【正文】 泰州坡子街項(xiàng)目市場(chǎng)分析及投資測(cè)算報(bào)告目 錄第一章、 項(xiàng)目概況及周邊環(huán)境分析………………………………………………3 ……………………………………………………………………………3 ……………………………………………………………………………3 ……………………………………………………………………………4第二章、 泰州市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析………………………………………………5 ……………………………………………………………………………5 ……………………………………………………………………………5 …………………………………………………………………………………6第三章、 泰州市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析……………………………………………7 …………………………………………………………………7 ………………………………………………………………………7 ………………………………………………………………………9 ……………………………………………………………………………9 …………………………………………………………………12………………………………………………………………………13第四章、 泰州市住宅、辦公樓、酒店（公寓）市場(chǎng)分析 ……………………18………………………………………………………………………18……………………………………………………………………21（公寓）市場(chǎng)分析……………………………………………………………22第五章、 項(xiàng)目SWOT分析及產(chǎn)品定位……………………………………………24 ……………………………………………………………………24………………………………………………………………………27…………………………………………………………………30 ………………………………………………………………………31 ………………………………………………………………………32 ………………………………………………………………………33 ………………………………………………………………………3辦公、酒店式公寓部分產(chǎn)品定位…………………………………………34第六章、 營(yíng)銷推廣………………………………………………………………35 …………………………………………………………………………35 …………………………………………………………………………36 ……………………………………………………………36 ……………………………………………………………………37 ……………………………………………………………………………37 …………………………………………………………37 ………………………………………………………………………38第七章、 財(cái)務(wù)分析 ……………………………………………………………38…………………………………………………………………38（出售為主）的財(cái)務(wù)測(cè)算…………………………………………………38（出售為主）的財(cái)務(wù)測(cè)算…………………………………………………43 …………………………………………………………46第八章、 結(jié)論和建議 …………………………………………………………47第一章 項(xiàng)目概況及周邊環(huán)境分析 地理位置本項(xiàng)目位于泰州市坡子街，為原金鷹服飾廣場(chǎng)、天福商城、鳳凰商場(chǎng)舊址。項(xiàng)目北面聚集了泰州商城、泰州第一百貨和錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)等眾多商業(yè)設(shè)施，是泰州市最為繁華的商業(yè)區(qū)；項(xiàng)目南面將建設(shè)貫通東城河和西城河的護(hù)城河；項(xiàng)目東面是在建的濱河綠地廣場(chǎng)。人文、景觀、商業(yè)，獨(dú)一無二的地段優(yōu)勢(shì)，為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了有利的條件。 項(xiàng)目現(xiàn)狀2004年5月坡子街進(jìn)行拆遷改造后建設(shè)本項(xiàng)目，目前，項(xiàng)目用地尚未拆遷完畢，還有部分住宅用房待拆遷。項(xiàng)目已經(jīng)于去年年底開始銷售，目前購(gòu)物中心底層部分已經(jīng)銷售70%左右。該項(xiàng)目用地共六塊，土地用途為商業(yè)和住宅。較大的兩塊用地上規(guī)劃建造一個(gè)大型購(gòu)物中心，其下面三層為Shopping Mall, 上面四至六層為辦公用途；其余四塊用地規(guī)劃建造住宅，下面作為商業(yè)用途。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)名 稱數(shù) 值占地面積41038平方米容積率建筑密度%綠化率%地上部分（平方米）商業(yè)部分辦公樓住宅酒店式公寓屋頂樓梯間合計(jì)地下部分（平方米）大賣場(chǎng)16000車庫及設(shè)備用房合計(jì)車位部分（個(gè)）地上車位70地下車位424 周邊環(huán)境項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃厚，為泰州市最具影響力的商業(yè)區(qū)域。項(xiàng)目用地為原金鷹服飾廣場(chǎng)、天福商城、鳳凰商場(chǎng)舊址，而在周邊聚集了眾多的商業(yè)設(shè)施，項(xiàng)目北面為第一百貨，東進(jìn)西路對(duì)面為泰州商城和錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)，項(xiàng)目南面為泰山購(gòu)物中心，項(xiàng)目東面已經(jīng)建成濱河商貿(mào)城，在項(xiàng)目東面的新民路上仍然聚集著較多的小商販，目前人流量比較大。項(xiàng)目東面已建成下沉式濱河綠地廣場(chǎng)，待項(xiàng)目南面貫通東西城河后，該廣場(chǎng)將成為泰州市民的一大休閑場(chǎng)所。項(xiàng)目南面附近聚集了中國(guó)銀行、中信實(shí)業(yè)銀行和農(nóng)業(yè)銀行等多家金融服務(wù)設(shè)施，東北面則有中醫(yī)院北院和仁濟(jì)藥房，西面為大浦中心小學(xué)，各種生活配套非常齊全。項(xiàng)目北面的東進(jìn)路貫通泰州東西，泰州市交通主干道之一的海陵路穿本地塊而過，可謂交通非常便捷。第二章 泰州市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析近年來，泰州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，GDP 連續(xù)多年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。2004年，開始步入全國(guó)百?gòu)?qiáng)市行列，列第75位。人均地區(qū)生產(chǎn)總值14014元，%。但從經(jīng)濟(jì)總量來看，泰州在江蘇省13個(gè)地級(jí)市中相對(duì)較少，2003年都地區(qū)生產(chǎn)總值排在第十位，僅高于宿遷、連云港和淮安三市，從城市規(guī)模以及整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力上看仍與其蘇中重要地區(qū)的地位難以匹配。 生活水平2004年度，泰州市城市居民人均可支配收入9695元，%；人均消費(fèi)性支出6318元，%。全市城鎮(zhèn)職工平均工資13188元，%。 人口近年來，泰州市人口持續(xù)下降。截至2004年末，‰。其中，‰。%，較上年提高2個(gè)百分點(diǎn)。第三章 泰州市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)泰州市商業(yè)市場(chǎng)以及居民消費(fèi)的接觸了解后發(fā)現(xiàn)，泰州市商業(yè)市場(chǎng)主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：n 整體消費(fèi)水平不高，以中檔消費(fèi)為主；n 影響居民消費(fèi)的主要因素是價(jià)格，其次才是品牌，反映了泰州市居民對(duì)價(jià)格的敏感度較高；n 人口結(jié)構(gòu)對(duì)消費(fèi)觀念的影響。目前泰州市年輕的群體很多在上海、蘇南，他們消費(fèi)主要在外地，而在本地的消費(fèi)群體以滿足生活必需品為主，主要去超市購(gòu)物，很少去其它商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；部分高收入群體選擇去外地進(jìn)行較高檔次的購(gòu)物消費(fèi)；n 地區(qū)差異對(duì)消費(fèi)的影響。目前泰州主要為本地消費(fèi)，其中七八成為城區(qū)居民消費(fèi)，其余二三層為周邊區(qū)域消費(fèi)者。消費(fèi)區(qū)域集中在項(xiàng)目周邊區(qū)域；n 交通情況對(duì)消費(fèi)者的影響。泰州市交通工具以自行車和摩托車為主，但主要商業(yè)街和商場(chǎng)等沒有足夠的停車場(chǎng)所，無法駐留，對(duì)商業(yè)消費(fèi)影響較大；n 目前，泰州商業(yè)經(jīng)營(yíng)以服裝和餐飲為主，尚無經(jīng)營(yíng)狀況特別好的經(jīng)營(yíng)種類，目前經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)較好的為網(wǎng)吧等低消費(fèi)娛樂場(chǎng)所和超市等，中高檔消費(fèi)群體比較有限。目前泰州市商業(yè)分布主要在以下幾個(gè)區(qū)域：（一） 第一百貨周邊區(qū)域沿東進(jìn)路沿線，分布了金貿(mào)大廈、時(shí)代購(gòu)物中心、太平洋電腦城、泰州市第一百貨、泰州商城、錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)、濱河商貿(mào)城、天孚銀樓珠寶世界等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目?？偯娣e約175000平方米。東進(jìn)路沿線主要商業(yè)分布項(xiàng)目名稱位置規(guī)模經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)狀況金貿(mào)大廈東進(jìn)西路/青年路約60000m2家用電器、小家電等,主力店為蘇寧電器一般時(shí)代購(gòu)物中心東進(jìn)西路/青年路約30000m2百貨、超市、餐飲、產(chǎn)權(quán)式酒店尚未開業(yè)太平洋電腦市場(chǎng)東進(jìn)西路/青年路約3000m2電腦主機(jī)、配件、電腦耗材經(jīng)營(yíng)較好泰州第一百貨東進(jìn)西路/海陵北路約20000m2日用百貨經(jīng)營(yíng)較好泰州商城東進(jìn)西路/海陵北路約25000m2服裝為主已關(guān)閉錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)東進(jìn)東路/新民路約24000m2日用百貨經(jīng)營(yíng)慘淡濱河商貿(mào)城東進(jìn)東路/新民路約13000m2服裝、皮革、箱包、餐飲人氣不足，但出租率較高此外，在原坡子街周邊，分布了華聯(lián)商廈、月星廣場(chǎng)、泰山購(gòu)物中心等多個(gè)項(xiàng)目，總面積超過16000平方米。（二） 五一路沿線區(qū)域五一路沿線主要是海陵路和五一路的商業(yè)街以及在建的財(cái)富廣場(chǎng)后續(xù)部分。目前在海陵路和五一路上分布了一百多家沿街鋪面，以經(jīng)營(yíng)品牌服裝、鞋類、皮革、箱包、飾品等為主，鋪面面積在2090平方米之間，總建筑面積估計(jì)約6000平方米。由于區(qū)域臨近坡子街，且具有較好的文化底蘊(yùn)，加上坡子街正處于改造階段，坡子街原有的不少消費(fèi)者轉(zhuǎn)移到該區(qū)域。目前該區(qū)域經(jīng)營(yíng)較為成功，一層沿街鋪面人流量比較大，經(jīng)營(yíng)效果較好，但二層經(jīng)營(yíng)較差，還有不少空鋪面，人流量非常少。不過財(cái)富廣場(chǎng)二期估計(jì)還將會(huì)有部分商業(yè)項(xiàng)目推出，保守估計(jì)將達(dá)到10000平方米。在五一路和青年路交匯處聚集了兩個(gè)新的商業(yè)項(xiàng)目，一個(gè)是泰山行宮步行街，建筑面積約3000平方米；另一個(gè)是現(xiàn)代城，建筑面積不足1000平方米。這兩個(gè)項(xiàng)目目前銷售情況均不樂觀，招商難度較大。（三） 文峰千家惠周邊區(qū)域這一區(qū)域擁有文峰千家惠商場(chǎng)、文峰千家惠超市、時(shí)代超市。文峰千家惠商場(chǎng)目前是泰州市經(jīng)營(yíng)規(guī)模最大、經(jīng)營(yíng)品種最齊全、經(jīng)營(yíng)情況最好的一家大型商場(chǎng),總面積約30000平方米。文峰千家惠超市位于文峰千家惠商場(chǎng)一樓的東側(cè)，相互之間連通的，總面積約6000平方米。時(shí)代超市位于它們的南側(cè)，距離200米，面積約為5000平方米。此外，緊鄰時(shí)代超市還有即將搬遷的港澳家具城。（四） 濟(jì)川東路沿線區(qū)域本區(qū)域集中了太陽商業(yè)廣場(chǎng)和世紀(jì)聯(lián)華兩個(gè)較大的商業(yè)項(xiàng)目。太陽商業(yè)廣場(chǎng)位于濟(jì)川路和青年路交匯處，主力店是好易家裝飾城，總面積約24000平方米，附近還將有主營(yíng)板材、五金、綜合材料的二期項(xiàng)目啟動(dòng)。世紀(jì)聯(lián)華位于濟(jì)川路和鼓樓北路交匯處，主要為蓮花小區(qū)提供生活日需品，總面積約10000平方米，沿街部分轉(zhuǎn)租作餐飲和電信。此外，在泰州市西部揚(yáng)州路上的新港澳家具城約30000平方米，經(jīng)營(yíng)品牌家具，該項(xiàng)目出租率較高，目前月租金在25元/平方米。江洲廣場(chǎng)附近的海鳥家具市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次較低，約2萬平方米。泰州市東部的泰東鎮(zhèn)南通路上分布有多個(gè)綜合市場(chǎng)，總建筑面積約74000平方米。主要是兩個(gè)較大的商業(yè)市場(chǎng)：蘇北商業(yè)廣場(chǎng)和溫泰小商品市場(chǎng)。蘇北商業(yè)廣場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)床上用品、窗簾布匹、日用百貨、辦公用品、服裝批發(fā)、鞋帽針織、箱包、電器等為主，總面積約30000平方米。溫泰小商品市場(chǎng)分為四個(gè)區(qū)，以經(jīng)營(yíng)建材、服裝、百貨、鞋類、五金、電器等為主，總面積約30000平方米。此外，嘉誠(chéng)五金裝潢電器市場(chǎng)（約4000平方米）、永安裝飾材料批發(fā)市場(chǎng)（約7000平方米），天中市場(chǎng)（3000平方米）。以上各主要商業(yè)設(shè)施累計(jì)面積達(dá)到39萬平方米，還不包括住宅底商以及規(guī)模較小的商業(yè)設(shè)施。此外，隨著部分規(guī)劃和在建中的商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)完成，如大學(xué)城附近的易初蓮花（20000平方米），泰州市的商業(yè)供給非常迅猛，競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈。 近年來，隨著居民生活水平的快速提高，社會(huì)消費(fèi)迅速增加。2004年，泰州市全社會(huì)消費(fèi)品零售額首次超過200億元，%。而從消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，仍以批發(fā)零售貿(mào)易為主。2004年，%。其中，食品、飲料、%，服裝、針紡織品類商品增長(zhǎng)11%，%，%, %。此外，餐飲業(yè)增長(zhǎng)也很迅速，2002年至2004年，泰州市餐飲業(yè)零售額連續(xù)三年保持兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)，%。2004年，泰州市居民可支配收入大幅度提高，%, %。收入的提高為居民改善生活提供了必要的條件，2004年，泰州市居民消費(fèi)支出增長(zhǎng)較快，市區(qū)居民生活消費(fèi)支出達(dá)到6318元，增長(zhǎng)10%，農(nóng)民生活消費(fèi)支出達(dá)到2924元，%。從泰州市目前商業(yè)供給和需求狀況來看，商業(yè)供給增長(zhǎng)較快。2005年新增了濱河商貿(mào)城、五星電器、蘇寧電器、九州商廈、金貿(mào)大廈、錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)等多個(gè)項(xiàng)目，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出泰州市GDP和居民可支配收入增長(zhǎng)速度。其結(jié)果是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，幾家歡喜幾家愁。從泰州市目前的主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)狀況來看，泰州市第一百貨、文峰千家惠、時(shí)代超市、世紀(jì)聯(lián)華超市、太平洋電腦市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況都不錯(cuò)，而錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)、濱河商貿(mào)城、泰州商城、泰山購(gòu)物中心等經(jīng)營(yíng)狀況堪憂，泰州商城經(jīng)營(yíng)到現(xiàn)在約兩年時(shí)間，現(xiàn)在已經(jīng)關(guān)閉。錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)開業(yè)不久又準(zhǔn)備重新調(diào)整業(yè)態(tài)布局，濱河商貿(mào)城雖然現(xiàn)在多數(shù)鋪面已經(jīng)招商完成，但很少有人氣。根據(jù)前面的分析，預(yù)計(jì)到2005年底，泰州市主要的商業(yè)設(shè)施面積超過40萬平方米，這還不包括沿街商鋪以及住宅商鋪。而從泰州市發(fā)展來看，泰州市區(qū)還是以海陵區(qū)所在的老城區(qū)為主，新城區(qū)以及所轄四個(gè)市與市區(qū)的聯(lián)系不夠密切，泰州市區(qū)的商業(yè)對(duì)周邊區(qū)域的輻射力不夠強(qiáng)，泰州市區(qū)商業(yè)項(xiàng)目所面對(duì)的消費(fèi)群體主要是泰州市區(qū)居民。目前，泰州市老城區(qū)人口約34萬人。從泰州市商業(yè)業(yè)態(tài)來看：百貨商業(yè)過多。老城區(qū)內(nèi)目前有泰州市第一百貨、泰州商城、錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)、濱河商貿(mào)城、月星廣場(chǎng)、華聯(lián)商廈、時(shí)代購(gòu)物中心、文峰千家惠、泰山購(gòu)物中心等多個(gè)項(xiàng)目，由于項(xiàng)目眾多，相距較近，商品品種與經(jīng)營(yíng)管理差異性不明顯，所以相互競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，導(dǎo)致多家商場(chǎng)瀕臨倒閉。大型超市經(jīng)營(yíng)狀況較好，尤其是時(shí)代超市和世紀(jì)聯(lián)華，2005年，在大學(xué)城附近還將有易初蓮花開業(yè)，屆時(shí)，泰州市區(qū)大型超市供給也將基本飽和。專業(yè)綜合市場(chǎng)仍有潛力。從泰州市目前的幾個(gè)專業(yè)綜合市場(chǎng)來看，家具市場(chǎng)已經(jīng)有港澳家具城、海鳥家具城、好易家裝飾城等多個(gè)項(xiàng)目，即將開業(yè)的青年路、東進(jìn)西路上的時(shí)代購(gòu)物中心也將有一層作為家具市場(chǎng)，因此，泰州的家