【正文】 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司目 錄市 場 篇:壹、政經(jīng)分析:一、經(jīng)濟狀況分析二、政策分析三、結(jié)論貳、房產(chǎn)市場分析:一、上海市房地產(chǎn)市場綜述二、相關(guān)房地產(chǎn)市場分析外環(huán)沿線市場分析1）唐鎮(zhèn)板塊2）浦江板塊3）江橋板塊4）顧村板塊浦東市場分析南匯市場分析三、市場總結(jié)叁、競爭市場分析:一、浦東市場二、周康板塊三、周浦板塊四、周康商業(yè)市場分析肆、客源分析:伍、項目分析:一、項目概況二、項目SWOT分析陸、項目優(yōu)化建議:一、立面風格建議二、產(chǎn)品建議三、價格建議企 劃 篇:一、樣板樓盤分析二、本案SWOT分析三、項目總精神四項基本原則總精神定位四、廣告語五、案名建議取名原則案名建議六、項目附加值的挖掘七、包裝八、廣告風格及媒介選擇建議九、LOGO和VI展示LOGO設(shè)計VI展示業(yè) 務(wù) 篇:一、 周浦市場分析 周浦介紹 周浦發(fā)展機遇二、 項目分析 地理位置 項目規(guī)劃 用地規(guī)劃 項目市場立足點分析三、 項目定位 總體定位 目標客戶定位四、 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品設(shè)計 產(chǎn)品建材創(chuàng)新 戶型創(chuàng)新五、 定價定位 定價原則 商業(yè)價格 別墅價格 住宅價格六、 營銷計劃 銷售策略 人員組織架構(gòu) 銷售計劃 推廣策略市場篇壹、政經(jīng)分析:一、經(jīng)濟狀況分析:2008年，是國際和國內(nèi)宏觀經(jīng)濟走勢大幅變化的一年。國際上，爆發(fā)于2007年夏天的美國次貸危機，進入2008年后，不斷升級、擴散。次貸危機也演變成百年一遇的金融風暴并波及全球，諸多發(fā)達國家經(jīng)濟已經(jīng)或正在步入衰退。目前金融危機進一步升級為全球經(jīng)濟危機，實體經(jīng)濟亦受到顯著影響。從國內(nèi)經(jīng)濟分析，改革開放三十年來，%，其中2003年至2007年，連續(xù)五年以高于10%的速度增長，創(chuàng)造了世界經(jīng)濟發(fā)展史上的奇跡，并于2007年達到13%，存在著由偏快轉(zhuǎn)為過熱的風險。2008年我國經(jīng)濟開始下行，其中三季度經(jīng)濟增長已快速下滑至9%，通貨膨脹也快速回落。2009年將為“保八”而苦戰(zhàn)，而上海提出的目標是9%。2005～2008年上海GDP數(shù)據(jù)從2009年上半年的經(jīng)濟運行來看，中國經(jīng)濟形勢好于預期。大多數(shù)專家觀點稱：中國經(jīng)濟已經(jīng)見底，并將形成一個U型見底逐步回升。中國A股大幅反彈至3200點；房產(chǎn)市場的銷售面積和銷售價格也回到了2007年的最高水平，這是絕大多數(shù)人在年初始料未及的。但由于世界經(jīng)濟仍然處于低位，并存在較大不確定性。因此，并不能斷定我國經(jīng)濟已經(jīng)完全復蘇。二、政策分析：經(jīng)濟政策：2007年中央經(jīng)濟工作會議確定了08年的宏觀調(diào)控任務(wù)：防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹，并實行穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策。進入2008年下半年，隨著金融危機的蔓延、加深和CPI連續(xù)回落，中央明確宏觀調(diào)控方針為：保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)。至此，宏觀調(diào)控方針完成了由“雙防”到“一?！钡姆较蛐赞D(zhuǎn)變。一系列擴大內(nèi)需、促進增長的政策陸續(xù)推出：1）財政政策方面：2008年底推出“四萬億投資計劃”，把“加快建設(shè)保障性安居工程”作為重要投資領(lǐng)域，并在2008年四季度新增1000億元中央投資。同時實行結(jié)構(gòu)性減稅，促進企業(yè)投資和居民消費。2）貨幣政策方面：從08年9月開始，央行在百日內(nèi)五次下調(diào)基準利率，四次下調(diào)存款準備金率，以保持銀行體系流動性充足，促進貨幣信貸穩(wěn)定增長，并決定把09年的M2增長率提高到17%。從適度寬松貨幣政策的落實，到國務(wù)院提出的9項金融措施，再到進一步細化金融促進經(jīng)濟發(fā)展的30條意見，金融體系正在多渠道地為經(jīng)濟發(fā)展提供幫助。08年房產(chǎn)政策解析：時間：2008年9月16日、10月9日、10月30日、11月27日、12月23日點評：2007年，央行分別6次上調(diào)基準利率，但進入到08年9月，由于受到國際經(jīng)濟形勢的影響，央行開始降息，在不到3個月的時間，5度降息，%，實屬歷史罕見。宏觀層面上，由此進入了一個降息通道，以應(yīng)付世界范圍內(nèi)的金融危機，這在一定程度上也大大減輕了買房人的買房成本。 去年10月央行宣布，自2008年10月27日起。加上去年9月以來連續(xù)5次降息，對于優(yōu)質(zhì)房貸客戶而言，%%。首付比例：10月27日起，居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為20%(原為30%)。二套房貸：支持居民合理的改善型置業(yè)需求。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄?再申請購買第二套普通自住房的居民,比照熱行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。216。 對于首次購買普通自住住房的住房公積金貸款政策執(zhí)行的借款家庭，每戶家庭基本住房公積金的最高貸款限額為60萬元；若有補充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為80萬元。216。 對于購買第二套普通住房的家庭申請住房公積金貸款的，在符合住房公積金貸款條件的情況下，每戶家庭基本住房公積金的最高貸款限額從20萬元提高到40萬元；若有補充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為60萬元。 總體來說5次降息、降低首付、放寬二套房貸、增加公積金貸款額度，表明政府進一步刺激購房需求，促進住房消費的決心。216。 對儲蓄存款利息所得暫免征收個人所得稅。216。 個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個人不負擔個人所得稅。216。 11月1日起，個人首次購買90平米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%(%)。216。 11月1日起，個人買賣住房暫免征收印花稅(%)； 免土地增值稅（原為1%）。216。 12月17日，個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅。減免稅費相當于降低了購房成本，有助于提升成交量，表明政府促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的決心。專家表示：營業(yè)稅的調(diào)整將會對窗體底端二手房市場交易產(chǎn)生積極影響，是積極財政政策惠及房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)。 　　●單套建筑面積140平方米以下，內(nèi)環(huán)線(市中心)以內(nèi)，總價人民幣245萬元/套●內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬元/套●外環(huán)線以外元98萬/套以下，五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等　　上海執(zhí)行新的普通住房標準，將以優(yōu)惠的稅費政策調(diào)節(jié)鼓勵市民購買小戶型普通住房。新標準的推出使得市場上符合普通住房標準的房源有所增加，擴大了上海房產(chǎn)新政的適用范圍，對促進市場消費將起到明顯的積極作用。四、結(jié)論： 全球經(jīng)濟面臨大調(diào)整，次貸風暴的影響力將大大超越所有人的預期，全球經(jīng)濟應(yīng)有3—5年的盤整階段。 保增長、促內(nèi)需將成為我國未來經(jīng)濟發(fā)展導向，09年全國經(jīng)濟增長目標為8%，上海的經(jīng)濟增長目標為9%。 上海建設(shè)2個中心目標、明年世博會和南匯并入浦東新區(qū)的利好消息，將更能促進后市健康向好發(fā)展。 沉寂了近1年的土地市場近期釋放，地王頻現(xiàn)。預示著后市仍有發(fā)展。 09年上半年剛性需求得到有效釋放，總體市場的量價水平已經(jīng)回到了07年的最高水平。 由于上半年的成交價在短短3個月內(nèi)急劇上漲，將有可能導致下半年量價小幅回落。 由于我國經(jīng)濟的長期總體走勢還是向好的，因此，我們預計未來的房地產(chǎn)市場將會以波浪的形式振蕩上行，總體表現(xiàn)以“穩(wěn)”為主。貳、房產(chǎn)市場分析：一、上海市房地產(chǎn)市場綜述：07～09年市場動態(tài)：購房需求在經(jīng)濟快速發(fā)展、股市持續(xù)飄紅、政策鼓勵的不斷激勵中迸發(fā)，一房難求的局面顯現(xiàn)，到處可見排隊購房的景象，房地產(chǎn)市場的過速發(fā)展隨后在政府不斷出臺的宏觀調(diào)控政策的打壓下，逐漸退熱，投資客淡出上海市場，金融危機接踵而來使得市場步入深度調(diào)整期，經(jīng)過08下半年的調(diào)整，09年一季度在鼓勵政策、開發(fā)商降價促銷的雙重作用下，成交量止跌反彈，出現(xiàn)“小陽春”。 整體市場供求動態(tài)分析（剔除動遷房，后同）%，%。 數(shù)據(jù)顯示成交回暖是相對08年，與07年相比仍處于低谷，樓市是否回暖還需要一段時間觀察。大量存量房的積壓加上國家加快安置房的推出，擠壓了住宅產(chǎn)品市場空間，市場競爭激烈，面臨挑戰(zhàn)依然嚴峻。 整體市場市場均價動態(tài)分析市場成交均價整體呈上漲趨勢，在08年二季度達到最高點15377元/平方米，隨后出現(xiàn)理性回調(diào)。 09年一季度市場均價達13161元/平方米，環(huán)比上漲394元/平方米，漲幅3%。同比08年一季度上漲512元/平方米，漲幅4%。比07年一季度上漲3219元/平方米，漲幅32%。09年公寓市場：一季度上海公寓市場呈現(xiàn)量升價穩(wěn)的態(tài)勢，環(huán)比上季度大幅度增長近五成，同比去年也增長了15個百分點。寶山、浦東和松江是成交量較集中的三個區(qū)域。今年1月份以來，上海公寓成交量節(jié)節(jié)攀高，3月份達到了峰值，環(huán)比上月翻了一番，同比去年也大增六成，創(chuàng)08年以來的月成交新高。一季度全市公寓成交均價為12428元，和上季度基本持平。在成交量大幅度回升的同時，供應(yīng)量卻出現(xiàn)了明顯的萎縮，同環(huán)比均萎縮了四成左右，主要原因有兩點：一是年初春節(jié)長假因素；二是年初市場仍然低迷，開發(fā)商紛紛推遲開盤時間。但是我們細看公寓產(chǎn)品每月走勢，經(jīng)過一、二月的低潮后，新盤紛紛選擇了3月份開盤，加上春季房展的促銷推動以及樓市暖風的頻吹，一部分積壓許久的市場購買力終于得到釋放，供求雙雙走高。從公寓產(chǎn)品的供應(yīng)排名來看，閘北大寧板塊的慧芝湖花園一季度供應(yīng)量最大，共推出626套、76805平方米公寓。該案打出奪人眼球的8折優(yōu)惠措施，加上其本身擁有的優(yōu)越地理位置以及良好的周邊配套，該批房源推出后，效果便立竿見影，一季度熱銷560套公寓，總面積為58747平方米，同樣位居成交榜首。一季度供應(yīng)量前五位之公寓項目樓盤名稱區(qū)縣環(huán)線板塊套數(shù)面積 ㎡慧芝湖花園閘北區(qū)中內(nèi)環(huán)間大寧板塊626北唐新苑奉賢區(qū)外郊環(huán)間金匯板塊413福地苑寶山區(qū)外郊環(huán)間楊行板塊624濱河華城寶山區(qū)中外環(huán)間大場板塊487盛世寶邸寶山區(qū)中外環(huán)間淞南高境板塊564從成交量排名前五的樓盤來看，這些樓盤或多或少、或明或暗都有降價。除慧芝湖花園8折優(yōu)惠外，市中心豪宅仁恒河濱城降價幅度也很大，該案一季度成交均價不到28000元/平方米，較前期有5000元的下降。一季度成交量前五位之公寓項目樓盤名稱區(qū)縣環(huán)線板塊套數(shù)面積 ㎡均價 元/㎡慧芝湖花園閘北區(qū)中內(nèi)環(huán)間大寧板塊56017402福地苑寶山區(qū)外郊環(huán)間楊行板塊6478563濱河華城寶山區(qū)中外環(huán)間大場板塊4239763仁恒河濱城浦東新區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)花木板塊28927350嘉城嘉定區(qū)外郊環(huán)間江橋板塊453719309年別墅市場：一季度別墅市場成交并沒有像公寓一樣出現(xiàn)明顯升溫，成交僅比上季微增7個百分點。成交產(chǎn)品依然以聯(lián)體別墅為主，占成交總量的64%，獨棟約占3成，比例基本保持不變。，環(huán)比上季度下降了9個百分點，同比去年也下挫了11個百分點。獨棟成交均價也波動較大，一季度同環(huán)比都現(xiàn)出了明顯回落，但這并不代表別墅整體價格的下調(diào)，而是該批成交主力房源基本以中檔別墅為主，沒有出現(xiàn)高端別墅。一季度獨棟別墅新增供應(yīng)量不多，同環(huán)比均大幅萎縮了五成以上。獨棟別墅1季度環(huán)比上季增幅同比08年增幅成交量 ㎡990179%11%供應(yīng)量 ㎡7410654%68%成交均價 元/㎡2562715%30%從獨棟別墅每月的供求走勢來看，今年一、二兩月成交平穩(wěn)，3月份開始供求均出現(xiàn)增加，當月樓市整體的回暖給別墅的銷售增加了一把動力。從各區(qū)域的供求情況看，松江區(qū)成交量最大，占成交總量的四成多。青浦供應(yīng)量最大，主要來自于大豪山林別墅和觀庭（四荷藝墅）。從供應(yīng)排名來看，位于徐涇板塊的大豪山林別墅五期供應(yīng)量最大，該案于2月25日推出了55套獨棟別墅，面積接近2萬平方米，；其次是我司代理的觀庭別墅，于3月份推出49套獨棟，套均面積約240平方米，套均總價在500萬元左右。據(jù)了解，該批房源推出后，便取得了大定31套的銷售佳績。究其原因，這與本案本身的優(yōu)越地理位置（大虹橋商圈）以及高性價比密不可分，但在開盤這一時間段，樓市“小陽春”的出現(xiàn)也為銷售起到了推動作用。一季度供應(yīng)量前三位之獨棟別墅樓盤名稱區(qū)縣環(huán)線板塊套數(shù)面積 ㎡大豪山林別墅五期青浦區(qū)外郊環(huán)間徐涇板塊55四荷藝墅二期A塊青浦區(qū)外郊環(huán)間徐涇板塊49翡冷翠園閔行區(qū)外郊環(huán)間浦江板塊21金地格林風范城嘉定區(qū)外郊環(huán)間南翔板塊257559同潤碧水灣花園二期松江區(qū)外郊環(huán)間泗涇板塊20從成交排名來看，一季度成交最好的獨棟別墅為2月18日剛推出的喬愛花園，成交面積達11934平方米。該案位于松江新橋鎮(zhèn)，周邊配套較成熟，整個花園利用天然和人造河道營造出江南水鄉(xiāng)的感覺。另外，該別墅私家花園較大，前期入住率高，主力房型面積為200260平方米。一季度成交量前五位之獨棟別墅樓盤名稱區(qū)縣環(huán)線板塊套數(shù)面積 ㎡均價 元/㎡喬愛花園松江區(qū)外郊環(huán)間新橋板塊917891長泰西郊別墅松江區(qū)外郊環(huán)間泗涇板塊3019850合生國際花園松江區(qū)外郊環(huán)間泗涇板塊1816836嘉賢莊