【正文】 51 / 52房地產估價規(guī)范中華人民共和國國家標準房 地 產 估 價 規(guī) 范Code for Real Estate AppraisalGB/T 502911999主管部門：中華人民共和國建設部批準部門：中華人民共和國建設部施行日期：1999年6月1日中 國 建 筑 工 業(yè) 出 版 社1999 北 京前 言國家標準《房地產估價規(guī)范》是根據(jù)建設部建標[1998]244號《一九九八年工程建設國家標準制訂、修訂計劃（第二批）》和建設部房地產業(yè)司建房市函字[1996]第40號《關于委托制訂房地產價格評估技術規(guī)程的函》的要求，由建設部負責主編，具體由中國房地產估價師學會會同建設部政策研究中心、廣東省房地產估價師學會等十個單位共同編制而成。本規(guī)范經有關部門會審，建設部以建標[1999]48號文批準，并會同國家質量技術監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布。本規(guī)范在編制過程中，編制組進行了廣泛、深入的調查研究，認真總結了我國開展房地產估價工作以來的實踐經驗和理論研究成果，廣泛征求了全國有關單位、專家和實際工作者的意見，同時收集、分析、研究、參考了美國、英國、日本、德國等主要國家和香港、臺灣地區(qū)以及國際評估標準委員會（IVSC）的有關標準和理論研究成果。本規(guī)范由建設部負責管理，具體解釋工作由中國房地產估價師學會負責。在使用過程中，各估價機構、估價人員和有關單位、人員應積極總結經驗，并將意見寄往中國房地產估價師學會國家標準《房地產估價規(guī)范》管理組（地址：北京市三里河路九號，郵政編碼：100835），以供修訂時參考。國家標準《房地產估價規(guī)范》的主編單位：中國房地產估價師學會。參編單位：建設部政策研究中心、廣東省房地產估價師學會、中山大學嶺南學院、華中師范大學經濟學院、清華大學房地產研究所、北京大學不動產研究鑒定中心、北京市房地產價格評估事務所、上海市房地產評估中心、深圳市物業(yè)估價所等。本規(guī)范編制的主要起草人員：柴強、廖俊平、艾建國、沈建忠、陸克華、劉錦紅、劉洪玉、馮長春、楊于北、楊國誠、沈彥京、康小蕓、田耀東。目 次1 總 則 52 術 語 53 估價原則 34 估價程序 45 估價方法 5 估價方法選用 5 市場比較法 5 收益法 7 成本法 9 假設開發(fā)法 11 基準地價修正法 126 不同估價目的下的估價 12 土地使用權出讓價格評估 13 房地產轉讓價格評估 13 房地產租賃價格評估 13 房地產抵押價值評估 13 房地產保險估價 14 房地產課稅估價 15 征地和房屋拆遷補償估價 15 房地產分割、合并估價 15 房地產糾紛估價 16 房地產拍賣底價評估 16 企業(yè)各種經濟活動中涉及的房地產估價 16 其他目的的房地產估價 167 估價結果 168 估價報告 179 職業(yè)道德 18附錄A 估價報告的規(guī)范格式 19規(guī)范用詞用語說明 22附：條文說明 231 總 則 為了規(guī)范房地產估價行為，統(tǒng)一估價程序和方法，做到估價結果客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)的有關規(guī)定，制定本規(guī)范。 本規(guī)范適用于房地產估價活動。 房地產估價應獨立、客觀、公正。 房地產估價除應符合本規(guī)范外，尚應符合國家現(xiàn)行有關標準、規(guī)范的規(guī)定。2 術 語 房地產 real estate，real property土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。 房地產估價 real estate appraisal，property valuation專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。 估價對象 subject property一個具體估價項目中需要估價的房地產。 估價目的 appraisal purpose估價結果的期望用途。 估價時點 appraisal date，date of value估價結果對應的日期。 客觀合理價格或價值 value某種估價目的特定條件下形成的正常價格。 公開市場 open market在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不具有排它性。 公開市場價值 open market value在公開市場上最可能形成的價格。采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應是公開市場價值。 類似房地產 similar property與估價對象處在同一供求圈內，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結構等方面與估價對象相同或相近的房地產。 同一供求圈 parable search area與估價對象具有替代關系、價格會相互影響的適當范圍。 最高最佳使用 highest and best use法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象產生最高價值的使用。 市場比較法 market parison approach，sales parison approach將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 收益法 ine approach，ine capitalization approach預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 成本法 cost approach求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 假設開發(fā)法 hypothetical development method，residual method預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 基準地價修正法 land datum value method在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象宗地價格的方法。 潛在毛收入 potential gross ine假定房地產在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。 有效毛收入 effective gross ine由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。 運營費用 operating expenses維持房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經營的收益。 凈收益 net ine，net operating ine由有效毛收入扣除合理運營費用后得到的歸屬于房地產的收益。 建筑物重置價格 replacement cost of building采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。 建筑物重建價格 reproduction cost of building采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。 物質上的折舊 physical depreciation， physical deterioration建筑物在物質實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。 功能上的折舊 functional depreciation，functional obsolescence建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價值的損失。 經濟上的折舊 economic depreciation，economic obsolescence建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價值的損失。 估價結果 conclusion of value關于估價對象的客觀合理價格或價值的最終結論。 估價報告 appraisal report全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果的文件，給委托方的書面答復，關于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告。3 估價原則 房地產估價應遵循下列原則：1 合法原則；2 最高最佳使用原則；3 替代原則；4 估價時點原則。 遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。 遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。當估價對象已做了某種使用，估價時應根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明：1 保持現(xiàn)狀前提：認為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時，應以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價；2 轉換用途前提：認為轉換用途再予以使用最為有利時，應以轉換用途后再予以使用為前提估價；3 裝修改造前提：認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉換用途再予以使用為前提估價；4 重新利用前提：認為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應以拆除建筑物后再予以利用為前提估價；5