北京中關(guān)村文化廣場全程策劃方案(已修改)
2025-02-02 19:52 本頁面
【正文】 北京中關(guān)村文化廣場策劃報告第一部分市場調(diào)查與分析 一、 北京市寫字樓整體市場調(diào)查與分析（一）供應(yīng)市場調(diào)查與分析（二）需求市場調(diào)查與分析（三）租售狀況調(diào)查與分析二、中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場調(diào)查與分析（一）供應(yīng)市場調(diào)查與分析（二）需求市場調(diào)查與分析（三）租售狀況調(diào)查與分析三、本項目競爭性市場調(diào)查與分析（一）供應(yīng)市場調(diào)查與分析（二）需求市場調(diào)查與分析第二部分項目分析一、SWOT分析（一）項目優(yōu)勢分析（二）項目劣勢分析（三）項目機會分析（四）項目威脅分析二、核心競爭力分析第三部分項目定位一、功能定位（一）總體功能定位建議（二）分區(qū)域功能定位建議二、價格定位（一）售價定位建議（二）租價定位建議三、客群定位第四部分產(chǎn)品建議一、規(guī)劃及建筑設(shè)計建議二、硬件設(shè)施設(shè)置建議及其與銷售關(guān)系的分析（一）裝修配置（二）智能化系統(tǒng)三、軟環(huán)境設(shè)計建議及其與銷售關(guān)系的分析（一）注重人性化設(shè)計（二）科技與生態(tài)完美地結(jié)合四、對于競爭對手的差異化經(jīng)營及其分析第五部分營銷策劃一、 營銷推廣策略（一）宣傳地域（二）宣傳力度（三）宣傳節(jié)奏（四）宣傳要點（五）媒體選擇（五）其它推廣手段二、各類銷售技術(shù)及其分析（一）銷售中心（二）工地現(xiàn)場（三）路牌指示牌（四）人員服裝（五）物業(yè)管理公司（六）宣傳品三、銷售收入計劃及成本分析（一）建議開盤時機（二）建議推出方式（三）有關(guān)銷售周期（四）銷售成本第六部分合作方式及費用第七部分我公司優(yōu)勢（一）人員優(yōu)勢（二）管理優(yōu)勢（三）發(fā)展商背景（四）強大的綜合研究能力（五）經(jīng)驗和資源優(yōu)勢（六）部分業(yè)績歷數(shù)第一部分市場調(diào)查與分析 一、北京市寫字樓整體市場調(diào)查與分析綜述：通過對北京寫字樓市場總體供需對比分析，北京寫字樓市場的供需均在逐年增加，但從長期的發(fā)展看，隨著加入WTO進程的逐步加快，CBD區(qū)域、中關(guān)村區(qū)域與金融街區(qū)域內(nèi)還是存在發(fā)展?jié)摿ΑＤ壳皩懽謽堑淖馐矍闆r在以穩(wěn)中有降的趨勢發(fā)展。但是我們認為隨著中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場的逐漸成熟，周遍商務(wù)氣氛的渲染，中關(guān)村地區(qū)寫字樓還會有很大的發(fā)展空間，是北京市寫字樓最有前景的區(qū)域。（一）供應(yīng)市場調(diào)查與分析寫字樓供應(yīng)量分析從京城寫字樓市場供給量來看，自1994年國家開始對甲級寫字樓開發(fā)量進行控制以來，寫字樓入市量不大。1999年共有15棟寫字樓入市，建筑面積總計約68萬平方米，比1998年減少了43萬平方米；2000年新入市的寫字樓約為90萬平方米，較1999年上漲22萬平方米，2001年共有11棟甲級寫字樓入伙，這幾乎是2000年新增供應(yīng)的兩倍。截止到2001年底，北京市甲級寫字樓存量達到527萬平方米。那些現(xiàn)在盡管還不能入伙，但是已經(jīng)開始預(yù)租和預(yù)售的寫字樓也是當(dāng)前寫字樓市場供應(yīng)量的一部分。寫字樓的供應(yīng)量正在以成倍的速度逐年增加。寫字樓供應(yīng)區(qū)位特征寫字樓供應(yīng)板塊特征明顯，東西供應(yīng)差異不大。從分布上看，東部寫字樓主要集中在中央商務(wù)區(qū)及其附近地區(qū)，西部寫字樓主要集中在中關(guān)村及金融街地區(qū)。從供應(yīng)量上看，2001年北京新增甲級寫字樓的分布在北京的東部和西部呈均衡態(tài)勢，即東部和西部寫字樓的供應(yīng)量基本相同。東部寫字樓的新增供應(yīng)量為91萬平方米，包括瑞城中心、京匯大廈、艾維克大廈、中國人壽大廈、東方廣場二期，它們占總數(shù)的58%，西部寫字樓供應(yīng)量為67萬平方米。這說明北京主要的商務(wù)區(qū)辦公環(huán)境有了好的改善，投資區(qū)域集中化開始向多元化方向發(fā)展，這既是城市的進步，又是北京寫字樓市場成熟的表象。北京寫字樓的發(fā)展具有明顯的集聚性，例如東三環(huán)國貿(mào)區(qū)域、金融街—西長安街區(qū)域、中關(guān)村區(qū)域、王府井—東長安街區(qū)域等。這些區(qū)域?qū)懽謽堑募鬯纬傻纳虡I(yè)氛圍無一例外的與該區(qū)域的整體經(jīng)濟發(fā)展前景有著直接的關(guān)聯(lián)，同時這些商圈的形成又直接帶動了本區(qū)域其它類型房地產(chǎn)的發(fā)展。在區(qū)域化的發(fā)展過程當(dāng)中，逐步產(chǎn)生的對寫字樓的市場需求也是呈區(qū)域化集聚的，寫字樓供應(yīng)同區(qū)域需求的同步發(fā)展也隨著區(qū)域需求的不平衡而出現(xiàn)了較為明顯的區(qū)域化分布。（二）需求市場調(diào)查與分析寫字樓需求量分析從總體上看，2001年北京寫字樓的需求比2000年有明顯地下降，這可以從這兩年寫字樓的吸納量上看出來：2000年北京甲級寫字樓的吸納量約70萬平方米，而2001年僅24萬平方米。同時，據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)反應(yīng)，%%，上漲了將近兩倍。當(dāng)然，造成這種狀況的原因是多方面的。首先，2000年蓬勃發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)今年幾乎陷入停頓，許多網(wǎng)站或是縮減面積，或者干脆倒閉；其次，世界經(jīng)濟的放緩甚至衰退導(dǎo)致跨國公司的需求縮水；第三，“911”事件進一步加劇了這一狀況，許多國外大公司開始觀望或者大面積削減辦公面積。寫字樓市場總體需求量雖然有所增加，但是實際吸納量隨著經(jīng)濟的衰退而減少，空置率增加。 市場需求主體復(fù)雜北京特殊的地理位置決定了這里的物業(yè)、尤其是寫字樓物業(yè)目標客戶的復(fù)雜性和多樣化。由于這里是祖國的首都，無論是從經(jīng)濟的角度，還是從政治的角度來看，北京寫字樓的輻射范圍都極其廣泛，它的輻射范圍相對于全國其它城市來說無疑要大出許多，因此這里涉及的需求客戶從外國駐華使館、跨國公司企業(yè)、各類辦事處、本地的公司企業(yè)、IT信息產(chǎn)業(yè)、中介機構(gòu)等等極其廣闊。客戶群的需求層次較為復(fù)雜，對寫字樓的功能需求相應(yīng)的也就存在著較大的差異性，尤其是隨著
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