【正文】 目前已確定和開業(yè)的大賣場有3家，引進(jìn)沃爾瑪以及其他品牌主力店存在較大難度陸、項目優(yōu)化建議：一、立面風(fēng)格：住宅（別墅和公寓）：由于目前市場在售別墅項目以歐美建筑風(fēng)格為主，由此延伸出所謂地中海風(fēng)情、北美風(fēng)情、新古典主義等立面風(fēng)格，現(xiàn)代簡約風(fēng)格相對于歐美風(fēng)格更能控制成本，而且從新浦江城的熱銷來看，現(xiàn)代風(fēng)格的市場接受度也比較高。 周邊舊區(qū)拆遷以及道路修建，將改善現(xiàn)有環(huán)境216。 雖然緊鄰鎮(zhèn)中心的小上海繁華商業(yè)，但區(qū)域所處位置商業(yè)檔次較低且氛圍較差216。 別墅產(chǎn)品具有總價優(yōu)勢216。 康沈路口的加油站對本案的不利影響較大項目北側(cè)公元新村康沈路北向沿街康沈路川周公路口項目南側(cè)川周公路浙寧會館二、項目SWOT分析：優(yōu)勢（S）：216。 康沈路和川周公路上公交路線多，出行方便216。 未來商業(yè)供應(yīng)量主要集中在惠南板塊，區(qū)域類投資性的商業(yè)地產(chǎn)項目較少。 從商業(yè)業(yè)態(tài)上看，周浦鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)比較單一，無特色業(yè)態(tài)支撐，經(jīng)營檔次較低，商業(yè)布局零亂，新興的集中性商業(yè)模式尚未形成。5）項目為社區(qū)底商，不能做餐飲，又缺乏有號召力的主力店，對人氣的吸引不夠。 經(jīng)營業(yè)態(tài)：社區(qū)配套商業(yè)為主（銀行、煙酒、中介、美容等）分析：1）項目位于康沈路秀沿路口，地段交通較好。 總建筑面積：5萬平米（分2期開發(fā)）216。5）萬達(dá)作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭品牌，對周浦整個區(qū)域的發(fā)展起到很大的推動作用。2）精裝SOHO以40~60平米的小戶型為主，銷售情況良好，已售均價在10500平米左右。 租金：10~15元/平米/天（外街）、4~8元/平米/天（內(nèi)街）216。216。 均價：42000~55000（1層）、14000~20000（2層）216。 區(qū)位：東至周市路，南至年家浜路，西至康沈路，北至中大街。 車位：120個216。100%60%交房時間現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房今年9月份開業(yè)備注可以做餐飲,租金612元/m2/可包租6年，每年7%的回報，每季度返還一次部分可以做餐飲，大多數(shù)不能餐飲酒吧街商鋪個案分析：216。經(jīng)營檔次：中低檔租金：1015元/㎡/天（1層）小上海旅游文化城泰苑公寓、金源大廈社區(qū)底商及康沈路沿街商業(yè)，商鋪樓層以2層為主以銀行、保險、酒店、書店、數(shù)碼廣場、服飾、美容美發(fā)等城區(qū)生活配套為主。 康沈路商業(yè)街216。 小上海旅游文化城216。216。216。加快周浦老鎮(zhèn)區(qū)改造步伐，積極完善社會各項事業(yè)，形成以康橋地區(qū)、周浦地區(qū)為主體的綜合產(chǎn)業(yè)基地。 人口分析：以上樓盤為本案周邊區(qū)域相對檔次較高的項目，其業(yè)主購買力在區(qū)域內(nèi)最為強(qiáng)勁，文化層次也相對較高，消費(fèi)習(xí)慣與本案商業(yè)街的定位相符，由于地緣關(guān)系，他們將成為本案商業(yè)街未來主力的消費(fèi)客。 康橋半島新城：位于康沈路和秀沿路交匯處，為30幢小高層住宅，2005年5月30日交房，現(xiàn)在約有2000多戶業(yè)主入住。該案沿滬南路也有1層的沿街商業(yè)用房（康橋老街商鋪），目前銷售情況較好，鋪位基本售空。 別墅產(chǎn)品的價格明顯高于浦西同類地段（外環(huán)A20），聯(lián)排產(chǎn)品單價18000~25000左右，總價360~500萬左右。216。216。 產(chǎn)品規(guī)劃較好，景觀好；216。4）量體：總46萬平米（公寓36萬方、聯(lián)排2萬方、商業(yè)8萬方）5）容積率：6）綠化率：40%7）銷售價格：均價85009000元/平米（公寓） 別墅、商業(yè)未開8）主力面積：8892/2房 114/大2房131/3房9）分析：216。 周邊配套缺乏，居住氛圍一般；216。 樓盤價格偏高1）地點：秀沿西路楊高南路 外環(huán)外2）產(chǎn)品：小高層、雙拼、獨(dú)棟3）開盤時間：6月20日首次開盤，推出別墅70多套，小高層400多套，開盤當(dāng)天搖號選房，全部售罄。 公交線路較多，出行比較方便；216。 戶型規(guī)劃合理，有效控制總價；216。 外環(huán)內(nèi)，區(qū)位較好；216。屆時將在周康板塊設(shè)立站點（軌道交通11號線由嘉定安亭至臨港新城，計劃2009年底建成。周浦鎮(zhèn)商業(yè)歷來較發(fā)達(dá)，素有“小上海”之稱。同時，隨著近幾年該板塊人氣和生活配套設(shè)施的日益成熟，以及交通條件的逐步完善，周浦已經(jīng)成為南匯房產(chǎn)的指標(biāo)性宜居區(qū)域。這一板塊，樓盤供應(yīng)較多，不僅有低密度高檔別墅區(qū)，而隨著一些著名開發(fā)商紛紛進(jìn)駐該板塊，也出現(xiàn)了一批諸如中邦城市，綠地東上海等品質(zhì)優(yōu)秀的大盤項目。而房地產(chǎn)作為各地的支柱產(chǎn)業(yè)，將更加當(dāng)仁不讓的蓬勃發(fā)展，表現(xiàn)在市場層面，就是房產(chǎn)項目開發(fā)力度加大，市場供需平衡，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理，房價隨著不斷增長的市場需求而穩(wěn)步走高。十五期間，上海市府重點建設(shè)“一城九鎮(zhèn)”中，周浦作為示范中心鎮(zhèn)規(guī)劃為荷蘭風(fēng)格，到2005年，將建成國內(nèi)一流的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。人口導(dǎo)入除了180萬平方米市政動遷重大項目配套商品房外，將主要靠一些落戶該地的企業(yè)、機(jī)構(gòu)的拉動，以及本地房地產(chǎn)市場對市區(qū)人口的吸引。作為“一城九鎮(zhèn)”之一的周浦鎮(zhèn)是南匯“周康中心”的重點規(guī)劃城鎮(zhèn)，它歷來商業(yè)比較發(fā)達(dá)，素有“小上?！敝Q。主要途徑或始發(fā)公交線路一覽表581路周浦—康橋—花木—塘橋—豫園—人民廣場992路周東路－周浦—康橋—北蔡—六里—塘橋—陸家嘴603路南橋汽車站—周浦—川沙客運(yùn)站624路鄧三—周浦—花木—易初蓮花—南碼頭渡口639路周浦—北蔡—張楊路—民生路—滬東新村上旅2號線惠南鎮(zhèn)—航頭鎮(zhèn)—茜琦世界—周浦鎮(zhèn)—十六鋪萬野專線野生動物園—周浦—三林—上鋼新村—上海體育館原野專線野生動物園—周浦—花木—上南路—延安中路—共和新路—長途汽車站廣野專線廣中路—浦東大道—周浦—野生動物園南新專線惠南鎮(zhèn)—周浦—北蔡—延安中路浦衛(wèi)專線漕涇—周浦—塘橋—第一八佰伴—東方醫(yī)院申周線周浦—蓮溪—仁濟(jì)醫(yī)院—第一八佰伴—人民廣場申周夜宵專線周浦—蓮溪—仁濟(jì)醫(yī)院—第一八佰伴—人民廣場—南京西路滬南線南匯汽車站—周浦—花木—東昌路陸周專線周浦汽車站—第一八佰伴—陸家嘴地鐵站惠松線南匯汽車站—野生動物園—周浦—莘莊—松江火車站梅周線周浦汽車站—南華路—上南路—老滬閔路—虹梅南路現(xiàn)階段周浦鎮(zhèn)的主要商業(yè)還是集中在年家浜路、康沈路一帶。隨著市政建設(shè)的大量投入，現(xiàn)在連接上海市區(qū)和周浦的交通已十分便利，目前有滬南線、環(huán)南一大道、外環(huán)高架，揚(yáng)高路等主要交通干線，有十多條公交線路可直達(dá)市中心各區(qū)域，周浦鎮(zhèn)上的4558992路、陸周專線、萬野專線、南新專線更可直達(dá)南京路、人民廣場、陸家嘴、萬體館、上海站等地。周浦是南匯連接浦東新區(qū)的咽喉位置，交通便捷。 該區(qū)域，具有高尚品質(zhì)、舒適情調(diào)、并且能標(biāo)簽身份的樓盤是目標(biāo)客戶最為重視的；新城區(qū)商品住宅市場已經(jīng)逐步進(jìn)入一個品牌競爭的時代，企業(yè)品牌對樓盤銷售拉動作用明顯，成為獲得競爭優(yōu)勢的重要因素。 主力客群以市區(qū)，尤其是浦東區(qū)域為主。2007年150200平方米以及200平方米以上戶型需求同步上升。小結(jié)216。216。C、客源總體分析 216。216。 房型評價： 216。住宅產(chǎn)品A、區(qū)域內(nèi)重點在售樓盤：綠洲康城?親水灣、綠地東上海、保利林語溪；周康區(qū)域主要在售樓盤列表案名地址產(chǎn)品價格（元/平方米）戶型面積（平方米）總價中邦城市秀沿路867號小高層高層1300098/2房130140/3房127萬/2房169182萬/3房綠地東上海秀浦路788弄小高層高層135008891/2房139/3房120萬/2房187萬/3房保利林語溪秀沿西路68弄小高層雙拼類獨(dú)棟14500（公寓）25000（雙拼）29000（獨(dú)棟）90/2房140/3房260/雙拼281/獨(dú)棟100140萬（公寓）600萬（雙拼）8001000萬（獨(dú)棟）綠洲康城親水灣康橋路1388號小高層14500（精裝修）67/1房89102/2房122131/3房100萬/1房129148萬/2房177190萬/3房印象春城年家浜東路高層多層87008891/2房114/大2房131/3房7679萬/2房99萬/大2房114萬/3房印象春城中邦城市綠地東上海中科大學(xué)村綠寶園提香別墅天臺星城美林小城 茗庭日月星城綠洲康城親水灣康橋半島東方晶華園保利林語溪B、產(chǎn)品規(guī)劃分析 216。 近年來隨著市區(qū)大量居民遷移到周邊區(qū)域，使周浦鎮(zhèn)的人口驟然劇增，一批市區(qū)的老店、名店、特色店紛紛在周浦開設(shè)分店，農(nóng)工商、聯(lián)華、華聯(lián)等連鎖超市也已經(jīng)先后人駐，康橋的天潤發(fā)大賣場已開業(yè)，而周浦鎮(zhèn)上的小上海旅游商城也頗具規(guī)模，康沈路上商店林立，不少市區(qū)里有的“老字號”和品牌專賣店，甚至連肯德基，都在這里開設(shè)有分店。 隨著城市化、郊區(qū)化進(jìn)程的加快，城市中心地區(qū)人口要有一定的減少，郊區(qū)的城鎮(zhèn)要擴(kuò)容。 D、配套及城鎮(zhèn)發(fā)展 216。 從中長期來看，本板塊是相當(dāng)有潛力的。 本板塊地理位置處于南匯西北角和浦東交匯處，離開人民廣場中心只有十幾公里的距離，是南匯距離市區(qū)最近的板塊，該區(qū)域受到浦東新區(qū)的輻射，吸引了眾多上海普通市民在此置業(yè)，被稱為新開發(fā)起來的“移民基地”。B、區(qū)域環(huán)境 216。 周邊配套成熟，學(xué)校、醫(yī)院一應(yīng)俱全；216。灣流域”、“萬科金色里程”、“金誼河畔”、“尚東國際名園”5）項目分析：項 目 名 稱地點產(chǎn)品價 格（元/M2）面 積（M2）開 盤 日 期去化優(yōu) 劣 勢金地灣流域尚博路518弄14F小高層6F小洋房雙拼小高層15500小洋房17000雙拼300008789/2房90130/3房171/4+1房240253/雙拼剩余房源不多三林，地段好房型創(chuàng)新，豐富多樣配套完善，生活便利交通便捷萬科金色里程高青路楊高南路18F高層3層聯(lián)排18000（精裝）28500（聯(lián)排）90/3房260270/聯(lián)排售完大三林，地段好混合社區(qū)規(guī)劃好內(nèi)外環(huán)間，城市別墅配套成熟、生活機(jī)能完善大橋、隧道、軌交，便捷金誼河畔永泰路595弄13+1F小高層17+1小高層17500107113/2房134/3房剩余房源不多面積大，總價高60%的綠化率高交通便捷配套完善，生活便利尚東國際名園板泉路東明路口8F小高層4+1F花園洋房21500113120/2房133/3房160/花園洋房單價高面積大，總價高大橋、隧道、軌交，交通便捷配套完善，生活機(jī)能完善產(chǎn)品檔次較高6）分析：216。 在售項目多為7090項目，產(chǎn)品面積精減；216。川沙1）區(qū)位：唐鎮(zhèn)以東 近浦東國際機(jī)場2）產(chǎn)品：多層、小高層為主 少量別墅3）價格：單價：10000~12000元/平米（公寓）30000元/平米（獨(dú)棟別墅）總價：1房75萬左右 2房105~114萬 3房156萬左右 獨(dú)棟別墅600~1000萬4）代表項目：“東方城市綠洲”、“玉宇新苑”、“御景豪園”5）項目分析：項 目 名 稱地點產(chǎn)品價 格（元/M2）面 積（M2）開 盤 日 期去化優(yōu) 劣 勢東方城市綠洲川沙城豐路577號小高層1200063/1房88/2房130142/3房單價高，面積適中小區(qū)規(guī)劃一般配套完善，生活便利軌道交通2號線玉宇新苑華夏二路500號8F~10F小高層110009193/2房133144/3房售完規(guī)劃一般距離地鐵2號線稍遠(yuǎn)配套成熟、生活機(jī)能完善御景豪園川沙華夏二路350弄6F多層、12F小高層1200095/2房126139/3房剩余房源不多單價高總價高法式花園景觀緊鄰地鐵華夏東路站配套完善，生活便利和憬家園碩川路125弄多層、小高層1250069/1房8489/2房149160/3房2房和160平大3房去化較快單價高總價高緊鄰2號線，交通便捷緊鄰大賣場，配套完善6）分析：216。 地鐵2號線規(guī)劃建設(shè)；216。 城鎮(zhèn)開發(fā)模式，規(guī)模效應(yīng)；216。相對其他板塊更能抵御未來市場的不確定性（抗跌性好）。從成交客源上看，市場需求以剛性自主和改善型需求為主。隨著南匯區(qū)并入浦東新區(qū)，距離浦東最近，位于橋頭堡位置的周康將收益最大。項目以別墅為主。而近幾年，位于惠南鎮(zhèn)東部的南匯科教園區(qū)的建設(shè)，則大大提升了該區(qū)域的商業(yè)房產(chǎn)的發(fā)展，并逐步形成頗具特色的商業(yè)氛圍?！净菽湘?zhèn)】——未來的南匯文教衛(wèi)中心：惠南鎮(zhèn)自建史以來一直是南匯政治、經(jīng)濟(jì)、金融和文化中心。且經(jīng)多年的打造，而各自形成了以中高檔別墅社區(qū)為主的康橋鎮(zhèn)區(qū)塊及以中低檔住宅房為主的周浦鎮(zhèn)區(qū)塊。其次惠南鎮(zhèn)、航頭等地的房地產(chǎn)也在高速發(fā)展。規(guī)劃設(shè)計好各經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的產(chǎn)業(yè)布局，使圈—軸成網(wǎng)，形成全區(qū)產(chǎn)業(yè)布局的網(wǎng)格化設(shè)置。 外環(huán)線經(jīng)濟(jì)帶——以外環(huán)線5個節(jié)點為組團(tuán)式經(jīng)濟(jì)增長點，加快楊高南路創(chuàng)業(yè)園和申江南路IT配套園區(qū)的建設(shè)步伐，使之成為“十五”期間的主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶。