【正文】 65 / 66商品房銷售培訓(xùn)問題前言：本培訓(xùn)主要涉及的內(nèi)容為房產(chǎn)法律、銀行貸款、物業(yè)管理、住房公積金等客戶關(guān)心的問題，同時(shí)也是營銷人員從更深的層次上需要掌握的房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)，希望通過培訓(xùn)，大家能進(jìn)行主動(dòng)學(xué)習(xí)，主動(dòng)思考，成為一名客戶認(rèn)可的、優(yōu)秀的房地產(chǎn)銷售專家。 1 問：商品房現(xiàn)售、預(yù)售的含義？答：商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付者房價(jià)款的行為。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。（點(diǎn)評(píng)： ）2 問：商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證的辦理程序按照哪些規(guī)定執(zhí)行？答：按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（點(diǎn)評(píng)： ）3 問：商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合的條件？答：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證（四）已通過竣工驗(yàn)收（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)（點(diǎn)評(píng)： ）4 問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將哪些文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案？答：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件。（點(diǎn)評(píng)： ）5 問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照哪些規(guī)定執(zhí)行？答：按照《中華人民共和國擔(dān)保法》，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（點(diǎn)評(píng)： ）6 問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否可以在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人？答：否7 問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行哪些規(guī)定？答：應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)所發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。8 問：商品房銷售合同應(yīng)當(dāng)明確哪些內(nèi)容？答：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所（二）商品房基本狀況（三）商品房的銷售方式（四）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬（九）面積差異的處理方式（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責(zé)任（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)9問： 商品房銷售有幾種計(jì)價(jià)方法以及商品房建筑面積的規(guī)定？答：商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利、承擔(dān)責(zé)任。10 問：《商品房銷售管理辦法》對(duì)按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋有哪些規(guī)定？答：按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸、并約定誤差范圍，房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。11 問：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人沒有在合同中約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，根據(jù)法律規(guī)定，按什么原則處理？答：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給賣受人,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí),面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積） X 100%合同約定面積12 問：房產(chǎn)廣告怎樣才能做到不違法答：《商品房銷售管理辦法》出臺(tái)后，不少開發(fā)商在研究該辦法的同時(shí)，也產(chǎn)生了不少的疑問和困惑，其中對(duì)于房產(chǎn)廣告感覺越來越不好做了，好像一不留神，就有虛假廣告的嫌疑，有關(guān)房地產(chǎn)廣告中的一些問題，確實(shí)需要開發(fā)商和有關(guān)部門引起重視。在有關(guān)規(guī)定尚未完善的現(xiàn)狀下，開發(fā)商的房子還是要賣，房地產(chǎn)廣告還是要做，但在宣傳時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意相應(yīng)的一些問題：　　形象廣告可以做　　根據(jù)《廣告發(fā)布規(guī)定》第五條、第六條的規(guī)定，開發(fā)商在發(fā)布預(yù)售商品房廣告時(shí)，應(yīng)當(dāng)具有銷售許可證證明。同時(shí)廣告中，應(yīng)載明開發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售機(jī)構(gòu)名稱和銷售許可證書號(hào)。但是，該規(guī)定第六條第二款又規(guī)定，“廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)”。因此，筆者理解項(xiàng)目在取得銷售許可證以前，具體的銷售廣告是不能發(fā)布的，但如果僅僅是對(duì)項(xiàng)目做形象宣傳則可以發(fā)布。　　未實(shí)現(xiàn)的細(xì)節(jié)先告知　　根據(jù)《廣告發(fā)布規(guī)定》第十一條、第十九條的規(guī)定，“房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。”　　“房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定；涉及尚未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明?！睋?jù)此，如果在期房銷售中，涉及到規(guī)劃道路、配套設(shè)施、物業(yè)管理等內(nèi)容，而有關(guān)內(nèi)容又尚未實(shí)現(xiàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先告知。這一規(guī)定對(duì)于開發(fā)商而言，還是具有實(shí)際的操作價(jià)值的，因?yàn)樵S多購房者之所以在簽約時(shí)，對(duì)很多細(xì)節(jié)提出疑問，甚至認(rèn)為開發(fā)商有欺詐行為，主要是有許多細(xì)節(jié)，開發(fā)商沒有事先告知。　　促銷廣告要嚴(yán)謹(jǐn)　　根據(jù)《中華人民共和國廣告法》第九條第二款的規(guī)定，“廣告中表明推銷商品、提供服務(wù)附帶贈(zèng)送禮品的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明贈(zèng)送的品種和數(shù)量。”因此，如果刊登促銷廣告的，要標(biāo)明贈(zèng)品的細(xì)節(jié)。此外，根據(jù)《反不正當(dāng)競爭法》和《關(guān)于禁止有獎(jiǎng)銷售活動(dòng)中不正當(dāng)競爭行為的若干規(guī)定》，如果售房時(shí)，采取抽獎(jiǎng)式的有獎(jiǎng)銷售，最高獎(jiǎng)的金額不得超過五千元人民幣?！　V告承諾口說無憑根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十五條的規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定?！备鶕?jù)這一規(guī)定，開發(fā)商在廣告中所明示的內(nèi)容，需要寫入合同，這意味著許多屬于要約邀請(qǐng)的內(nèi)容，就變成了要約，而根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，要約邀請(qǐng)是無須承擔(dān)責(zé)任的，要約則要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（點(diǎn)評(píng)： ）13巧識(shí)房產(chǎn)證的真?zhèn)问紫?，格式?nèi)容不一樣。新的房屋權(quán)屬證書由建設(shè)部設(shè)計(jì)監(jiān)制，中國人民銀行北京印鈔廠獨(dú)家印制。新證共分三種：即《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。內(nèi)頁印有統(tǒng)一規(guī)范的填寫項(xiàng)目。由于是統(tǒng)一監(jiān)制、獨(dú)家印制，保證了權(quán)證的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一，增強(qiáng)了權(quán)證的權(quán)威性。其次，權(quán)證印制質(zhì)量上乘。封面為紅色(他項(xiàng)權(quán)證為藍(lán)色)，印有金色國徽。材料為進(jìn)口護(hù)照面料內(nèi)頁為粉紅色印鈔紙，采用了護(hù)照和鈔票印制工藝。第三，增加了防偽功能，如注冊(cè)號(hào)、團(tuán)花、水印等。第四，發(fā)證機(jī)關(guān)和用印真實(shí)。　　按照以上新證的特點(diǎn)從總體看它的印制質(zhì)量。由于新證是獨(dú)家按照專門工藝和選材印制，它的質(zhì)量、質(zhì)地和印制非一般可比。印制精良者為真，印制粗糙者為偽。最重要、最本質(zhì)的辨別方法是把握新證的特點(diǎn)和防偽功能。主要有以下幾個(gè)方面：　　建房注冊(cè)號(hào)。由于新證是建設(shè)部監(jiān)制，建設(shè)部對(duì)每個(gè)能夠發(fā)證的市(縣)發(fā)證機(jī)關(guān)進(jìn)行了注冊(cè)登記，并予以編號(hào)。在辨別時(shí)，要看它是否有編號(hào)，編號(hào)是否是建設(shè)部公告的全國統(tǒng)一編號(hào)?！　“l(fā)證機(jī)關(guān)(蓋章)。這里要注意兩個(gè)方面：一是規(guī)范的發(fā)證機(jī)關(guān)是市(縣)的房地產(chǎn)管理局(房產(chǎn)管理局)或市(縣)人民政府。別的任何單位或部門都無權(quán)發(fā)證，它們發(fā)的權(quán)證都屬于非法、無效的；二是所蓋印章均為套印，印跡清晰、干凈、均勻，手工蓋印是不可比的?！　F(tuán)花。在封面里頁有土紅、翠綠二色細(xì)紋組成的五瓣疊加團(tuán)花。線條流暢，紋理清晰?！　』ㄟ?。首頁，即發(fā)證機(jī)關(guān)蓋章頁有上下等寬、對(duì)稱，左右等寬、對(duì)稱的咖啡色花紋邊框?；y細(xì)膩、清晰?！　“涤?、水印。所用紙張為印鈔紙，淺粉底色，并印有等線宋體“房屋所有權(quán)證”底紋暗印。將紙對(duì)著光亮處，則可見高層或多層水印房屋。　　編號(hào)。在封面三頁，即“注意事項(xiàng)”頁右下角有印鈔廠的印刷流水編號(hào)。同一發(fā)證機(jī)關(guān)的權(quán)證號(hào)碼是連續(xù)的。發(fā)證編號(hào)。即首頁花邊框內(nèi)上端有由發(fā)證機(jī)關(guān)編列的權(quán)證號(hào)碼。此號(hào)碼與發(fā)證機(jī)關(guān)的簿冊(cè)、檔案記載相一致。 （點(diǎn)評(píng)： ）14購買手續(xù)不全的商品房會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)實(shí)中，在市場(chǎng)上公開銷售的商品房，未必備齊各種必須的法律文件供購買者審查，其中以缺乏銷售許可證表現(xiàn)得最為突出。購房者若不經(jīng)意或由于其他原因購買了手續(xù)不完備的房屋，都將或多或少地承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)?？赡茉斐傻牟涣己蠊校孩偃〉脵?quán)屬證件的時(shí)間沒有保證。②為取得產(chǎn)權(quán)，購房還要額外支付費(fèi)用，如補(bǔ)交土地出證金、罰款等。③房屋可以使用，但無法取得產(chǎn)權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓和出租。④房屋被政府沒收或拆除（點(diǎn)評(píng)： ）15商品房預(yù)售登記后，購房人要求更名，應(yīng)如何辦理商品房預(yù)售登記后，購房人要求更名的，具有直系親屬關(guān)系(如夫妻關(guān)系、父母子女關(guān)系)，可在預(yù)售契約上更名，辦理時(shí)應(yīng)出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明，其他不具親屬關(guān)系的應(yīng)按預(yù)售轉(zhuǎn)讓程序辦理。（點(diǎn)評(píng)： ） 16為什么要辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)，可以通過房地產(chǎn)管理部門對(duì)房屋買賣交易的合法性和唯一性進(jìn)行確認(rèn)，有效保證買賣雙方的合法權(quán)益。對(duì)買方來說，預(yù)購的商品房是一種期得利益，通過辦理預(yù)售，預(yù)購登記手續(xù)，可以減少因不了解政策或其它情況而造成投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)賣方來說也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。17商品房的銷售面積如何計(jì)算商品房的銷售面積是指購房者在與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，即套內(nèi)建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e?！　√變?nèi)建筑面積的計(jì)算方法：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。(1)套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ9686)規(guī)定的方法計(jì)算，其他建筑 ，按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。(2)套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：[1]共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水投影面積的一半計(jì)入內(nèi)墻體面積。[2]非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積?！　∩唐贩糠?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式：　　公用建筑面積=整棟建筑的面積各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間租售的地下室、車棚、人防工程地下室?！　」媒ㄖ娣e分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積247。各套套內(nèi)建筑面積之和?！　》?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 18哪些公用建筑面積可攤給購房人？哪些公用建筑面積不得分?jǐn)偨o住戶可分?jǐn)偟墓膊糠譃楸敬睒堑拇筇?，公用門廳，走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房，熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房，套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半?！　〔粦?yīng)計(jì)入的公用建筑空間有：倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理用房)。 19公用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t是什么新修訂的相關(guān)文件規(guī)定，商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偨o本幢樓房的住戶。20陽臺(tái)面積怎么計(jì)算按現(xiàn)行的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》：(1)封閉式的陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積的100%計(jì)算建筑面積，(2)沒有封閉的陽臺(tái)按其水平投影面積的50%計(jì)算建筑面積。21什么是套內(nèi)墻體面積商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，分為共用墻體和非共用墻體。共用墻體是指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)。共用墻體水平投影面積的一半計(jì)人套內(nèi)墻體面積，非共用墻水平投影全部計(jì)入套內(nèi)建筑面積。22什么是使用面積