物業(yè)管理常見(jiàn)問(wèn)題應(yīng)對(duì)技巧(已修改)
2025-04-06 05:51 本頁(yè)面
【正文】 物業(yè)管理常見(jiàn)問(wèn)題應(yīng)對(duì) 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由哪些項(xiàng)目構(gòu)成？（相關(guān)：物業(yè)管理都管些什么，物業(yè)管理都有哪些服務(wù)。）答：住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括以下項(xiàng)目：(1)管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；(2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)；(3)綠化管理費(fèi)；(4)清潔衛(wèi)生費(fèi)；(5)保安費(fèi)；(6)辦公費(fèi)；(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；(8)法定稅費(fèi)。此外，物業(yè)管理費(fèi)中還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤(rùn)。對(duì)于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中可以增加保險(xiǎn)費(fèi)。一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理公司提供的服務(wù)包括三種：一是公共性服務(wù)，如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務(wù)；二是代辦性服務(wù)，如代收水電費(fèi)等；三是特約性服務(wù)，如室內(nèi)維修、代送報(bào)紙等。 物業(yè)公司何時(shí)開(kāi)始收取物業(yè)管理費(fèi)？答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)一般從購(gòu)房人驗(yàn)收房屋，簽字認(rèn)可后，開(kāi)始計(jì)取物業(yè)管理費(fèi)；也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入住手續(xù)時(shí)開(kāi)始計(jì)取管理費(fèi)的。如果購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人雙方對(duì)物業(yè)管理費(fèi)計(jì)取另有約定的除外。例如：有的開(kāi)發(fā)商在賣房時(shí)承諾免第一年物業(yè)管理費(fèi)，就屬于這種情況。 開(kāi)發(fā)商的空置房是否應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)？答：根據(jù)國(guó)家頒布發(fā)改價(jià)格[2003]1864號(hào)文件第十六條：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。 房子暫不住物管費(fèi)如何收？（相關(guān)：我不住為什么還要交管理費(fèi)）答：２００３年１１月１３日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》，該《通知》要求全國(guó)各地從２００４年１月１日起執(zhí)行《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第１６條規(guī)定：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。根據(jù)該條款應(yīng)理解為，房屋在未出售給物業(yè)買受人這前開(kāi)發(fā)商是產(chǎn)權(quán)人，而在出售后，購(gòu)買者就成為產(chǎn)權(quán)人了，既然國(guó)家規(guī)定房屋出售之前的產(chǎn)權(quán)人都要全額繳交物業(yè)管理費(fèi)，那出售之后的產(chǎn)權(quán)人就更應(yīng)該全額繳交了。另外從物業(yè)管理的角度來(lái)講，對(duì)沒(méi)有有入住的房屋業(yè)主，物管公司收全價(jià)是合理。理由如下：一是業(yè)主接收了鑰匙，即開(kāi)始使用所購(gòu)房屋，意味著房屋所有權(quán)、支配權(quán)以及有關(guān)責(zé)任由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向購(gòu)房者轉(zhuǎn)移；二是業(yè)主接收了鑰匙，房屋內(nèi)水、電、氣等由業(yè)主支配，設(shè)施由業(yè)主管理，費(fèi)用由業(yè)主來(lái)支付；三是業(yè)主何時(shí)裝修、何時(shí)搬家進(jìn)入新居生活，完全由業(yè)主決定，既無(wú)必要也不可能與管理企業(yè)協(xié)商。如果業(yè)主自己不入住，由開(kāi)發(fā)單位或者由物管公司每個(gè)月來(lái)墊付另外一半物管費(fèi)是極其不公平的。雖然沒(méi)有入住但物業(yè)公司提供的服務(wù)沒(méi)有變，仍舊需對(duì)公共部分進(jìn)行保潔、保安、維護(hù)并對(duì)空置房進(jìn)行打掃看護(hù)。 物業(yè)不允許業(yè)主安裝太陽(yáng)能熱水器這種做法是否有法律依據(jù)？答：物業(yè)管理公司對(duì)整個(gè)小區(qū)負(fù)有管理的職責(zé)，有義務(wù)和權(quán)利維護(hù)小區(qū)的整體性和統(tǒng)一性。因此是否允許裝設(shè)太陽(yáng)能熱水器，主要要視物業(yè)管理公司與業(yè)主在物業(yè)管理公約中是否有約定；其次要看太陽(yáng)能熱水器的安裝是否構(gòu)成對(duì)墻面、頂層或鄰居空間的占用或破壞而定。 不讓封陽(yáng)臺(tái)、裝防盜窗，發(fā)生盜竊怎么辦？物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任嗎？答：不讓封陽(yáng)臺(tái)、裝防盜窗主要是從有利于小區(qū)外立面的整體美觀以及防火要求上考慮的。并且小區(qū)內(nèi)有完備的安防系統(tǒng)（24小時(shí)監(jiān)控、可視對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、消防煙感報(bào)警系統(tǒng)）都能為業(yè)主提供安全保障。至于責(zé)任問(wèn)題，這要看物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)簽定的物業(yè)管理委托合同中是否有約定，否則在法律上物業(yè)公司并不承擔(dān)人身、財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系。如果業(yè)主還不放心，我們建議業(yè)主購(gòu)買家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。另外：是否安防盜窗等決定權(quán)仍在業(yè)主自己，待業(yè)主入住50%以上后，召開(kāi)第一次業(yè)主代表大會(huì)來(lái)討論決定。 公用水電費(fèi)的如何分?jǐn)?？答：（一）公用水電費(fèi)的范圍：公用水電費(fèi)是指路燈、樓道燈、庭院燈、景觀燈、水體、電梯運(yùn)行
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