【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1 市場篇 形象篇 營銷篇 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2 市 場 篇 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3 項(xiàng)目土地階段的市場研究主要目的用于項(xiàng)目的可行性研究以及項(xiàng)目發(fā)展方向的定位。 項(xiàng)目產(chǎn)品階段的市場研究目的 :在準(zhǔn)確的市場脈絡(luò)下 ,提出正確的產(chǎn)品指導(dǎo)建議。 介于今天這樣的時(shí)刻，當(dāng)我們面臨銷售時(shí)，更應(yīng)緊密結(jié)合市場，通過對市場及時(shí)的了解，才能制定有針對性的營銷策略。 本案的市場環(huán)境研究旨在為后面的未成形的產(chǎn)品提供相關(guān)有助于項(xiàng)目銷售及后期運(yùn)營的建議 。同時(shí) ,作為營銷及銷售的風(fēng)向標(biāo)，給以充足的市場支持，這也是將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)降低的保障。 前 言 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 4 一、項(xiàng)目基本條件分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5 項(xiàng)目區(qū)位情況－東二環(huán)邊 ,稀貴屬地 本案 ?項(xiàng)目位于東二環(huán)與朝外大街 交匯處東南方向 ?西側(cè)緊鄰司法部 ?西側(cè)距東二環(huán)約 250米 ?北側(cè) 200米為外交部 ?東側(cè) 200米至朝外核心 ?南側(cè) 300米至雅寶路 城市核心地段價(jià)值顯赫 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6 項(xiàng)目交通情況－大路暢通，小路迂回 ? 大路： 東二環(huán)、朝外大街 光華路、日壇北路 東大橋路、雅寶路 大路寬闊，車道多 到達(dá)項(xiàng)目區(qū)域便利 ? 小路： 南側(cè)于京華豪園相隔之小路，道路曲折迂回，車道錯(cuò)車難，到二環(huán)不順暢。 東側(cè)之小路向南可通達(dá)雅寶路，道窄、路況差。 大路 小路 小路不通暢將成為阻隔項(xiàng)目可達(dá)性的最大問題，對于外向型綜合體項(xiàng)目影響頗深。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 7 項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境－日壇公園的天然綠肺 ? 日壇公園： 日壇公園位于項(xiàng)目的東南側(cè)，在城市腹地內(nèi)部的天然綠地公園尤為珍貴 。增加了的外圍生態(tài)價(jià)值。 ? 工人體育場 ： 工人體育場位于項(xiàng)目的東北方向，是北京舉辦各類大型活動的首選之地。人氣旺盛，生機(jī)勃勃。 本案 南北兩個(gè)生態(tài)場所為項(xiàng)目提供了充滿生機(jī)的外圍環(huán)境 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 8 項(xiàng)目商圈情況－兩大商圈，強(qiáng)強(qiáng)借勢 朝外商圈 CBD商圈 ?兩大商圈 ： 項(xiàng)目處于朝外商圈的整體商務(wù)氛圍中，同時(shí)與 CBD商務(wù)核心區(qū)近在咫尺。具備先天的商務(wù)商業(yè)氛圍 . 項(xiàng)目與生俱來的濃郁商務(wù)氛圍 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 9 項(xiàng)目涉外屬性－依雅寶，傍使館 使館區(qū) 使館區(qū) ? 使館區(qū)推動： 同時(shí) ,在使館區(qū)效應(yīng)的推動下，該區(qū)域商務(wù)、商業(yè)、涉外公寓的價(jià)值。 ? 雅寶路 ： 中國最大的對外貿(mào)易基地 。 項(xiàng)目與生俱來的涉外商業(yè)氛圍，為項(xiàng)目發(fā)展提供了良好的主題。 雅寶路 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 10 項(xiàng)目本體條件－規(guī)劃條件 項(xiàng)目將成為一個(gè)以商業(yè)為核心帶動，以寫字樓、公寓為重點(diǎn)補(bǔ)充的，具備重點(diǎn)策略傾向的城市綜合體項(xiàng)目。 項(xiàng)目指標(biāo) 數(shù)值 總用地面積 m^2 總建筑面積 96000 m^2 地上建筑面積 75000 m^2 其中：商業(yè)面積 31700 m^2 服務(wù)配套 4481 m^2 辦公樓建筑面積 15319 m^2 公寓建筑面積 23500 m^2 地下建筑面積 21000m^2 商業(yè) 4531m^2 車位 426個(gè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 11 項(xiàng)目自身?xiàng)l件小結(jié) 東二環(huán)邊，稀貴屬地 大路暢通，小路迂回 日壇公園，天然綠肺 兩大商圈，強(qiáng)強(qiáng)借勢 依雅寶路，傍使館區(qū) 城市價(jià)值 生態(tài)價(jià)值 資源價(jià)值 涉外價(jià)值 本體缺失 車流、人流影響 普通商業(yè)、商務(wù)的重要影響 充分發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢，規(guī)避項(xiàng)目缺失 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 12 二、項(xiàng)目生存環(huán)境分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 13 項(xiàng)目環(huán)境分析 與項(xiàng)目關(guān)系最直接的兩個(gè)關(guān)聯(lián)圈，一個(gè)是朝外商圈，該商圈可以作為一個(gè)獨(dú)立的、成氣候的以商務(wù)為主的商圈立名北京 。另外一個(gè)是雅寶路市場 ,中國最大的外貿(mào)商業(yè)集中地帶。 追根溯源，朝外商圈的興起很大程度得益于雅寶路的輝煌，也可以說雅寶路帶動了朝外整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。 從本項(xiàng)目的整體規(guī)劃情況得出，項(xiàng)目是一個(gè)以商業(yè)為核心，寫字樓與公寓為外延產(chǎn)品的規(guī)劃項(xiàng)目。 商業(yè)是整個(gè)項(xiàng)目應(yīng)突破的重中之重。 無論從項(xiàng)目環(huán)境發(fā)展的主要影響因素講，還是從項(xiàng)目本身的規(guī)劃定位分析講，對雅寶路市場的深入研究及滲透了解，有助我方得出一個(gè)正確指導(dǎo)項(xiàng)目的總體思路。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 14 雅寶路市場的形成 第一代 “集市型” ： 1988年，成形 雅寶路市場形成于 1988年，占地面積約 2萬平方米，是本市最大的民間涉外服裝批發(fā)交易市場。當(dāng)時(shí)前蘇聯(lián)剛剛解體，前蘇聯(lián)及東歐地區(qū)民用消費(fèi)品短缺，對中國的服裝需求很大。北京交通發(fā)達(dá)，信息靈通，各國商人云集，因此中國各地的服裝們都把北京特別是雅寶路作為對外貿(mào)易的窗口。 第二代 “大棚型” ： 1999年，遷至朝外大街 隨著市場的不斷發(fā)展壯大，雅寶路市場由于長期占道、影響交通安全、噪音擾民、影響周邊環(huán)境等原因，給附近單位、群眾的正常生活造成不便，為徹底解決占路擾民、占壓綠地、火災(zāi)隱患等問題，北京市朝陽區(qū)政府決定對雅寶路市場進(jìn)行拆遷改造，使其退路進(jìn)廳。 第三代 “集中商業(yè)型” ： 2022年，遷往三里屯 由于朝外大街是首都總體規(guī)劃中的市級商業(yè)中心，也是通往 CBD的重要通道，作為朝外大街二期改造工程的一部分，朝外雅寶路市場于 2022年 11月 1日正式遷往三里屯雅秀服裝市場，即麒麟大廈。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 15 特別提醒！ 在雅寶路市場兩次搬遷的同時(shí)，以吉利大廈、日壇賓館為中心的老雅寶路市場卻脛骨未動，由于歷史和區(qū)域人文經(jīng)濟(jì)等多種原因，老雅寶路不僅沒有動搖傳統(tǒng)的東歐貿(mào)易格局，反而新增了其他商貿(mào)活動，并且日益煥發(fā)出活力，品牌之路越走越紅火。 老商業(yè)中心筋骨未動，不落反興 商業(yè)的特殊性在于“做熟易、做生難”。多年歷史沿襲的雅寶路特色商業(yè)屬性，以及多年來雅寶路的旺盛商氣的積累，都是項(xiàng)目未來發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 不可動搖的中國對外貿(mào)易商業(yè)霸主地盤是雅寶路的最大價(jià)值 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 16 雅寶路市場交易容量 ? 每年到達(dá)雅寶路的東歐國家（部分非洲）采購商超過 6000人 （不重復(fù)計(jì)算人次）。采購商的平均采購金額（包括樣品采購）每人 /次 15000美元 。 ? 雅寶路日成交量達(dá) 1100萬美元 ，每年的成交金額保持在 30億美元左右， 2022年的貿(mào)易額甚至達(dá)到 50億美元 。 ? 據(jù)悉，至今雅寶路的攤位近 4500家 ，貿(mào)易范圍覆蓋前蘇聯(lián)、東歐、非洲、西歐、亞洲、北美，另據(jù) CNN報(bào)道，雅寶路的自發(fā)商務(wù)活動正為近 5000萬中國人提供就業(yè)機(jī)會，目前這一數(shù)字還在不斷增加。 雅寶路帶來了無盡的商機(jī)和財(cái)富，具有良好歷史的商業(yè)福地。本案在此選址也正是看準(zhǔn)了這個(gè)市場巨大的利潤 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 17 雅寶路市場特色特點(diǎn) ? “ 蝴蝶形” 結(jié)構(gòu)形式的行業(yè)市場 即買方和賣方兩者都是高度分散的，致使交易鏈長，交易成本高。 由此 ,我們看到了建立現(xiàn)代物流模式和電子商務(wù)平臺管理的必要性。 ? 供貨商：只做外貿(mào)批發(fā)，不做內(nèi)銷零售 大部分供貨商不愿在小本買賣上浪費(fèi)時(shí)間和精力，拒絕內(nèi)銷和零售，只做大單的生意。 這就對商場的格局提出了特殊的要求，即導(dǎo)致目前眾多商場設(shè)置小談判間室的格局的首要因素，因此建議本案仍沿用這種傳統(tǒng)的格局和模式。 ? 商品：針對性極強(qiáng) 歐碼服裝： 各季服裝大量是特大號“歐碼 “。 俄式偏好： 俄羅斯 偏好的裘皮大衣樣式及人造革箱包 等。 外貿(mào)工藝： 面料及做工工藝方面有了更多的特殊功能，如防水、 拒油、阻燃或防紫外線等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 18 雅寶路市場的發(fā)展 ? 客群的發(fā)展：從 80 ％俄羅斯客人到全球各地 雅寶路商業(yè)交易模式由最早的主要針對俄羅斯人，后期雅寶路的影響力逐漸變大，不但擴(kuò)及到中歐、東歐，還影響到亞洲、非洲等大量的服裝進(jìn)口國。 ? 經(jīng)營模式的發(fā)展：從“以產(chǎn)定銷”到“以銷定產(chǎn)” 雅寶、天雅、吉利等 15家成規(guī)模的服裝批發(fā)市場和集散地后，雅寶路商戶的經(jīng)營模式也徹底的發(fā)生了變化，從最開始的“以產(chǎn)定銷”到現(xiàn)在的“以銷定產(chǎn)” ,就是從現(xiàn)貨經(jīng)營過渡到現(xiàn)在只提供樣品，接到定單后再組織生產(chǎn)的模式，這樣經(jīng)營者可以省去倉庫儲存的費(fèi)用。甚至降低不能出貨的風(fēng)險(xiǎn)。 雅寶路在發(fā)生著變化，本項(xiàng)目不但要保存雅寶路的傳統(tǒng)特點(diǎn)，更應(yīng)該滲透其新鮮變化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 19 車水馬龍，生意興隆的雅寶路市場 雅寶路市場當(dāng)前情況簡單示意圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 20 雅寶路市場各類類主營產(chǎn)品 服裝、箱包皮鞋是雅寶路商業(yè)的主營產(chǎn)品類型。 各類產(chǎn)品構(gòu)成比例其他商品10%裝飾佩飾10%箱包、皮鞋20%皮草皮革30%針織服裝30%15％ 35％ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 21 雅寶路市場各類展會信息云集 紡織服裝展會： 時(shí)間 展會 2022年 3月 10屆紡織服裝、皮革制品、鞋交易展 2022年 3月 第十一屆烏克蘭基輔國際面料，紗線和輔料展覽會 2022年 3月 第 28屆俄聯(lián)邦國際紡織服裝博覽會 2022年 3月 中東（迪拜）國際服裝、紡織、鞋及皮革制品博覽會 2022年 12月 第 21屆中東（迪拜）秋季國際商品交易會 ( IATF) 2022年 11月 法國巴黎服裝及紡織品定牌貿(mào)易展覽會 2022年 10月 第 9屆烏克蘭國際服裝及飾品展覽會 2022年 9月 第 27屆俄聯(lián)邦國際紡織服裝博覽會 2022年 9月 第 20屆土耳其國際紡織品展覽會 2022年 9月 巴黎國際面料展覽會（ TexWorld） 仍以俄羅斯、烏克蘭為主的外貿(mào)區(qū)域性展會信息成為貿(mào)易的主要流向。同時(shí)中東、歐洲等國的貿(mào)易也在如火如荼中發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 22 鞋、皮革皮草： 家紡展會： 時(shí)間 展會 2022年 4月 第 26屆俄羅斯國際鞋與皮革展覽會 2022年 1月 第 13屆 烏克蘭基輔國際鞋業(yè)、皮革皮草展覽會 2022年 1月 第 30屆俄羅斯 MOSSHOES國際鞋展會 *攤位開始招商 德國杜塞爾多夫國際鞋類展覽會 2022年 12月 第 36屆土耳其國際鞋業(yè)展覽會 2022年 11月 第 17屆俄羅斯國際裘皮服裝展 2022年 10月 第 29屆俄羅斯 MOSSHOES國際鞋展會 2022年 10月 第 12屆烏克蘭基輔國際鞋業(yè)、皮革皮草展覽會 時(shí)間 展會 2022年 1月 德國法蘭克福家用紡織品展（ Heimtextil） 2022年 9月 第 5屆俄羅斯國際家用紡織品展覽會 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 23 雅寶路市場交易模式存在問題 ? 渠道不暢，反應(yīng)速度慢 由于買賣雙方采取的是面對面的交談方式，所得到的信息凌亂而片面，信息鏈長且反應(yīng)速度慢，信息很難反饋給所有的客戶。 ? 交易成本高，單位利潤薄 由于買方和賣方兩者都是高度分散的，而分散意味著對買方和賣方都需要大量的經(jīng)營成本，或者說溝通成本。作為買方，往返機(jī)票、住宿費(fèi)都是一筆不小的開支（外商在每次交易上平均花費(fèi)超過 5000美元） ? 信用中介缺乏 對于買方，雅寶路貨物質(zhì)量參差不齊，要承擔(dān)質(zhì)量欺詐風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重時(shí)還可能遭遇定金逃單。對于賣方，外商賒賬逃款更要承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)。 ? 貿(mào)易風(fēng)險(xiǎn)高 對俄羅斯的貿(mào)易中存在幣值不穩(wěn)、銀行信貸不佳、非正式通關(guān)等風(fēng)險(xiǎn)。 有針對性的商業(yè)經(jīng)管模式可能規(guī)避當(dāng)前項(xiàng)目存在的諸多劣勢 。所以 ,在商業(yè)經(jīng)營模式上的創(chuàng)新和提升將有助吸引商戶的到來。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 24 大雅寶路區(qū)域的綜合發(fā)展 ? 寫字樓云集 在朝外大街兩側(cè)的黃金位置林立著諸多知名寫字樓。如中國人壽大廈、昆泰國際中心、泛利大廈、聯(lián)合大廈、朝外 MEN， SOHO尚都等。 ? 公寓云集 大雅寶路地區(qū)的強(qiáng)烈涉外氛圍也吸引諸多涉外公寓的建設(shè)。如早期知名的怡景園公寓、日壇晶華、鉑宮等高端公寓項(xiàng)目。 ? 配套餐飲娛樂眾多 對于買方，雅寶路貨物質(zhì)量參差不齊，要承擔(dān)質(zhì)量欺詐風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重時(shí)還可能遭遇定金逃單。對于賣方，外商賒賬逃款更要承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)。 大雅寶路地區(qū)是現(xiàn)代城市核心多功能呈現(xiàn)的復(fù)合型用地代表