【正文】 多管齊下抑房價如何看待當前買房難買房貴問題2007年10月11日08:32來源：人民網(wǎng)理論頻道　近幾年，全國大部分城市房價上漲較快，為此國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策。不少人包括一些專家認為，房價上漲應(yīng)該會受到遏制。然而，從去年下半年到今年上半年，全國房價上漲之勢依舊強勁。當前的房價到底高不高？房價還會不會一直漲？如何保障廣大中低收入者的住房問題？對這些問題，處在不同位置的人明顯有不同的看法。打開電視，翻開報紙，往往會看見一些針鋒相對的觀點，似乎讓人無所適從。正確認識這些問題，更有針對性地加強調(diào)控，對癥下藥、加大力度，遏制房價上漲勢頭，這既是廣大群眾的強烈呼聲，也是關(guān)乎國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展的重大問題。申論復(fù)習與考試過程中，閱讀量都非常的大，如果不會提高效率，一切白搭。首先要學會快速閱讀，一般人每分鐘才看200字左右，我們要學會一眼盡量多看幾個字，甚至是以行來計算，把我們的速讀提高，然后再提高閱讀量，這是申論的基礎(chǔ)。學會快速閱讀，不僅在復(fù)習過程中效率倍增，在考試過程中更能夠節(jié)省大量的時間，學會快速閱讀不僅可以提高效率，而且，在我們一眼多看幾個字的時候，還能夠高度的集中我們的思維，大大的利于歸納總結(jié)，學會后，更有利于《行測》的復(fù)習、考試。本人當年有幸學習了快速閱讀，至今閱讀速度已經(jīng)超過5000字/分鐘，學習效率自然不用說了。我讀大學的成績是很差，考公務(wù)員的時候我媽說我只是碰運氣，結(jié)果最后成績出來了居然考了崗位第二，對自己的成績非常滿意，速讀是我成功最大的功勞。找了半天，終于給大家找到了下載的地址，怕有的童鞋麻煩，這里直接給做了個超鏈接，先按住鍵盤最左下角的“ctrl”按鍵不要放開，然后鼠標點擊此行文字就可以下載了。認真練習，馬上就能夠看到效果了！此段是純粹個人經(jīng)驗分享，可能在多個地方看見，大家讀過的就不用再讀了，只是希望能和更多的童鞋分享。　　當前的房價到底高不高？　　據(jù)國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2007年7月全國70個大中城市房屋銷售價格同比（與2006年同月相比）%，繼6月份創(chuàng)下自2005年7月對房價實施月度統(tǒng)計以來的最高水平后，7月份再創(chuàng)新高。新房售價漲幅最大的城市依次為：%、%、%、%。另據(jù)新華社報道，2007年一季度北京市最貴樓盤成交單價高達49215元／平方米，五環(huán)以內(nèi)住宅期房均價沒有低于10000元/平方米的。深圳全市商品房成交均價已達15487元/平方米?！　∧壳暗姆績r到底高不高呢？一方面，社會上關(guān)于房價高的議論比比皆是；另一方面，也有人講與發(fā)達國家相比，中國房價還不算高，中小城市與大城市比，仍有“正常上升的空間”；還有的說目前房價上漲幅度尚屬合理?！　∧敲?，房價高或不高，到底誰說了算？住房作為一種商品，其價格高低有沒有一個公認的客觀標準？　　按國際上通行的衡量標準，房價的高低主要是相對于住房購買力而言。購買力也有大小之分，但最有代表性與說服力的應(yīng)該是普通居民的購買力，超出普通居民購買力水平的房價就是過高。最常用的衡量購買力的指標是房價收入比，發(fā)達國家一般為3—4倍，即一個中等收入的家庭用三四年的全部收入可以購買一套中等檔次的住房。美國目前的房價收入比為3倍多，日本的房價收入比為5—6倍。通常認為這一比值在3—6倍之間都是合理的，超過6倍即說明房價偏高。1998年國務(wù)院在有關(guān)房改的文件中明確提出，房價收入比超過4倍的，應(yīng)當獲得住房補貼，這說明我們也是基本認可這一指標的?！　H僅在幾年前，我國大部分城市的房價收入比還是處于合理范圍之內(nèi)的，但隨著房價的不斷上漲，目前全國城鎮(zhèn)平均的房價收入比已達到8倍左右。如統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示。上海、北京、廣州等城市的房價收入比都已達到兩位數(shù)。對于中小城市來說，房價和大城市比可能還不算高，但房價與當?shù)鼐用袷杖氡葎t可能并不低?！　〈送猓部梢酝ㄟ^同世界發(fā)達國家的大城市的房價進行對比，來分析我國大中城市的房價。目前，美國是發(fā)達國家中房價上漲較快的，其別墅價格才達到60萬—70萬美元。如果以250平方米的面積計算，每平方米價格大約折合人民幣25000元。再拿具有可比性的上海內(nèi)環(huán)線平均房價與紐約曼哈頓公寓平均房價相比，前者約為18000元／平方米，后者折合人民幣約為49500元／平方米，乍一看，的確是高，但是從人均收入來看，2006年上海市人均年收入約為3萬元?！　∨袛喾績r高不高，還可以從房地產(chǎn)業(yè)的利潤率來看，在成本不變的情況下，房價越高，則利潤率越高。迄今為止，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都拒絕公開房價成本。但從一些典型案例以及政府部門、媒體、研究者和開發(fā)商自己提供的數(shù)據(jù)入手，仍不難看出房地產(chǎn)業(yè)利潤之高。比如，2005年新華社記者在福州調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示：當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的平均利潤率為50%，最低的約為20%，最高的超過90%。2007年4月，中央電視臺《新聞?wù){(diào)查》披露了上海某樓盤房價虛高的真相：真實成本約6000元／平方米，開發(fā)商最終向消費者發(fā)售時房價已抬高到了18000元／平方米。　　所以，無論從居民購買力來看，還是從房地產(chǎn)企業(yè)利潤率來看，無論從國內(nèi)范圍來看，還是從國際范圍來看，我們對國內(nèi)大多數(shù)城市的房價高低都應(yīng)有一個清晰的認識?！　》績r是不是會一直上漲？　　我國的房價下一步將會怎樣變化？是否還會一直漲下去？報刊上、網(wǎng)絡(luò)上不少開發(fā)商和專家說，“歷史證明所有的房價都是永遠上漲的”；還有的講，“保守”一點的說法是，“房地產(chǎn)還要漲個十年、二十年”。對此到底該怎么看呢？　　房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的一個產(chǎn)業(yè)部門，它自然也要遵循經(jīng)濟發(fā)展的一般規(guī)律。經(jīng)濟發(fā)展不可能永遠持續(xù)地高增長，它也有正常的下降和調(diào)整階段。世界發(fā)達國家及我國上世紀90年代的房地產(chǎn)發(fā)展歷史均表明，即使是正常的房地產(chǎn)成長期，房價有明顯上漲的階段，也有明顯調(diào)整或下跌的階段。房地產(chǎn)市場總是有漲有跌，呈周期性的波動，沒有永遠上漲、只漲不跌的房市?！　〉牵灿性S多人認為，中國房地產(chǎn)市場有著“特殊國情”：可使用土地會越來越少、城鎮(zhèn)化進程會越來越快、人們用于投資的“閑錢”也會越來越多，這三大“剛性需求”將支撐著房價不斷上漲。那么對此又怎么看呢？　　我國人多地少是事實，但這不是絕對稀缺，而是相對稀缺。從國際比較看，我國的人口密度并不太高，低于日本、韓國、英國等很多國家。按照“土地稀缺論”的邏輯，日本的土地比我們更為稀缺，日本的房價更應(yīng)該一直上漲。但是，恰恰是日本，卻上演了世界房地產(chǎn)史上最富戲劇性的地價急速升降的“土地神話”鬧劇。1983—1988年，日本東京商業(yè)用地的價格上漲了250%，住宅用地價格上漲了200%，房價也呈螺旋式上升，產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫，最后蔓延為整體經(jīng)濟的泡沫。物極必反，1990年年底泡沫經(jīng)濟崩潰，房價開始大幅下跌，到1997年差不多回到了泡沫化的起點，住房用地的價格也跌去了70％—80%。被人為炒得過高的東京土地價格最后又回到了起點，“土地神話”破滅，日本經(jīng)濟由此也陷入漫長的蕭條之中。　　目前我國城鎮(zhèn)化水平較低，總體上只有43%左右，而世界平均水平是50％左右，因此隨著我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展，未來還將有數(shù)億農(nóng)民進城。他們對住房的確有很大的需求。但是也要想一想，以目前我國城市的房價，有多少農(nóng)民兄弟買得起房、進得了城呢？實際上，當前的高房價不但無法從城市新增人口中獲得可持續(xù)的支撐，還會抑制需求，導(dǎo)致城鎮(zhèn)化進程受阻。大量收入很低的進城務(wù)工群體，不可能買得起房，只能租住在高樓大廈的地下室里，或者是城市與農(nóng)村的邊緣區(qū)，成為城市的弱勢群體，極易引發(fā)一系列的社會問題。如果這些問題處理不好，我國城鎮(zhèn)化進程將會付出極大的代價。　　隨著我國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，人民生活水平與收入大幅度提高，不少人有了“閑錢”，產(chǎn)生投資需求，同時外資也看好中國的發(fā)展，不斷加大在我國的直接投資，表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上，就是“炒房”行為愈演愈烈。那么，這種投資需求能夠支撐房價不斷上漲嗎？不能。過分炒作房產(chǎn)，從一個側(cè)面反映了近年來我國經(jīng)濟投資過熱的現(xiàn)象。在大量資金的推動下，導(dǎo)致股票、地產(chǎn)等資產(chǎn)價格的持續(xù)上揚。如果聽任這種趨勢發(fā)展，就會推動資產(chǎn)價格進一步提高，從而加大經(jīng)濟泡沫化程度，甚至引發(fā)金融危機。為此，國家已連續(xù)出臺一系列宏觀調(diào)控措施，以遏制對資產(chǎn)包括房地產(chǎn)的過度投資?！　∫虼耍瑹o論從經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律來看，還是從我國的土地國情、城鎮(zhèn)化進程和房地產(chǎn)投資來看，房價都不可能一直只漲不跌?！　》績r持續(xù)上漲是不是宏觀調(diào)控造成的？　　為抑制房價過快上漲，2003年以來國家開始采取各種經(jīng)濟、行政政策和措施。2006年更是出臺了一系列調(diào)控政策和措施，是多年來出臺政策最多、最密集、最全面的一次。這次調(diào)控不僅涉及利率、銀行準備金、提高首付比例等金融政策，也有提高土地使用費、所得稅等涉及財政稅收的制度，還有擴大廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模等涉及土地和商品住宅供給結(jié)構(gòu)的多項政策。各地區(qū)、各部門認真貫徹中央的要求和部署，做了大量工作。但是，全國大中城市房價過快上漲趨勢目前仍未得到有效遏制，部分城市房價的漲幅還不斷加大。那么，是不是像某些人所說，“房價上漲就是宏觀調(diào)控惹的禍”？　　首先應(yīng)該看到，宏觀調(diào)控政策效果的發(fā)揮有一個過程。俗話說，“一口吃不出個胖子”。宏觀調(diào)控政策效果的釋放是逐漸體現(xiàn)的。比如，“套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”這一政策，要真正發(fā)揮成效，還需要相當一段時間。此外，當前政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，主要通過相關(guān)的市場手段，間接地影響、引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房價變動，從政策的出臺到發(fā)揮實際效果，往往存在一個“時間差”，在短期內(nèi)往往會“立竿不見影”，其預(yù)期成效往往會“延遲”到來。我們不能奢望宏觀調(diào)控政策一出臺，房價就立即掉頭向下?！　⊥瑫r要看到，當前房價上漲有著復(fù)雜深刻的成因，不是某一種因素決定的，也不是一朝一夕形成的。房價上漲，主要仍然是供需之間的矛盾。一方面，住房消費需求持續(xù)強勁；同時，由于投資渠道單一，加上對房價上漲的預(yù)期，住房投資性、投機性需求也很大。另一方面，住房供給結(jié)構(gòu)存在失衡問題。由于大戶型、高價商品房的利潤高于中小戶型、中低價位商品房，因