【正文】 五里河家園 產(chǎn)品定位 amp。行銷 建議書 目錄 區(qū)域?qū)傩苑治? 中高檔住宅 白領(lǐng)公寓 酒店式公寓 商住公寓 SWOT分析 SWOT分析 SWOT分析 重大轉(zhuǎn)機 產(chǎn)品力提升 形象力重塑 推廣力加強 傳播及創(chuàng)意表現(xiàn)策略 整合 產(chǎn)品改進建議 產(chǎn)品定位 區(qū)域物業(yè)形態(tài)可行性分析 三好街 青年大街 文體路 文萃路 電臺 宗地屬性 宗地屬性 :沈陽第一個成熟的高檔商務(wù)區(qū) 交通 ： 毗鄰 沈陽的八車線景觀路 青年大街 ，是通往機場的必經(jīng)之路，交通順暢，隨著渾河橋的開通和渾南開發(fā)的步伐，交通樞紐的作用日益顯現(xiàn)，對全市具輻射效應(yīng)的交通網(wǎng)逐步形成 配套：教育、醫(yī)療及休閑購物環(huán)境極為便利，全市最好的相應(yīng)配套設(shè)施聚集于此 商務(wù)金融：以華新和萬豪為代表的頂級商務(wù)寫字樓和酒店，定位了濃郁的商業(yè)氛圍，形成穩(wěn)定高品味消費人群，金廊工程的啟動，更界定區(qū)域的高檔商務(wù)屬性 產(chǎn)業(yè)帶： 以三好街電子 IT產(chǎn)業(yè)為龍頭的科技產(chǎn)業(yè)帶，是全城及東三省電子表科技產(chǎn)品批零貿(mào)易中心 三好街 ：沈陽及東北 IT產(chǎn)業(yè)流通中心 三好街科、工、貿(mào)總產(chǎn)值 10年增長了 30倍，納稅比例一直高居高新區(qū)總額的 70%以上 三好街 IT流通企業(yè)數(shù)量 10年來增長了 10倍，占整個三好街企業(yè)數(shù)量的 77%， 98年以后增幅放緩，但仍不斷增加 近半數(shù)企業(yè)處于注冊資金在 20萬 — 30萬之間的成長活躍期，所涉業(yè)務(wù)范疇遍及全國 經(jīng)營種類主要以辦公用品 /耗材、臺式機 /服務(wù)器銷售維護、系統(tǒng)集成及網(wǎng)絡(luò)通訊、品牌代理、 DIY裝機、軟件 (開發(fā) )為主 02年是格局盤整的一年，渾南科技園對于三好街經(jīng)營產(chǎn)生隱性沖擊，至 03年局勢明朗，渾南科技園更傾向于軟件產(chǎn)品的研發(fā)，而三好街仍是批零貿(mào)易的中心和樞紐。 高檔商務(wù)區(qū)特質(zhì) ?經(jīng)濟科技文化中心和通往機場、車站、城市主要公路的交通中心，兩者均要求絕對密集 ?聚集大量高收入、高品味的公司、人群以及為之服務(wù)的進出入公司和人群，產(chǎn)生高檔商圈和商務(wù)物業(yè)。 以北京 CBD為例：聚集了北京市 70%的涉外企業(yè)，共 2075家。其中475家為跨國機構(gòu)，北京市共 160家世界 500強企業(yè) CBD區(qū)占 120家。區(qū)域聚集白領(lǐng) 7萬人，寫字樓 43座。為 CBD服務(wù)的自由職業(yè)者和小型公司的進出入人員共 35萬人。 高檔商務(wù)區(qū)物業(yè)形態(tài) 物業(yè)形態(tài) 地段 客戶構(gòu)成 高級商務(wù)公寓 核心區(qū) 自住與投資各半，住租人均為企業(yè)高級總裁、經(jīng)理。 白領(lǐng)公寓 商務(wù)區(qū)邊緣地帶 中等收入的普通白領(lǐng) 純寫字樓 核心區(qū) 區(qū)域內(nèi)主流外企 商住公寓 核心區(qū)與邊緣地帶間 服務(wù)于區(qū)內(nèi)主流大企業(yè)的自由職業(yè)者、小型公司 ?提示： 由于區(qū)域歷史形成及現(xiàn)時發(fā)展的屬性，使區(qū)內(nèi)集中了別墅豪宅、花園住宅、商務(wù)住宅、酒店式公寓、白領(lǐng)公寓、以 “ 住 ” 為主的商住公寓、“ 商 ”“ 住 ” 混雜的商住公寓等多種住宅產(chǎn)品。與全城其他區(qū)域相比，總體上呈現(xiàn)產(chǎn)品形態(tài)豐富、項目數(shù)量多、規(guī)模小的特點。 分析結(jié)論 ?本案區(qū)域，東起青年大街、西和平南大街，北起文藝路、南至渾河北岸的矩形地帶，濃縮了全城最優(yōu)秀和高質(zhì)的商務(wù)、文化、教育和居住。 ?是全城范圍內(nèi)不可替代的成熟商務(wù)區(qū)， 10年的發(fā)展歷程，印證了沈陽 IT流通產(chǎn)業(yè)的興盛，并形成了今日科技、創(chuàng)新和成熟的 IT流通業(yè)商務(wù)氛圍 ?由于區(qū)域歷史上是新城南向拓展規(guī)劃的試點，因此，形成了金融、商業(yè)氣質(zhì)發(fā)達，綠化、娛樂休閑配套齊全的優(yōu)勢格局，隨著金廊的啟動和渾南大開發(fā)的步伐，新舊城區(qū)中轉(zhuǎn)樞紐站及成熟商務(wù)中心格局更顯清晰。 ?宜商宜住，具備開發(fā)中高檔住宅、酒店式公寓、白領(lǐng)公寓、商住兩用大廈等多種物業(yè)形態(tài)的宗地屬性 概念界定 ： 中高檔住宅 近五年中高檔住宅發(fā)展狀況來看，在宗地區(qū)域特性方面有許多共通之處： 1. 均在 便利的交通 ，鄰近城市交通主干線或是通往機場 /車站的必由之路 2. 方圓 3公里內(nèi)有成熟運作的產(chǎn)業(yè)帶 3. 方圓 1公里內(nèi)有完善的商業(yè)配套和良好的生活配套設(shè)施，有城市主題綠化帶 /水系毗鄰 中高檔住宅代表項目： 格林豪森、萬科金色家園、萬科紫金苑 為住宅劃分檔次 ，是產(chǎn)品定位前進行市場細分研究的重要方法，基本參照標準是銷售單價。 就沈陽市場而言 ，單價 3500— 5000元 /平之間。 市政府商圈 府苑名都 都市港灣 惠東新苑 世紀情緣 格林豪森 領(lǐng)袖 E家 和平廣場商圈 金世紀家園 豪隆世家 新華花園 玉麟世家 中潤世紀 盛發(fā)花園 中街商圈 御點江山 現(xiàn)代家園 王府花園 盛京家園 ?金蒂樓 ?臥波苑 城中花園高層 20xx年 北陵商圈 友誼花園 成龍花園 學(xué)府雅苑 克萊斯特 世紀情緣 ?中宇花園 ?望帥苑 ?金世紀家園 北站商圈 華麗山莊 萬科金色 家樂茗苑 青年大街南商圈 地王花園 冠芳園 金科茗苑 艾特國際 五里河大廈 新世界花園 20xx年 城東板塊 天龍家園 鵬利廣場花園 渾南板塊 河畔新城及以假日伊利亞特灣為代表 的 TOWNHOUSE產(chǎn)品 植物園板塊 以奧林匹克花園 為代表的 TOWN HOUSE 20xx年 ?趨勢： 板塊繼續(xù)外擴，北至外環(huán)，南至渾南，東至鵬利，均有領(lǐng)軍項目出現(xiàn) 03年中高檔細分市場特征 由于外擴帶來的開闊空間，使得建筑形式亦由 02年以高層為主，多層為輔向多層、高層并重轉(zhuǎn)化，特別是下半年，東部及南部出現(xiàn)的TOWNHOUSE大盤產(chǎn)品，對原有住宅市場產(chǎn)生巨大沖擊，預(yù)計明年，此種競爭將更加激烈 戶型供應(yīng)以 130—— 150平三室兩廳兩衛(wèi)戶型為主，供銷兩旺，整體面積比照兩年前有縮小趨勢； 80— 110平小戶型產(chǎn)品雖集中于各園區(qū)端山位臵，仍供不應(yīng)求， 170平以上大面積產(chǎn)品銷售滯緩， 客層對高層產(chǎn)品雖無抗性，但仍延襲北方人居住習(xí)慣，南北通風(fēng)及采光良好的戶型是購房首選 有新概念應(yīng)用的產(chǎn)品廣受歡迎，如轉(zhuǎn)角窗、飄窗、功能陽臺的使用，開敞可采光的餐廳，均受到好評 品牌開發(fā)商產(chǎn)品亦完全以優(yōu)越性價比取勝，比照中檔細分市場，客層品牌忠誠度有所下降 配套設(shè)施：大部分有完善會所，室內(nèi)泳池，供暖以水暖及分戶式中央空調(diào)為主，景觀配套出現(xiàn)大量水景，滿足客戶觀景及風(fēng)水需要 全市中高檔 住宅供需狀況 0100200300400500600700800900100080110 110130 130150 150160 170180 190200 2002