河南許昌翡翠城項目市場分析報告_18頁(已修改)
2025-04-04 10:13 本頁面
【正文】 天天文檔在線 許昌翡翠城一期市場前景預測前 言本次報告要對許昌翡翠城的一期入市時的市場前景通過現(xiàn)有的市場數(shù)據(jù)進行合理的分析，最終論證本項目用18個月的銷售期能否完成項目13萬方，整體均價2300元/平方的可能？本次報告的結(jié)構(gòu)如下：18個月的銷售期能否完成項目13萬方實現(xiàn)整體均價2300元/平方整體均價2300元/平方能否實現(xiàn)？18個月的銷售期能否完成項目13萬方現(xiàn)有價值市場背景價格曲線市場背景去化曲線18個月的銷售期能否完成項目13萬方實現(xiàn)整體均價2300元/平方完成此目標的產(chǎn)品條件 論點一：整體均價實現(xiàn)2300元/平方的可能性？一、本項目現(xiàn)有價值分析：區(qū)域分析：A、許昌城市道路系統(tǒng)：目前許昌市中心城區(qū)不斷擴大，東城區(qū)規(guī)模初現(xiàn)，已經(jīng)形成了以四橫六縱的道路體系：四橫：八一路、建安路、許繼大道、新興路；六縱：延安路、五一路、解放路、勞動路、文峰路、學院路；整個城市被京廣鐵路和沙澧河分為三個區(qū)域，許東新區(qū)、中心城區(qū)和鐵西區(qū)；天然或后天的屏障在不同程度上影響了各個區(qū)域人們的生活習慣，形成了房地產(chǎn)區(qū)域性發(fā)展到態(tài)勢城市分為三個區(qū)域，整體房地產(chǎn)市場也根據(jù)地域特點體現(xiàn)不同的地段價值。B、許昌分區(qū)情況西 區(qū)：京廣鐵路以西到青泥河的區(qū)域。工業(yè)基地、許昌市的多個大型支柱企業(yè)的所在地；中心區(qū)：京廣鐵路以東、文峰路以西。八一路以南、新興路以北的區(qū)域。配套完善、商業(yè)中心東 區(qū)：新興路以北、天寶路以南、文峰路以東、東環(huán)以西的區(qū)域。新興區(qū)域，市委市政府所在地未來潛力巨大C、區(qū)域?qū)Ρ劝鍓K西區(qū)中心區(qū)東區(qū)區(qū)域形象☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆昭示性☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆生活配套☆☆☆☆☆☆☆☆自然資源☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆人文資源☆☆☆☆☆☆☆☆距市區(qū)距離☆☆☆☆☆☆☆☆☆交通狀況☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆將來住宅供應以城中村改造為主；市場供應較少以老城改造為主市場供應較少城市開發(fā)重點，未來供應較為集中，體量較大競爭態(tài)勢產(chǎn)品自身優(yōu)勢和周邊的剛性需求依靠周邊便利配套利用未來發(fā)展?jié)摿蜆潜P個體的品質(zhì)區(qū)域小結(jié)：從各個區(qū)域?qū)Ρ瓤梢钥闯鑫鲄^(qū)整體的地段價值要略低于中心區(qū)與東區(qū)，但是西區(qū)有著穩(wěn)定的客源和環(huán)境，在目前市場宏觀調(diào)控加劇，市場需求以剛性需求為主的環(huán)境下，本區(qū)域有著獨特的優(yōu)勢。西區(qū)情況簡介A、西區(qū)概述216。 在整個城市“北移東擴”的整體戰(zhàn)略背景下，西區(qū)正在逐步被忽視。216。 西區(qū)擁有許繼集團、黃河旋風、瑞貝卡、許昌煙廠等多個大型支柱型企業(yè)，是整個城市的動力中心，同時也儲備了大量自用型購房群體；216。 西區(qū)擁有霸陵橋公園、青泥河、市園藝場、許繼廣場、帝豪廣場等環(huán)境資源。 216。 由于西區(qū)市民以企業(yè)職工占多數(shù)，人們過著與世無爭、安逸平靜的生活，外流現(xiàn)象不明顯，具有典型的內(nèi)需型市場特征。B、西區(qū)樓盤情況項目名稱錦繡華府萬象新天許繼花園地點許繼大道與延安路交匯處許昌市五一路北段許繼大道與五一路占地50畝160畝37畝總建6萬方20萬方8萬方容積率銷售率/80%60%由表可知：目前市場上西區(qū)在售的樓盤只有三個，且萬象新天和許繼花園都是分多期開發(fā)目前處于最后一期的階段，因此整體區(qū)域內(nèi)的競爭較小，且規(guī)模不大。區(qū)域小結(jié)：西區(qū)是城市的經(jīng)濟動力中心、城市發(fā)展的原點。人口眾多，但是區(qū)域內(nèi)所售的樓盤體量與數(shù)量都較小，區(qū)域存在較大的剛性需求。項目情況說明A、本項目基本情況位 置：許繼大道南、霸陵橋以東 占 地：100畝，容 積 率：2， 總 建：13萬方建筑形態(tài)：多層與小高層 開發(fā)周期：24個月銷售周期：18個月 時間節(jié)點： 12月初拿到土地證，09年3月項目動工B、本項目地段價值分析由圖可知：整體上呈現(xiàn)出從東向西逐漸降低的現(xiàn)象，西區(qū)依然是一個低價格低總價的
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