【正文】 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理專題報(bào)告書(shū)作者：日期：長(zhǎng)發(fā)無(wú)庶項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格專題報(bào)告中百達(dá)無(wú)庶項(xiàng)目組2008年6月目 錄一、 市場(chǎng)背景 3 宏觀市場(chǎng) 3 土地市場(chǎng) 6 個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)力分析 9二、 無(wú)庶項(xiàng)目基本信息 24 項(xiàng)目概況 25 項(xiàng)目賣點(diǎn) 25 產(chǎn)品賣點(diǎn) 25三、 無(wú)庶項(xiàng)目房源情況 26 26 26四、 無(wú)庶項(xiàng)目營(yíng)銷難點(diǎn)與機(jī)會(huì)分析 27 27 28 29五、 無(wú)庶一期價(jià)格分析 29（市場(chǎng)價(jià)格比較法） 29 31 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)裝修標(biāo)準(zhǔn) 31 本案裝修標(biāo)準(zhǔn) 33 34一、 市場(chǎng)背景 宏觀市場(chǎng)圖1 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于網(wǎng)上房地產(chǎn)從2007年8月至2008年5月南京全市商品住宅的成交量走勢(shì)表現(xiàn)為逐漸走低的態(tài)勢(shì)，2007年8－11月期間，全市的成交量依舊維持在90萬(wàn)㎡的成交水平，與06年金九銀十的熱銷情況相比仍有一定的差距，但是整體市場(chǎng)表現(xiàn)尚可。時(shí)間邁入到2007年12月，宏觀政策組合拳（先是12月11日央行出臺(tái)政策要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格以家庭為單位認(rèn)定第二套住房；12月20日，央行再次宣布調(diào)高存貸款利率；12月25日上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率。）打壓加之傳統(tǒng)樓市淡季的來(lái)臨，調(diào)控政策的密集出臺(tái)以及累積效應(yīng)讓本已轉(zhuǎn)冷的市場(chǎng)雪上加霜。12月份成交量較11月份減少約20萬(wàn)㎡，％。然而，樓市與金融市場(chǎng)一樣，同樣遭遇滑鐵盧，加上萬(wàn)科的降價(jià)風(fēng)波，及樓市拐點(diǎn)論高調(diào)出臺(tái)，加劇了樓市的觀望態(tài)度，無(wú)疑給滿體傷痕的樓市撒了一把鹽，08年12月份，成交跌至谷底，%。而后的3月份，上市量有所上升，㎡，而成交量卻任然低迷，㎡。到了5月份上市量繼續(xù)下降，而成交比起年初略有起色，但僅為去年12月份成交量的一半。圖2 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于網(wǎng)上房地產(chǎn)從整體上看，市區(qū)房?jī)r(jià)呈波動(dòng)性增長(zhǎng)趨勢(shì)。其中城中上漲有限，而河西、城南、城東和城北則有較大幅度的增長(zhǎng)。l 市場(chǎng)小結(jié)政策面的影響:政策的影響起了很大作用。從買方市場(chǎng)分析：除去年9月底出臺(tái)的二套房貸新政和幾次加息，物業(yè)稅即將開(kāi)征的消息對(duì)多次置業(yè)的購(gòu)房者同樣產(chǎn)生了不同程度的心理影響。房貸新政及加息提升購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)能力；物業(yè)稅的開(kāi)征打擊了大批的炒房者；種種政策均限制了購(gòu)房者數(shù)量的減少。賣方市場(chǎng)分析：國(guó)家金融政策的收縮，促使小型開(kāi)發(fā)公司資金鏈的緊張甚至斷裂，為了快速回籠資金，加快的推盤(pán)的節(jié)奏，進(jìn)行促銷手段。而目前宏觀調(diào)控的力度還未明確到什么層面，政策的不確定性讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的買賣雙方進(jìn)入無(wú)限的想象空間，因此購(gòu)買力開(kāi)始下降，這是主要原因。商品住宅供銷比例回歸:商品住宅經(jīng)過(guò)0607年的熱銷后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局發(fā)生改變，第一，大量剛性需求的購(gòu)買者已經(jīng)在這個(gè)時(shí)間段置業(yè)，從購(gòu)買力角度分析，整體購(gòu)買力呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，第二，市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，0607年商品住宅的供不應(yīng)求促使商品價(jià)格的快速上升，房地產(chǎn)行業(yè)大幅度的投資回報(bào)促進(jìn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地建房的積極性，帶動(dòng)土地市場(chǎng)的成交量及價(jià)格的攀升，惡性競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)局造成開(kāi)發(fā)成本的增加，經(jīng)過(guò)12年后的工程開(kāi)發(fā)后，供銷比例回歸到正常水平，選擇房源的增加加上其它購(gòu)房?jī)?yōu)惠，購(gòu)房者開(kāi)始持幣觀望，而中國(guó)人從眾心理作用下，購(gòu)買力暫時(shí)沒(méi)有釋放，因此市場(chǎng)的銷售量開(kāi)始回落。降價(jià)風(fēng)影響：年前上海、深圳、廣州、北京等一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格的回落引起潛在購(gòu)買者持幣觀望氛圍。春節(jié)之后，部分二線城市的開(kāi)發(fā)企業(yè)也頂不住資金壓力明的暗的進(jìn)行降價(jià)，期望能夠快速的回籠資金；購(gòu)房者普通追漲的心理作用下，本來(lái)打算買房也處于觀望狀態(tài)，期望房?jī)r(jià)能夠再下降，濃郁的持幣觀望氛圍形成了買方賣方雙方的對(duì)持。 土地市場(chǎng)l 住宅土地供應(yīng)量2007年土地編號(hào)坐落實(shí)際出讓面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率成交時(shí)間成交價(jià)格（萬(wàn)元） 競(jìng)得公司樓面地價(jià)預(yù)計(jì)供應(yīng)量(萬(wàn)㎡)建鄴區(qū)東至云錦路；南至興隆大街；西至江東中路；北至怡康街242261101000江蘇鳳凰置業(yè)有限公司、江蘇鳳凰晟基投資有限公司4169169583玄武區(qū)北安門街150002205019200南京市城市建設(shè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司870717640鼓樓區(qū)戴家巷278030582250南京皓玥置業(yè)有限公司73582446 建鄴區(qū)集慶門大街以南，云錦路以東，市醫(yī)藥中等專業(yè)學(xué)校以北 15188884000金地（集團(tuán)）股份有限公司5530144294 富春江東街以南，楠溪江東街以北，嵩山路與泰山路之間97875253500上海朗達(dá)實(shí)業(yè)有限公司546692981 下關(guān)區(qū)東至姜家園，西至熱河南路，南臨姜圩路，北至住宅區(qū)3541523000南京大發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司32582 下關(guān)區(qū)三汊河片，定淮門大街以北、秦淮河南側(cè)、三汊河口南側(cè)西街、夾江東側(cè)309710135500南京市交通建設(shè)投資控股（集294225團(tuán)）有限責(zé)任公司 建鄴區(qū)集慶門大街以北，湖西路以西，南湖二中西側(cè)2881530000南京中北房地產(chǎn)有限公司27374 棲霞區(qū)東至軍事管理區(qū)，西至規(guī)劃道路，南至住宅區(qū)，北至規(guī)劃道路82005地塊1：；地塊2：55800新界裕榮集團(tuán)有限公司77905 玄武區(qū)東至恒嘉路，西至華東電子集團(tuán)，北至十里長(zhǎng)溝，南至規(guī)劃道路8391150600南京中電置業(yè)有限公司81394 建鄴區(qū)富春江東街以南，楠溪江東街以北，黃山路與嵩山路之間93281264000南京仁恒置業(yè)有限公司686190483 玄武區(qū)東、南至北苑之星，西至現(xiàn)狀道路，北至北苑三村住宅區(qū)128815200南京市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司12495 秦淮區(qū)門東長(zhǎng)樂(lè)渡地塊，北至馬道街，南至新民坊路，西至秦淮河，東至南京紡織工貿(mào)集團(tuán)公司 59600(根據(jù)規(guī)劃要求)170000南京雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,南京市秦淮區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 57812鼓樓區(qū)鳳凰東街39號(hào)，東至好又多超市，西至嫩江路，南至清涼門大街，北至住宅區(qū) 2464823200張家港保稅區(qū)辰龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司23416鼓樓區(qū)東寶路與清江路交界處西北角9236930000南京蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 89598 2008年 土地編號(hào)坐落實(shí)際出讓面積（㎡)建筑面積（㎡）容積率成交時(shí)間成交價(jià)格（萬(wàn)元） 競(jìng)得公司樓面地價(jià)（元/㎡）住宅用地建筑面積（㎡）鼓樓區(qū)東至燕山路、西至清河路、南至集慶門大街、北至漢中門大街1138657；3100000南京聯(lián)創(chuàng)科技股份有限公司 308657下關(guān)區(qū)東井村100號(hào)300418；175000江陰利昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司264947白下區(qū)中華路26號(hào),東至中華路，西至南京一中，北至銀達(dá)雅居，南至江蘇國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈 5407718000江蘇鴻源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司鼓樓區(qū)清江村東寶路地塊，東至東寶花園，南至東寶路，北至規(guī)劃道路 2987018000銀城實(shí)業(yè)股份有限公司 土地市場(chǎng)小結(jié)：據(jù)土地出讓情況顯示，07年是土地出讓高峰期，許多房地產(chǎn)企業(yè)由于近兩年南京房?jī)r(jià)的不斷上漲而對(duì)市場(chǎng)的信心暴漲高價(jià)拿地，使得樓面地價(jià)一再創(chuàng)新高。07年底隨著相關(guān)限價(jià)政策的出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商對(duì)土地市場(chǎng)的熱情明顯降低，開(kāi)始謹(jǐn)慎拿地，也不再輕易出高價(jià)拿地，土地市場(chǎng)暫時(shí)恢復(fù)平靜。從上表的數(shù)據(jù)可以得出，0708年南京市區(qū)（無(wú)庶項(xiàng)目相近住宅類土地）㎡的住宅類項(xiàng)目。而根據(jù)對(duì)近期即將上市的及在售項(xiàng)目未售完的存量房房源的統(tǒng)計(jì)，均價(jià)在15000元/㎡以上的高端住宅類項(xiàng)目總計(jì)約有2200套左右的市場(chǎng)供應(yīng)量。 個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)力分析 單價(jià)2萬(wàn)元以上的高端住宅項(xiàng)目1）金鼎灣國(guó)際◆ 項(xiàng)目概況項(xiàng)目占地近2萬(wàn)㎡，總建筑面積約8萬(wàn)㎡?？偣菜拇苯ㄖ謨善陂_(kāi)發(fā)。目前推出二期房源，主力戶型面積為90㎡二房、130㎡的三房，小區(qū)綠化率約為40%，車位比例約為1：1?！?供銷情況該項(xiàng)目二期于08年5月4日開(kāi)盤(pán)，共推出275套，由于一期市場(chǎng)反響較好，二期推出1個(gè)多月以來(lái)，已售104套，從銷售數(shù)據(jù)看出，90㎡兩房及130㎡三房較受歡迎，180㎡以上復(fù)式住宅則一套未售，可見(jiàn)高端市場(chǎng)客戶依然親睞傳統(tǒng)中等戶型。面積段（㎡）上市套數(shù)累計(jì)銷售套數(shù)可售套數(shù)后期供應(yīng)量（套）8010075255050120144186791071071601804044200以上1001010合計(jì)275104171171◆ 價(jià)格分析均價(jià)（元/㎡）裝修價(jià)格（元/㎡）最高價(jià)最低價(jià)主力總價(jià)210003000240001900090㎡兩房190萬(wàn)130㎡三房260300萬(wàn)幢號(hào)推出時(shí)間成交均價(jià)（毛坯）成交套數(shù)推出套數(shù)02