物業(yè)管理組織架構(gòu)設(shè)置與管理成本控制(已修改)
2025-04-19 23:17 本頁面
【正文】 物業(yè)管理組織架構(gòu)設(shè)置與管理成本控制組織架構(gòu)是物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)人力資本控制的重要一環(huán)。它直接關(guān)系到團(tuán)隊的組成、人員的配置、工作效率的高低和組織執(zhí)行力的強弱。合理設(shè)置組織架構(gòu)既可以提高團(tuán)隊工作效率，形成和諧的工作環(huán)境，有序的組織管理層級，又可大大降低行政管理成本和人力資源成本，是一個一舉多得、事半功倍、提高經(jīng)濟效益的管理環(huán)節(jié)和組織程序。一、組織架構(gòu)設(shè)置要有一個客觀的依據(jù)組織架構(gòu)的設(shè)置要有一個基礎(chǔ)的客觀的貼近實際的可對比參考和依據(jù)的數(shù)據(jù)平臺。例如，一個物業(yè)管理小區(qū)，月管理服務(wù)費中，固定成本約占20％。固定成本含：稅金，社會保險費，折舊費，設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(設(shè)備設(shè)施維護(hù)費主要指消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、門禁對講系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等。設(shè)備設(shè)施維護(hù)費高層樓宇約占管理費收入的8％，小高層約占管理費收入的5％，多層樓宇約占管理費收入的3％)，電梯維修保養(yǎng)費，垃圾清運費，四害消殺費，化糞池清掏費，水池清洗費，業(yè)委會辦公費，“三費”提取及其他費用等等。變動成本約占25％。變動成本含：公用水電費，清潔、綠化、保安、維修物耗材料費，行政辦公費，通訊費，交通費，服裝費，外墻清洗費，社區(qū)文化費及其他不可預(yù)見費用等等；5％可能是當(dāng)月收繳不上來的；能用于人工費(工資)開資的只有管理費收入的50％55％左右。停車費及其它經(jīng)營收入就是小區(qū)物業(yè)管理處的純“利潤”收入。50％55％的管理服務(wù)費收入比例，應(yīng)該是物業(yè)管理服務(wù)人工成本的臨界點，如果承認(rèn)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)是微利行業(yè)，同時，確保服務(wù)品質(zhì)和陽光操作，這個比例應(yīng)該是比較合理的。如果要加大這個比例途徑只有兩個：一是降低變動成本；二是犧牲設(shè)施設(shè)備的使用壽命，對設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)少投入或不投入。例如，消防、安防、監(jiān)控系統(tǒng)不做正常的維保。所以，物業(yè)管理服務(wù)的成本控制就是尋找一個不偏不袒，不顧此失彼的平衡點。二、組織架構(gòu)設(shè)置要有一個核心機構(gòu)管理處組織架構(gòu)圖作為一個物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域的管理處，實際上就是一個無形產(chǎn)品的往復(fù)生產(chǎn)制造中心。既然是產(chǎn)品生產(chǎn)單位，從管理學(xué)的角度講，就需要有一個生產(chǎn)指揮調(diào)度中心，來組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制整個產(chǎn)品的生產(chǎn)過程?！翱蛻舴?wù)中心”就是服務(wù)型產(chǎn)品生產(chǎn)單位的生產(chǎn)指揮調(diào)度
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