【正文】 天驕物業(yè)蘇錫公司培訓教材——物業(yè)百問百問物業(yè)管理什么是物業(yè)？ 5什么是物業(yè)管理？ 5為什么要實施物業(yè)管理？ 5什么是業(yè)主？業(yè)主在物業(yè)管理活動中主要有什么權(quán)利和義務(wù)？ 6業(yè)主臨時規(guī)約具有什么作用？ 6業(yè)主臨時規(guī)約包括哪些主要內(nèi)容？ 6違反業(yè)主臨時規(guī)約怎么處理？ 6新的業(yè)主臨時規(guī)約制度從什么時候開始實行？原來已經(jīng)簽署的物業(yè)管理公約是否繼續(xù)有效？ 7業(yè)主臨時規(guī)約和業(yè)主規(guī)約有何區(qū)別？ 7開發(fā)企業(yè)制訂的房屋買賣合同中有關(guān)物業(yè)管理的內(nèi)容，購房人為什么不能隨意修改，是不是霸王條款？ 7房屋買賣合同中約定的物業(yè)服務(wù)費、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等在什么階段實行？ 7物業(yè)服務(wù)費主要構(gòu)成 ？ 8物業(yè)服務(wù)費如何定價？ 8業(yè)主大會成立前，業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用？ 8業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，單個業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交費？ 9如何劃分物業(yè)管理區(qū)域？ 9什么是公共性物業(yè)管理服務(wù)、特約性物業(yè)管理服務(wù)？ 9物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理的專項服務(wù)委托專業(yè)公司？ 9物業(yè)管理企業(yè)在履行合同義務(wù)時，是否有權(quán)對違反業(yè)主（臨時）管理規(guī)約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進行制止？ 10車輛停放時停車人享有什么權(quán)利？應(yīng)遵守什么規(guī)定？ 10出租房屋時，物業(yè)服務(wù)費用由誰來交納？ 10開發(fā)企業(yè)已竣工但未出售的物業(yè)是否應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費用？ 10電梯費用如何交納？首層要交電梯費嗎？ 10物業(yè)管理企業(yè)收取停車管理費的，在停車管理中應(yīng)承擔何種責任？ 11裝修時業(yè)主是否要交納裝修押金和裝修服務(wù)費？ 11因開發(fā)遺留問題可以拒交物業(yè)服務(wù)費嗎？ 11業(yè)主或業(yè)主大會是否可以聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)費用進行審計？ 11業(yè)主買房時是歸集起來的維修資金由誰代為管理？ 11物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？ 11因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)公司或其他單位需臨時占用、挖掘道路和場地怎么辦？ 12業(yè)主、物業(yè)公司能否擅自占用物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備？ 12能否在房屋樓頂架設(shè)廣告牌? 12業(yè)主能否不按規(guī)定或約定封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚？ 12鄰居占用了公共樓道怎么辦？ 12物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備由誰負責維護？ 13物業(yè)管理公司需要入戶維修，業(yè)主是否應(yīng)該配合？ 13業(yè)主不履行維修責任，造成損失的，是否需要賠償？ 13小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施損壞，維修費用該由誰承擔？ 13為什么要規(guī)范房屋裝修行為？ 13業(yè)主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業(yè)管理企業(yè)嗎？ 14業(yè)主裝飾裝修房屋，需要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議嗎？ 14住宅室內(nèi)裝飾裝修禁止行為有哪些？ 14業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，物業(yè)管理企業(yè)能否進行入戶檢查？ 14應(yīng)如何處理住宅室內(nèi)裝飾裝修垃圾？ 15住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的保修期有多長時間？ 15什么時候應(yīng)成立業(yè)主大會？ 15如何召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會？ 15什么情況下可以不成立業(yè)主大會？ 16如何確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)？ 16業(yè)主大會是否要定期開會，由誰召開？ 16業(yè)主大會具有哪些主要職責？ 17業(yè)主大會如何決議才有效？ 17什么是業(yè)主委員會，與業(yè)主大會是什么關(guān)系？ 17什么人可以當選業(yè)主委員會委員？ 18業(yè)主委員會是否需要備案？ 18業(yè)主委員會如何作出決定？ 18什么情況下業(yè)主委員會委員資格終止？ 19業(yè)主大會、業(yè)主委員會是否可以作出于物業(yè)管理無關(guān)的決定？ 19什么是業(yè)主規(guī)約？ 19什么是業(yè)主大會議事規(guī)則？ 19業(yè)主大會、業(yè)主委員會與社區(qū)建設(shè)是怎樣的關(guān)系？ 19 住宅小區(qū)的一般性概念？ 20住宅 20住宅小區(qū) 20按建筑結(jié)構(gòu)分類的住宅 20什么是磚混結(jié)構(gòu)住宅？ 20什么是框架結(jié)構(gòu)住宅？ 21什么是鋼混結(jié)構(gòu)住宅？ 21 什么是住宅的進深、開間、層高、凈高？ 21住宅的進深 21住宅的開間 21住宅的層高和凈高 22住宅建筑的高度（層數(shù)）的劃分 22住宅按層數(shù)劃分如下： 22配建設(shè)施 22公共活動中心 22建筑小品 22產(chǎn)權(quán)證書 23住宅部品 23房屋產(chǎn)權(quán) 23所有權(quán) 23占有權(quán) 23使用權(quán) 23收益權(quán) 24處分權(quán) 24大產(chǎn)證 24小產(chǎn)證 24建筑面積 24使用面積 24公用面積 25實用面積 25居住面積 25容積率 25得房率 25套內(nèi)面積 26公攤面積 26共有建筑面積 26共有建筑面積分攤系數(shù) 26建筑密度 26綠化率 26綠地率 27層高 27凈高 27公用建筑面積分攤系數(shù) 27實用率 27標準層 27陽臺 27平臺 28走廊 28地下室 28半地下室 28居住區(qū)用地 28住宅用地 28公共綠地 28道路紅線 28共用建筑面積 29玄關(guān) 29隔斷 29過道 29層高 29住宅的套型和戶型 29什么是露臺 30框架結(jié)構(gòu)住宅 30什么是躍層住宅 30磚混住宅 30中空玻璃 31外飄窗 31復式住宅 31智能化社區(qū) 31第三章 百問物業(yè)管理什么是物業(yè)？指建成并投入使用的各類建筑物和設(shè)施設(shè)備及其相關(guān)的場地。什么是物業(yè)管理？答：物業(yè)管理指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。主要從三個角度理解：一、業(yè)主選聘有合格資質(zhì)等級證書的物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理；二、物業(yè)管理活動中兩個重要的主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)；三、物業(yè)管理的內(nèi)容是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。為什么要實施物業(yè)管理？答：主要有三方面原因客觀上要求實施物業(yè)管理：（1）房屋產(chǎn)權(quán)多元化。隨著我國經(jīng)濟體制由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，90年代初以來我市住房制度改革逐步變化，房屋商品化，房屋產(chǎn)權(quán)多元化，個人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的比例越來越高，原來的公房管理體制不能適應(yīng)市場化和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的形勢。（2）人們生活水平的提高，需求增強。房屋作為價值高的資產(chǎn)，是大多數(shù)家庭最主要財產(chǎn)以及財富積累的主要形式，人們對房屋財產(chǎn)的使用、維護、保值提出了較強的服務(wù)要求，一方面要求住得好，房屋狀況保持的好，環(huán)境整潔優(yōu)美，同時還要求房屋的保值增值，這些都需要高水平的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。（3）物業(yè)項目建設(shè)規(guī)模大，房屋及設(shè)施設(shè)備的維護管理要求專業(yè)性程度高。一個物業(yè)項目里往往有成百上千業(yè)主，眾多業(yè)主由于房產(chǎn)毗鄰，在使用管理物業(yè)、在物業(yè)的保值增值等方面，全體業(yè)主形成公共性物業(yè)管理服務(wù)需求，而且房屋建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)施設(shè)備較為復雜，對物業(yè)管理服務(wù)要求轉(zhuǎn)業(yè)文化程度高。這種公共性的物業(yè)管理服務(wù)不可能由單個業(yè)主或少數(shù)業(yè)主來完成，要通過全體業(yè)主委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)提供這種服務(wù)。什么是業(yè)主？業(yè)主在物業(yè)管理活動中主要有什么權(quán)利和義務(wù)？答：房屋所有權(quán)人為業(yè)主。在成立業(yè)主大會及組建業(yè)主委員會過程中，除房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人可以認定為“業(yè)主”外，購買預(yù)售商品房（含經(jīng)濟適用房），尚未取得房屋權(quán)屬證書的，房屋買賣合同記載的“購房人”可以視為“業(yè)主”。業(yè)主是物業(yè)管理活動中的重要主體，物業(yè)管理離不開業(yè)主的參與。業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)是建立在對房屋擁有的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上，業(yè)主既擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一份房產(chǎn)，也是物業(yè)管理區(qū)域的成員。業(yè)主在物業(yè)管理中享有權(quán)利，同時也要履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)力主要有：接受物業(yè)服務(wù)；提議召開業(yè)主大會，就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)等。同時負有遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定，交納物業(yè)服務(wù)費用等義務(wù)。業(yè)主臨時規(guī)約具有什么作用？答：業(yè)主臨時規(guī)約要求物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同遵守，能起到規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理活動中行為，維護全體業(yè)主整體權(quán)益的作用。例如,業(yè)主臨時規(guī)約規(guī)定不允許在小區(qū)內(nèi)堆放易燃、易爆等危險物品，就是為了保證小區(qū)全體住戶的安全；又如業(yè)主臨時規(guī)約規(guī)定對欠繳費用的業(yè)主，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)公布欠費名單催繳，是為了維護全體業(yè)主的利益，對欠費業(yè)主的約束。業(yè)主臨時規(guī)約包括哪些主要內(nèi)容？答：業(yè)主臨時規(guī)約由開發(fā)企業(yè)在售房前制訂，主要對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)承擔的責任等事項依法作出約定。開發(fā)企業(yè)制訂的業(yè)主臨時規(guī)約不能侵犯購房人的合法權(quán)益。違反業(yè)主臨時規(guī)約怎么處理？答：業(yè)主違反業(yè)主臨時規(guī)約的，應(yīng)該承擔相應(yīng)的違約責任，比如個別業(yè)主不按照公約的規(guī)定使用公用部位公用設(shè)施設(shè)備，造成損壞，是對其他業(yè)主的利益侵害，應(yīng)該賠償損失。對業(yè)主違反業(yè)主臨時規(guī)約的行為，相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會，物業(yè)管理企業(yè)、可以督促其改正；協(xié)商調(diào)解不成的，可以提起訴訟；違反相關(guān)政策法規(guī)的，報告有關(guān)部門。新的業(yè)主臨時規(guī)約制度從什么時候開始實行？原來已經(jīng)簽署的物