北京中關(guān)村文化廣場(chǎng)全程策劃方案(已修改)
2025-02-02 19:52 本頁面
【正文】 北京中關(guān)村文化廣場(chǎng)策劃報(bào)告第一部分市場(chǎng)調(diào)查與分析 一、 北京市寫字樓整體市場(chǎng)調(diào)查與分析（一）供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析（二）需求市場(chǎng)調(diào)查與分析（三）租售狀況調(diào)查與分析二、中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場(chǎng)調(diào)查與分析（一）供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析（二）需求市場(chǎng)調(diào)查與分析（三）租售狀況調(diào)查與分析三、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)調(diào)查與分析（一）供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析（二）需求市場(chǎng)調(diào)查與分析第二部分項(xiàng)目分析一、SWOT分析（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（二）項(xiàng)目劣勢(shì)分析（三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（四）項(xiàng)目威脅分析二、核心競(jìng)爭(zhēng)力分析第三部分項(xiàng)目定位一、功能定位（一）總體功能定位建議（二）分區(qū)域功能定位建議二、價(jià)格定位（一）售價(jià)定位建議（二）租價(jià)定位建議三、客群定位第四部分產(chǎn)品建議一、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)建議二、硬件設(shè)施設(shè)置建議及其與銷售關(guān)系的分析（一）裝修配置（二）智能化系統(tǒng)三、軟環(huán)境設(shè)計(jì)建議及其與銷售關(guān)系的分析（一）注重人性化設(shè)計(jì)（二）科技與生態(tài)完美地結(jié)合四、對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異化經(jīng)營(yíng)及其分析第五部分營(yíng)銷策劃一、 營(yíng)銷推廣策略（一）宣傳地域（二）宣傳力度（三）宣傳節(jié)奏（四）宣傳要點(diǎn)（五）媒體選擇（五）其它推廣手段二、各類銷售技術(shù)及其分析（一）銷售中心（二）工地現(xiàn)場(chǎng)（三）路牌指示牌（四）人員服裝（五）物業(yè)管理公司（六）宣傳品三、銷售收入計(jì)劃及成本分析（一）建議開盤時(shí)機(jī)（二）建議推出方式（三）有關(guān)銷售周期（四）銷售成本第六部分合作方式及費(fèi)用第七部分我公司優(yōu)勢(shì)（一）人員優(yōu)勢(shì)（二）管理優(yōu)勢(shì)（三）發(fā)展商背景（四）強(qiáng)大的綜合研究能力（五）經(jīng)驗(yàn)和資源優(yōu)勢(shì)（六）部分業(yè)績(jī)歷數(shù)第一部分市場(chǎng)調(diào)查與分析 一、北京市寫字樓整體市場(chǎng)調(diào)查與分析綜述：通過對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)總體供需對(duì)比分析，北京寫字樓市場(chǎng)的供需均在逐年增加，但從長(zhǎng)期的發(fā)展看，隨著加入WTO進(jìn)程的逐步加快，CBD區(qū)域、中關(guān)村區(qū)域與金融街區(qū)域內(nèi)還是存在發(fā)展?jié)摿ΑＤ壳皩懽謽堑淖馐矍闆r在以穩(wěn)中有降的趨勢(shì)發(fā)展。但是我們認(rèn)為隨著中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場(chǎng)的逐漸成熟，周遍商務(wù)氣氛的渲染，中關(guān)村地區(qū)寫字樓還會(huì)有很大的發(fā)展空間，是北京市寫字樓最有前景的區(qū)域。（一）供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析寫字樓供應(yīng)量分析從京城寫字樓市場(chǎng)供給量來看，自1994年國家開始對(duì)甲級(jí)寫字樓開發(fā)量進(jìn)行控制以來，寫字樓入市量不大。1999年共有15棟寫字樓入市，建筑面積總計(jì)約68萬平方米，比1998年減少了43萬平方米；2000年新入市的寫字樓約為90萬平方米，較1999年上漲22萬平方米，2001年共有11棟甲級(jí)寫字樓入伙，這幾乎是2000年新增供應(yīng)的兩倍。截止到2001年底，北京市甲級(jí)寫字樓存量達(dá)到527萬平方米。那些現(xiàn)在盡管還不能入伙，但是已經(jīng)開始預(yù)租和預(yù)售的寫字樓也是當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量的一部分。寫字樓的供應(yīng)量正在以成倍的速度逐年增加。寫字樓供應(yīng)區(qū)位特征寫字樓供應(yīng)板塊特征明顯，東西供應(yīng)差異不大。從分布上看，東部寫字樓主要集中在中央商務(wù)區(qū)及其附近地區(qū)，西部寫字樓主要集中在中關(guān)村及金融街地區(qū)。從供應(yīng)量上看，2001年北京新增甲級(jí)寫字樓的分布在北京的東部和西部呈均衡態(tài)勢(shì)，即東部和西部寫字樓的供應(yīng)量基本相同。東部寫字樓的新增供應(yīng)量為91萬平方米，包括瑞城中心、京匯大廈、艾維克大廈、中國人壽大廈、東方廣場(chǎng)二期，它們占總數(shù)的58%，西部寫字樓供應(yīng)量為67萬平方米。這說明北京主要的商務(wù)區(qū)辦公環(huán)境有了好的改善，投資區(qū)域集中化開始向多元化方向發(fā)展，這既是城市的進(jìn)步，又是北京寫字樓市場(chǎng)成熟的表象。北京寫字樓的發(fā)展具有明顯的集聚性，例如東三環(huán)國貿(mào)區(qū)域、金融街—西長(zhǎng)安街區(qū)域、中關(guān)村區(qū)域、王府井—東長(zhǎng)安街區(qū)域等。這些區(qū)域?qū)懽謽堑募鬯纬傻纳虡I(yè)氛圍無一例外的與該區(qū)域的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景有著直接的關(guān)聯(lián)，同時(shí)這些商圈的形成又直接帶動(dòng)了本區(qū)域其它類型房地產(chǎn)的發(fā)展。在區(qū)域化的發(fā)展過程當(dāng)中，逐步產(chǎn)生的對(duì)寫字樓的市場(chǎng)需求也是呈區(qū)域化集聚的，寫字樓供應(yīng)同區(qū)域需求的同步發(fā)展也隨著區(qū)域需求的不平衡而出現(xiàn)了較為明顯的區(qū)域化分布。（二）需求市場(chǎng)調(diào)查與分析寫字樓需求量分析從總體上看，2001年北京寫字樓的需求比2000年有明顯地下降，這可以從這兩年寫字樓的吸納量上看出來：2000年北京甲級(jí)寫字樓的吸納量約70萬平方米，而2001年僅24萬平方米。同時(shí)，據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)反應(yīng)，%%，上漲了將近兩倍。當(dāng)然，造成這種狀況的原因是多方面的。首先，2000年蓬勃發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)今年幾乎陷入停頓，許多網(wǎng)站或是縮減面積，或者干脆倒閉；其次，世界經(jīng)濟(jì)的放緩甚至衰退導(dǎo)致跨國公司的需求縮水；第三，“911”事件進(jìn)一步加劇了這一狀況，許多國外大公司開始觀望或者大面積削減辦公面積。寫字樓市場(chǎng)總體需求量雖然有所增加，但是實(shí)際吸納量隨著經(jīng)濟(jì)的衰退而減少，空置率增加。 市場(chǎng)需求主體復(fù)雜北京特殊的地理位置決定了這里的物業(yè)、尤其是寫字樓物業(yè)目標(biāo)客戶的復(fù)雜性和多樣化。由于這里是祖國的首都，無論是從經(jīng)濟(jì)的角度，還是從政治的角度來看，北京寫字樓的輻射范圍都極其廣泛，它的輻射范圍相對(duì)于全國其它城市來說無疑要大出許多，因此這里涉及的需求客戶從外國駐華使館、跨國公司企業(yè)、各類辦事處、本地的公司企業(yè)、IT信息產(chǎn)業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等等極其廣闊?？蛻羧旱男枨髮哟屋^為復(fù)雜，對(duì)寫字樓的功能需求相應(yīng)的也就存在著較大的差異性，尤其是隨著
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