【正文】 廣西防城港市——南城花園項目商業(yè)計劃書項目名稱城南花園項目文件類別商業(yè)計劃書文件版本2008032401主筆版權歸屬遠通地產 廣西防城港 城南花園項目 商業(yè)計劃書 廣西寶資誠房地產項目管理集團有限公司 廣西遠通地產有限公司 2008年3月摘要l 項目位于廣西防城港市城南區(qū)。l ，容積率：≤2（綜合），密度：≤32%（綜合），用地性質：城鎮(zhèn)混合住宅用地。l 西面直接臨江，景觀資源優(yōu)秀。l 東面臨城市主干道——南北大道，市政管線均已到項目地塊，具備開發(fā)條件。l 項目定位為城市濱水高尚集合居住社區(qū)。l ㎡。以多層、小高層為主。l 。l 預測整個項目的銷售均價約2500元/㎡。l ，%。聯(lián)系人：廣西寶資誠房地產項目管理集團有限公司電 話： 07712509881傳 真： 07712509882電子郵箱：mylj1982@地 址： 廣西南寧市雙擁路32號目錄1 項目概述 1 項目區(qū)位及用地 1 項目宗地現(xiàn)狀 2 項目周邊的社區(qū)配套 3 項目周邊環(huán)境 42 產業(yè)分析 5 國家宏觀經濟形勢對房地產的影響 5 北部灣經濟區(qū)建設對項目的影響 5 城市經濟環(huán)境 6 重大項目對房地產行業(yè)的影響 8 城市規(guī)劃對項目的影響 93 市場分析 10 區(qū)域市場成長狀況 10 區(qū)域市場供應產品特征 11 目標客戶定位 114 規(guī)劃設計要點 13 初步規(guī)劃設計思路 13 主要經濟指標 145 項目開發(fā)計劃與投資估算 15 開發(fā)周期安排 15 投資估算 166 營銷策略 17 預計市場份額 17 項目的市場定位 17 定價策略 17 銷售策略 17 整合傳播與措施 187 經營管理 188 項目財務與投資分析 18 銷售收入 18 不確定性分析 209 風險應對 21 風險分析 21 風險防范對策 2210 撤出計劃 2224廣西防城港市——南城花園項目商業(yè)計劃書為了控制中國經濟過快增長，政府等各部門紛紛出臺宏觀調控政策，目的之一在于控制固定資產投資過熱，這對直接帶來銀根緊縮、房地產拿地門檻提高。由此形勢帶來的總體投資資金成本提高、觀望的消費預期不利影響下，尋找合適的投資機會、謹慎投資成為各房地產企業(yè)重要考量。屬北部灣經濟區(qū)的防城港市臨港工業(yè)大項目紛紛落地，2007年GDP增速達20%，同時城市化進程的快步發(fā)展，雙向疊加給房地產帶來了難得的契機。目前，全國不少城市的房地產業(yè)面臨降溫，而防城港市的房地產業(yè)卻熱火朝天、緊鑼密鼓地進行著。此利好形勢下，廣西遠通地產有限公司以位于防城市防城鎮(zhèn)城南區(qū)，. 17畝的兩塊土地進行項目融資，尋求合作，相信能吸引到投資者敏銳的眼光。1 項目概述 項目區(qū)位及用地項目地塊位于防城市防城鎮(zhèn)城南新區(qū)與城南開發(fā)區(qū)，處于防城舊城區(qū)與防城市總體規(guī)劃的新城中心的結合部。兩地塊呈“八”字型，面積分別為247. ，位置如下圖所示：項目區(qū)位圖11 防城港市城市總體規(guī)劃圖及項目區(qū)位 項目宗地現(xiàn)狀四至范圍：兩地塊北向與防城舊城區(qū)隔江相望。北沿規(guī)劃路，南北大道貫穿兩地塊之間，西臨防城江，東面與南面臨規(guī)劃路。地勢狀況：項目宗地之一呈“L”形，地勢起伏較大，場地標高于南北大道。地上物現(xiàn)狀：空曠地，有少量地上構筑物。 空中線路、地下管線、人防、構筑物等情況：A地塊內有一條臨時光纜穿過。地質情況：無不良工程地質條件。沿街、沿江面：沿街面540米，沿江面700米。圖12 項目宗地圖 項目周邊的社區(qū)配套l 周邊1000米范圍內的社區(qū)配套配套設施分類名稱教育設施城南小學醫(yī)療衛(wèi)生設施防城一醫(yī)院商業(yè)設施金融設施市場大西南批發(fā)交易市場交通設施文化設施體育設施地塊周邊基本社區(qū)配套比較少，不足以為項目提供服務，該項目在規(guī)劃實施時應考慮布置相應數(shù)量的生活配套設施。綜合分析，從該項目沿主干路網(wǎng)乘車10分鐘內可方便到達以下二個中心，一是城市商業(yè)中心，二是規(guī)劃的城市級行政中心，這些中心的設施能輻射為該項目服務。 項目周邊環(huán)境l 道路情況A、B兩個地塊均臨南北大道，南北大道作為防城區(qū)與城市新區(qū)相連的主干道，為項目提供了便利的交通，通過南北大道項目可與各城區(qū)實現(xiàn)快速便捷的交通。l 市政管線配套情況總體上講，區(qū)域具備基本的市政配套條件，具體分析如下：給水：南北大道有輸水管，可從中引出配水管為該項目提供水源。排水：南北大道有排水管道，項目內雨、污水可排入城市排水管網(wǎng)。電力：南北大道已有電力管線，需增設變壓設備，便可接入項目。通訊：為城南電信局服務范圍。已有南北大道已鋪設通訊光纜。圖13 項目周邊狀況圖2 產業(yè)分析 國家宏觀經濟形勢對房地產的影響2007年總體經濟運行平穩(wěn)，但同時出現(xiàn)了物價上漲經濟增長過快，投資過熱，資金流動過剩的現(xiàn)象。針對這一系列現(xiàn)象，國家在土地控制和金融控制方面制定了一系列強有力的宏觀調控措施，這些舉措在穩(wěn)定經濟發(fā)展的同時給房地產開發(fā)帶來了較為深遠的影響。土地方面：國務院發(fā)布了《關于加強土地調控有關問題的通知》等一系列強有力的土地調控政策，有關部門也相繼出臺相關具體措施。對土地出讓、開發(fā)、建設等過程進行嚴格審查和控制，改變了以往開發(fā)商寬松的拿地環(huán)境。金融方面：中國人民銀行采用金融手段，多次上調利率，上調貸款基準利率和商業(yè)銀行存款準備金率。同時，加強窗口指導，引導商業(yè)銀行貸款，完善人民幣匯率機制，不斷完善外匯管理制度，加強資本市場基礎制度建設。規(guī)范資本市場對房地產開發(fā)的資金鏈帶來考驗，給房地產項目開發(fā)的融資創(chuàng)新提出了新的要求，通過多元化的融資產品衍生多元化的融資渠道成為相關各方考慮。房地產即使存在諸多問題，成為宏觀調控的重要對象。住房仍面臨較大需求，房地產投資仍將是牽引固定資產投資增長的主要動力之一。目前我國城鎮(zhèn)人口每年以2000萬左右的速度增長，，城市人口的增加對房地產業(yè)提出新的需求，按人均22平米住宅建筑面積標準，新增2000萬城市人口，住房消費的潛在需求將支持房地產業(yè)中長期保持較快發(fā)展。 北部灣經濟區(qū)建設對項目的影響2008年1月廣西北部灣經濟區(qū)規(guī)劃獲國務院批準，同時國家將廣西北部灣經濟區(qū)定位為國際區(qū)域經濟合作區(qū)，如此定位之高，給廣西北部灣經濟區(qū)的發(fā)展，創(chuàng)造了無限的發(fā)展空間。防城港市在廣西北部灣經濟區(qū)“三基地，一中心”的區(qū)域空間格局中，憑借優(yōu)良的港口、便捷的交通及區(qū)位優(yōu)勢