物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)操作手冊(已修改)
2025-04-19 23:17 本頁面
【正文】 物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)操作手冊根據(jù)目前越來越多的專業(yè)化服務(wù)公司加入到物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)，協(xié)助物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)分別承擔(dān)著社區(qū)安保；電梯專業(yè)維修/檢測；保安、消防監(jiān)控/報警設(shè)施、設(shè)備維修/檢測；水箱消毒/水質(zhì)檢測；社區(qū)環(huán)境保潔；社區(qū)垃圾外運；化糞池清淘外運；社區(qū)專業(yè)消殺等各項專業(yè)服務(wù)保障。隨著多元化專業(yè)服務(wù)公司不斷加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)之中，分享經(jīng)營市場，這對細(xì)化專業(yè)分工、增加有序競爭、發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢、提高服務(wù)質(zhì)量，無疑有著積極、有效的促進(jìn)物業(yè)行業(yè)發(fā)展做用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于保證專業(yè)委托服務(wù)質(zhì)量，減少暗箱操作，控制委托服務(wù)成本，降低投標(biāo)報價，壓低服務(wù)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，增加市場競爭能力，普遍都會采用實行統(tǒng)一“專業(yè)委托服務(wù)”管理方式。并且，很少采用放權(quán)于社區(qū)項目經(jīng)理，讓其承擔(dān)選擇“專業(yè)委托服務(wù)”合作企業(yè)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于直接承擔(dān)著，各專業(yè)合作公司服務(wù)質(zhì)量的責(zé)任。所以，對委托服務(wù)管理實施認(rèn)真評選、有效監(jiān)控、服務(wù)指導(dǎo)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行社區(qū)服務(wù)合同，保證服務(wù)質(zhì)量、打造服務(wù)品牌有著至關(guān)重要的做用。一、委托服務(wù)招標(biāo)：由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)大都通過經(jīng)營活動分別建有，相對穩(wěn)定的專業(yè)服務(wù)伙伴合作關(guān)系。并且對各伙伴關(guān)系的服務(wù)報價、職工質(zhì)素、服務(wù)質(zhì)量也有大治了解，工作協(xié)調(diào)相對通暢。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)高層普遍存在抵觸與新的專業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行合作的心態(tài)。也決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇專業(yè)服務(wù)公司時，極少采用公開招標(biāo)而是選擇邀請招標(biāo)方式的理由。招標(biāo)活動組職管理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可指定企業(yè)經(jīng)營或管理部門承擔(dān)邀請招標(biāo)活動的組織管理工作。規(guī)模較小，沒有專門設(shè)置經(jīng)營或管理部門的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可委托辦公室代為承擔(dān)招標(biāo)活動組織管理工作。編制招標(biāo)文件：2．1招標(biāo)文件編制人選：根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)服務(wù)管理投標(biāo)方案專業(yè)分冊內(nèi)容，指派企業(yè)資深專業(yè)人員承擔(dān)專業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件編寫工作。2．2招標(biāo)文件編制內(nèi)容：2．2．1招標(biāo)邀請函。2．2．2招標(biāo)文件。2．2．3招標(biāo)技術(shù)資料（含：招標(biāo)社區(qū)壓縮平面復(fù)制圖及可以提供的設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料等）。2．2．4評標(biāo)文件（服務(wù)管理分項評分標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)管理分項評分記錄表；財務(wù)管理分項評分標(biāo)準(zhǔn)、財務(wù)管理分項評分記錄表；投標(biāo)單位得分匯總記錄表等）。2．2．5招標(biāo)其它文件（投標(biāo)單位承諾書、投標(biāo)單位應(yīng)標(biāo)登記表、投標(biāo)單位有效投標(biāo)登記表、評標(biāo)得分排序表、評標(biāo)候選排名表、中標(biāo)通知單、參加投標(biāo)感謝信/函等），可采用企業(yè)招標(biāo)文件范本或委托其他（她）人員編制。招標(biāo)文件保密規(guī)定：3．1招標(biāo)文件保密范圍：為充份體現(xiàn)邀請招標(biāo)活動對所有參加競標(biāo)企業(yè)的公平、公正原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立相應(yīng)的招標(biāo)文件保密規(guī)定，配套相應(yīng)管理程序，提供保密編寫環(huán)境，控制無關(guān)人等接觸編寫責(zé)任人員。并對編制責(zé)任人員提出保守“文件”機(jī)密要求，并將“文件”稿件、電子檔案、編制依據(jù)文件一并納入保密范圍。3．2“組織”與“文件”分離：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在招標(biāo)活動中，要本著“組織”與“文件”分離的保密工作守則。招、評標(biāo)文件編制人在完成文件編寫工作，將評標(biāo)文件審批稿連同電子檔案交企業(yè)辦公室進(jìn)行保密封存后，刪除電子文檔、消毀編制文稿。另將招標(biāo)邀請函、招標(biāo)文件、招標(biāo)技術(shù)資料，一并交企業(yè)邀請招標(biāo)活動組織管理部門，完成編制責(zé)任工作。3．3保密存檔：
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