當(dāng)在一個工作日內(nèi)給出審批意見.C、綜合部經(jīng)理審批同意的經(jīng)營戶裝修設(shè)計方案應(yīng)報天驕物業(yè)處復(fù)審其用電負(fù)荷量，確保商場的用電平衡（三相用電平衡）, D、綜合部物業(yè)督負(fù)責(zé)將審批后的裝修申請通知經(jīng)營戶，對需要經(jīng)營戶修改設(shè)計的,就告之經(jīng)營戶修改.E、裝修申請獲得批準(zhǔn)后,綜合部物業(yè)督導(dǎo)應(yīng)通知經(jīng)營戶帶領(lǐng)裝修施工隊一同到綜合部辦理有關(guān)裝修進(jìn)場手續(xù).F、綜合部物業(yè)督導(dǎo)將施工單位的室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照,資質(zhì)證書,復(fù)印一份附在裝修申請表后.G、將裝修圖紙復(fù)印一套附在裝修申請表后.H、經(jīng)營戶和施工隊一同到財務(wù)部按裝修管理規(guī)定交納相關(guān)費用.I、經(jīng)營戶應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和垃圾清運費，詳見《裝修費用一覽表》；J、施工單位應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金、水電費預(yù)交金和施工人員出入證件工本費，詳見《裝修費用一覽表》；K、綜合部物業(yè)督導(dǎo)依據(jù)裝修管理規(guī)定對經(jīng)營戶及施工隊進(jìn)行裝修安全及基本要求的培訓(xùn).L、指引施工隊負(fù)責(zé)人到天驕物管處保安部辦理出入證 或在購物中心綜合部行政管理員處辦理出入證l 施工單位負(fù)責(zé)人應(yīng)將施工人員的彩色照片兩張和身份證復(fù)印件一份交天驕保安部.l 保安部將其中的一張照片和身份證復(fù)印件及施工人員的基本情況登記在施工人員登記表中(詳見商場物品/人員出入管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)。l 用施工人員的另一張照片制作成施工人員的出入證.M、綜合部物業(yè)督導(dǎo)在經(jīng)營戶和施工隊辦理完上述手續(xù)后,應(yīng)立即通知天驕物管處的工程機(jī)電維修部開通租戶水電,并告訴經(jīng)營戶可進(jìn)場裝修.3）施工期間的管理具體分功A、 綜合部經(jīng)理或主管負(fù)責(zé)督導(dǎo)施工單位的現(xiàn)場施工并負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)施工單位與天驕保安部、工程部、其它毗鄰經(jīng)營戶之間的溝通協(xié)調(diào)工作B、 天驕物業(yè)處工程部主管負(fù)責(zé)監(jiān)控施工單位土建,水電裝修是否違章.C、 天驕物管處的保安部領(lǐng)班負(fù)責(zé)施工單位裝修安全的監(jiān)督管理D、 天驕物管處的保潔部領(lǐng)班負(fù)責(zé)施工單位裝修的清潔監(jiān)督管理4）裝修管理巡查標(biāo)準(zhǔn)A)巡查標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)指導(dǎo)書B)裝修手冊5）商鋪裝修監(jiān)管要點A、施工現(xiàn)場施工行為規(guī)范l 裝修施工單位的裝修許可證是否張貼上墻,現(xiàn)場施工有無施工現(xiàn)場負(fù)責(zé)人l 營業(yè)時間施工現(xiàn)場封閉是否規(guī)范，是否能達(dá)到不影響第三者經(jīng)營目的l 施工現(xiàn)場配置的消防滅火器是否配置到位，并有明確的管理責(zé)任人l 施工人員是否佩戴施工證施工l 施工現(xiàn)場施工單位的用水、用電、排水管理是否得力，嚴(yán)禁施工現(xiàn)場亂排亂接l 施工現(xiàn)場的水電表安裝及使用是否正常，絕對禁止施工單位偷電行為l 施工單位有無違規(guī)占道及消防通道是否暢通，嚴(yán)禁裝修垃圾亂堆、亂放B、建筑物結(jié)構(gòu)規(guī)范l 各經(jīng)營戶可以在其商鋪內(nèi)進(jìn)行非結(jié)構(gòu)變更,但不得開鑿、損壞任何承重墻、梁、樓板、屋面及其他任何破壞商鋪結(jié)構(gòu)強(qiáng)度的行為.C、建筑物立面及景觀l 對于建筑物外墻怎樣安裝空調(diào)及如何排放冷凝水、建筑物外墻能否安裝廣告等必須按商場的統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管.D、消防規(guī)范l 阻燃材料的使用按規(guī)范要求使用（A難燃、B1可燃、B2易燃）l 消防系統(tǒng)的嚴(yán)禁變更與損壞（不同類型的探測器不能更換）l 動火作業(yè)現(xiàn)場的設(shè)置保護(hù)措施（專人看火及配置滅器材）l 施工現(xiàn)場嚴(yán)禁吸煙E、公共設(shè)施管理規(guī)范l 未經(jīng)同意不得擅自連接公共設(shè)施,如電路、下水道等,也不得破壞水管系統(tǒng)、化糞池、隔油池（隔油池是高進(jìn)低出、閥門是低進(jìn)高出）等阻塞或削弱其有效運用.l 遇損壞或因裝修改造而造成樓層漏水、滲水、管道堵塞等要予以處罰并及時修復(fù)（防水層：結(jié)構(gòu)層、找平層、彈性層、剛性層）.F、商鋪內(nèi)巡查要點l 進(jìn)入商鋪裝修現(xiàn)場前要仔細(xì)察看圖紙及審批文件,做到心中有數(shù)l 進(jìn)入裝修現(xiàn)場,應(yīng)按審批內(nèi)容逐項檢查,并應(yīng)注意:※ 隔墻:必須使用阻燃型建筑材料,如石膏板、泰柏板、空心磚等,嚴(yán)禁使用木板等易燃材料隔墻※ 墻面:可使用ICI等涂料或阻燃型材料,如防火板、阻燃墻紙等,使用面板裝修時需在底板做防火※ 地面:不可損壞原地臺,如有給排水管理路經(jīng)過,必須做好防水,并綜合部驗收※ 天花:必須使用阻燃材料,如石膏板、礦棉板等,嚴(yán)禁大面積使用木板,—,如安裝封閉式天花,則必須在天花上所有閘閥處預(yù)留檢修口※ 煙感:每一個封閉間隔必須裝一個或多個有效煙感(NET《80平方米》如間隔墻高度低于天花50厘米或以上,則可和附近的煙感共用,所有煙感必須離開空調(diào)出風(fēng)口、回風(fēng)口最少50厘米.※ 噴淋:,不準(zhǔn)使用鐵絲、電絲等懸掛,所有管路接口不得有滲、,以防過熱爆裂(高溫93176。C黃色櫥房，低溫68176。C紅色普通賣場，有效溫度為68176。C)※ 電氣:所有線路需套PVC管,天花上線管需用吊碼固定,不能用鐵絲、電絲等懸掛,更不能懸掛在消防管、位置是否合理,動力線路需有漏電保護(hù),動力和照明必須分開,不得共用零線.※ 中央空調(diào):檢查所有二通閥及電磁閥是否正常工作,電氣按線是否正常,保溫是否全面、新加的風(fēng)機(jī)盤管可否輕易抽出馬達(dá),.※ 燈箱:燈箱只能用鏤空刻字方法裝飾,燈箱電源須加定時器,未經(jīng)許可,不能懸掛招牌等在公共部分.※ 大門:一般情況下,大門不能更換,如見有更換,需及時查明上報.G)任何違章工程必須盡快記錄拍照存檔(如有需要),及時上報以便做進(jìn)一步行動. 裝修施工的竣工驗收裝修施工結(jié)束后,由經(jīng)營戶和施工隊負(fù)責(zé)人共同向綜合部提出驗收申請.6）裝修驗收:A、驗收小組:裝修施工單位負(fù)責(zé)人、工程部主管及技術(shù)人員、綜合部經(jīng)理、業(yè)務(wù)部經(jīng)理及綜合部物業(yè)督導(dǎo)。B、驗收不合格:當(dāng)場指出需如何整改,簽發(fā)整改通知書或違例裝修項目說明書,整改后再驗收,直到合格.C、聯(lián)系消防、空調(diào)項目承包商,按合同檢查消防報警聯(lián)動系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng),需開機(jī)運行二十四小時,給排水工程是否符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定(如有)D、綜合部可作審批裝修項目驗收,涉及消防項目驗收,以政府消防部門驗收結(jié)果為準(zhǔn),并據(jù)引批核竣工/開業(yè)與否.E、裝修如無違章情況按裝修管理合格程序辦理驗收手續(xù),如發(fā)現(xiàn)有違章情況，立即通知商戶整改，竣工驗收合格的,由綜合部經(jīng)理在裝修申請表內(nèi)“完工驗收”欄目簽署“初驗合格”,并簽署姓名及日期.F、綜合部收回施工證,如有丟失,每證罰款50元.G、施工隊當(dāng)日清場離開.H、裝修驗收合格并使用三個月后,綜合部應(yīng)對裝修施工組織復(fù)驗,復(fù)驗無問題,由綜合部經(jīng)理在裝修申請表內(nèi)注明“復(fù)驗合格”后,由財務(wù)部退還住戶及施工隊的裝修押金.7）違章裝修的處理.A、裝修施工期間發(fā)現(xiàn)違章裝修的,綜合部應(yīng)立即要求住戶停止違章裝修,恢復(fù)原狀,并視情況采取以下方式進(jìn)行處理.l 批評教育.l 出具違章整改通知單限期整改.l 停水停電(須報項目部經(jīng)理批準(zhǔn))l 要求賠償損失(須報項目部經(jīng)理批準(zhǔn))B、裝修施工驗收時,如發(fā)現(xiàn)住戶違章裝修的,綜合部經(jīng)理應(yīng)對違章裝修繪畫 商場安全,美觀造成的違害程度做出評估,并視情況征得項目部經(jīng)理同意后,列清扣款數(shù)額,由財務(wù)部按以下方法進(jìn)行扣款,扣款順序為:l 首先從施工隊裝修押金中扣款.l 施工隊裝修押金不足以補(bǔ)償扣款的,再從住戶裝修押金中予以補(bǔ)扣.l 扣完住戶裝修押金仍不能補(bǔ)償扣款的,要求住戶給予賠償.8）相關(guān)注意事項A、裝修申請表,裝修違章整改通知單等檔案長期保存.B、本規(guī)程作為相關(guān)員工績效考評的依據(jù)之一.（1）目的：為進(jìn)一步規(guī)范施工單位整改行為，確保工程遺留問題整改的效率和時效性，保障項目經(jīng)營有序開展，特制定該方案。（2）適用范圍：適用于集團(tuán)開發(fā)的各商業(yè)項目工程遺留問題整改（3）開發(fā)公司，原建設(shè)施工單位，供貨商，整改施工單位與管理公司合作原則：1）專職（專人）對接原則：即開發(fā)公司和管理公司分別成立專職整改部門或設(shè)置專職人員對接工程遺留問題整改，確保整改的質(zhì)量和效率。2）結(jié)算尾款授權(quán)原則：即開發(fā)公司授權(quán)于管理公司參與施工單位與開發(fā)公司最終結(jié)算尾款環(huán)節(jié)簽字權(quán)，有利于管理公司有效督促整改掃尾工程。3）開發(fā)公司授權(quán)管理原施工單位，供貨商的原則：即由開發(fā)公司全權(quán)委托管理公司負(fù)責(zé)土建，安裝，裝飾等原施工單位的后期掃尾工程的完善，履行質(zhì)保期內(nèi)的保修義務(wù)和保修責(zé)任的管理權(quán)屬。4）開發(fā)公司授權(quán)管理整改施工單位的原則：即由開發(fā)公司全權(quán)委托管理公司依據(jù)《工程施工合同》督導(dǎo)整改施工單位實施項目工程遺留問題整改的監(jiān)督和管理權(quán)屬。（4）整改施工單位管理細(xì)則：1)工程整改施工單位的選擇：由開發(fā)公司和管理公司共同招標(biāo)選定整改施工單位，分別與施工單位簽定固定期限施工合同，由選定的施工單位負(fù)責(zé)后