遠洋城營銷推廣報告(已修改)
2025-04-04 12:30 本頁面
【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。遠洋城營銷推廣報告 一、銷售策略（一）首期在商業(yè)項目的銷售中提出返租概念其根本目的在于降低投資者的置業(yè)門檻和投資風險，但由于即返的實施，投資者需要在前期相應的年限內自己供樓，違反了目前確定的總體原則——投資者購買鋪位后不用供樓。鑒于目前這種情況，建議采取首期分期付款（即發(fā)展商免息貸款）的方式達到降低置業(yè)門檻和投資風險的相同效果。具體安排：投資者首期付一成第一年付一成第二年付一成第三年付一成 （二）返租率 由于“投資者購買鋪位后不用供樓”總體原則的提出，%的反租率，考慮10年中物業(yè)的自然升值及通貨膨脹的影響，提出10年后12%的返租率，比較符合人正常的投資心理預期，同時也給投資者以物業(yè)升值的直觀感受，利于投資者信心的增強，使提出的返租概念成為真正的賣點。因此建議在后十年的返租期內提12%的返租回報（具體分析見價格定位的投資測算部分）。 （三）回購 為進一步增強投資者的投資信心，打消其顧慮，可以向投資者承諾“20年后現(xiàn)價兩倍回購”。對于發(fā)展商來講，考慮20年中的物業(yè)升值及通貨膨脹的影響，20年后鋪位的價值肯定超過現(xiàn)價的2倍，因此投資者在20年后要求發(fā)展商回購的可能性不大，即使有回購的可能，發(fā)展商也不會有任何的損失。因此目前回購承諾的提出，只是為了服務于現(xiàn)階段的銷售，增加項目的賣點，不會給開發(fā)商帶來根本上的利益損失。（四）履約保險 保險公司在普通大眾的概念中就是屬于風險規(guī)避和轉化的機構，作為一項商業(yè)行為，如果有保險公司的加入，給人的感覺肯定會覺得更有保障，因此，對于本項目來講，作為增強投資者信心的一項措施，我司認為在能與保險公司達成一致意見的前提下，合同履約保險的提出無疑會對投資者的投資信心產(chǎn)生積極的作用，成為項目的一大賣點和投資信心的保證。 （五）擔保 目前商業(yè)項目的操作中，合同的簽訂通常是與經(jīng)營管理公司發(fā)生直接的聯(lián)系，但經(jīng)營管理公司在項目中沒有任何的實體利益，如果經(jīng)營不善或是出現(xiàn)財務上的問題，經(jīng)營管理公司沒有任何實力承擔合同規(guī)定的返租承諾，因此，在操作中投資者的信心會顯得不足，針對這種情況，發(fā)展商以擔保人的身份加入合同的簽訂過程，有發(fā)展商承擔連帶履約責任，增強投資者的投資信心。 二、銷售的階段性安排 為了達到最好的銷售效果，便于銷售控制，我司將銷售周期分為內部認購期、公開發(fā)售期、持銷期、掃尾期四個階段?？紤]到物業(yè)的具體情況，從經(jīng)濟學的角度考慮，我們爭取在7個月的時間內銷售成功該項目，從而獲取最大的利潤是我們對此項目的要求，同時也是我們針對項目的區(qū)域特點分析的結論。項目銷售的是商業(yè)物業(yè)，在我司的銷售經(jīng)驗中發(fā)現(xiàn)，商業(yè)的銷售不能平淡，一定要有熱烈的現(xiàn)場銷售氣氛，因此我們將采取集中銷售的策略。 內部認購期 ① 銷售周期6月7日——7月6日② 銷售目標內部認購15%③ 銷售策略——籌碼認購運作方式 ：在項目正式公開發(fā)售前，我們采取低價位入市的策略，不論何種付款方式，我們承諾，在此期間認購的客戶將享有折扣點的優(yōu)惠。發(fā)展商和我司一道通過媒體發(fā)布信息，向社會正式公開認購，認購的方式進行周循環(huán)登記，即對有購買意向的客戶在一周內進行登記，每位登記客戶只需交納1000元人民幣就可以享受在每周統(tǒng)一選購當天所享受的優(yōu)惠折扣和挑選鋪位的權利。這一過程從前一輪認購登記到后一輪統(tǒng)一選購，在發(fā)售的過程中定期推出不同方位的物業(yè)和價位。在項目統(tǒng)一選購的當天，我們制造熱情洋溢而又熱鬧非凡的現(xiàn)場銷售場景，首先在上午9：00－9：30舉辦一個莊重的開幕儀式，舉行形象代言人簽名盛會，請發(fā)展商領導宣布一下物業(yè)的客戶承諾，包括工作進度、入伙時間以及物業(yè)管理費等，接下來安排的就是排隊搶購的選號程序，我們定時邀請?zhí)粕酵韴蠛碗娨暸_的記者一同參加，對現(xiàn)場進行采訪報到。同時在現(xiàn)場準備許多糕點、飲料，對持牌抽號的客戶進行招待，我方與發(fā)展商一同準備組織20個摩登小姐進行客戶咨詢和服務，并且同時開展一系列促銷活動，如：l 對來現(xiàn)場咨詢的客戶每人享用精美紀念品一份l 對每位下定認購
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