房地產(chǎn)估價(jià)考試重要公式(整理)(已修改)
2025-04-07 00:25 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法重要公式1．2房地產(chǎn)的概念建筑密度%= 建筑基底總面積 100% 建筑用地面積容積率=總建筑面積 建筑用地面積總建筑面積=土地總面積建筑密度建筑層數(shù)容積率=建筑密度建筑層數(shù)套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽臺面積建筑面積=套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e2．3房地產(chǎn)的供求與價(jià)格供給量=存量—拆毀量—轉(zhuǎn)換為其它種類的房地產(chǎn)量＋其它種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量＋新開發(fā)量彈性= 作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對變化 作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對變化房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比 房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比房地產(chǎn)需求的收入彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比 消費(fèi)者收入量變化的百分比房地產(chǎn)需求的人口彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比 人口數(shù)量變化的百分比房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈性= 一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比 另一種房地產(chǎn)或商品價(jià)格變化的百分比房地產(chǎn)需求的價(jià)格預(yù)期彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比 預(yù)期的房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性= 房地產(chǎn)供給量變化的百分比 房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比房地產(chǎn)供給的要素成本彈性= 房地產(chǎn)供給量變化的百分比 要素價(jià)格變化的百分比2．4房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類一個(gè)良好的評估價(jià)值=正常成交價(jià)格=市場價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。標(biāo)定價(jià)格：政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下，于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格，它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。房屋重置價(jià)格：某一基準(zhǔn)日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，建造它所需要的一切合理必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤。房地價(jià)格=土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格土地價(jià)格=房地價(jià)格—建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格=房地價(jià)格—土地價(jià)格樓面地價(jià)= 土地總價(jià) 總建筑面積樓面地價(jià)= 土地總價(jià) 土地總面積 = 土地單價(jià) 總建筑面積 土地總面積 容積率期房目前的價(jià)格=現(xiàn)房價(jià)格—（預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間）現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值—風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償補(bǔ)地價(jià)=改變后的地價(jià)—改變前的地價(jià)補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）= 現(xiàn)樓面地價(jià)現(xiàn)容積率—原樓面地價(jià)原容積率補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）=補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）土地總面積補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=原樓面地價(jià)（現(xiàn)容積率—原容積率）補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）= 原容積率下的土地單價(jià) （現(xiàn)容積率—原容積率）原容積率4．4建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建筑面積下的價(jià)格＝套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格 套內(nèi)建筑面積 建筑面積建筑面積下的價(jià)格＝使用面積下的價(jià)格 使用面積 建筑面積套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格＝使用面積下的價(jià)格 使用面積 套內(nèi)使用面積1公頃＝10 000平方米1畝＝1平方英尺＝1坪＝平方米下的價(jià)格＝公頃下的價(jià)格247。10 000平方米下的價(jià)格＝畝下的價(jià)格247。平方米下的價(jià)格＝平方英尺下的價(jià)格247。平方米下的價(jià)格＝坪下的價(jià)格247。4．5交易情況修正采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)＝可比實(shí)例正常市場價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格 1 ＝可比實(shí)例正常市場價(jià)格 1177。S % 或者：可比實(shí)例成交價(jià)格 100 ＝可比實(shí)例正常市場價(jià)格100177。S %上式中, 1 或 100 是交易情況修正系數(shù)1177。S % 100177。S %采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為:可比實(shí)例成交價(jià)格177。交易情況修正數(shù)額＝可比實(shí)例正常市場價(jià)格正常成交價(jià)格—應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格正常成交價(jià)格＋應(yīng)有買方繳納的稅費(fèi)＝買方實(shí)際付出的價(jià)格應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格賣方繳納稅率應(yīng)有買方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格買方繳納稅率正常成交價(jià)格＝ 賣方實(shí)際得到的價(jià)格 1—賣方繳納稅率正常成交價(jià)格＝ 買方實(shí)際付出的價(jià)格 1＋買方繳納稅率4．6交易日期調(diào)整可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格(1177。T％)＝可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 (100177。T)/100＝可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù) =可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)…估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)＝可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為:可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格(1177。價(jià)格變動率)期數(shù)＝可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為:可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)
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