【正文】 發(fā) 展 商：深圳皇城地產(chǎn)有限公司 提 案 方：深圳市百思勤置業(yè)顧問有限公司 提案時間： 2022年 3月 12日 廊橋花園項目競標(biāo)報告 駕馭 深 港 向前 Forward ShenzhenHong Kong Promote 現(xiàn)實與遺憾 品牌之魍 —— 占盡先機(jī)卻品牌缺失 檔次之殤 —— 已有風(fēng)流卻影響弱化 模式之爭 —— 大量商業(yè)卻難成商圈 居住之安 —— 客流密集卻難以留客 突破 廊橋花園是一次新的起點 ?使物業(yè)集團(tuán)品牌再創(chuàng)輝煌 ?形成一個新的贏利模式 ?打造一支在房地產(chǎn)領(lǐng)域有全面操作能力的團(tuán)隊 ?大幅提升產(chǎn)品品質(zhì)與物業(yè)價值，并帶動片區(qū)物業(yè)二次增值 大象像是堵墻 大象像根繩子 大象像條蟒蛇 無論從規(guī)模體量還是商業(yè)價值看，住宅與“商業(yè) +車位”都同樣重要，沒有主次之分 對于廊橋花園的操作，割裂對待就是盲人摸象 項目技術(shù)指標(biāo)： ?占地面積： ㎡ ?建筑面積： 98279 ㎡ ?容積率： ?覆蓋率：＜ 32% ?住宅面積： ㎡ （戶型主要以 6575㎡ 的二房及少量 97161 ㎡ 的三房和四房組成） ?商業(yè)面積： ㎡ ?停車位： 810個 住宅 難點：如何提升價值 車位 商業(yè) 難點：如何操作 項目價值最大化關(guān)鍵：三者都能成功兌現(xiàn)價值，并相互拉升 百思勤認(rèn)為： 報告提綱 宏觀環(huán)境分析 商業(yè)操作策略 住宅操作策略 車位操作策略 地塊區(qū)域特點 ◎ 宏觀環(huán)境分析 中國宏觀經(jīng)濟(jì) 中國房地產(chǎn)市場 首先，先對總體市場環(huán)境進(jìn)行了解，從宏觀的角度審視項目操作 商業(yè)操作策略 住宅操作策略 車位操作策略 地塊區(qū)域特點 ◎ 2022年 中國經(jīng)濟(jì)的 007猜想 區(qū)域 預(yù)測 2022年增長率 全世界 1% 新興發(fā)展中國家 % 美日歐發(fā)達(dá)國家 % 中國 % ?0：全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入零增長。 其中美國、西歐、日本進(jìn)入負(fù)增長；新興國家中一半左右會因為大宗商品價格急跌而陷入負(fù)增長，甚至發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)，而另一半由于出口需求消失而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)急劇下滑。 ?0：全球進(jìn)入零利率時代。 美聯(lián)儲已宣布降息至零，其他國家央行也將迅速展開一場降息比賽，最終導(dǎo)致全球市場零利率的出現(xiàn)。 ?7：中國 2022年保持 7%的經(jīng)濟(jì)增長。 出于國家安全與穩(wěn)定、以及建國 60周年的需要，共產(chǎn)黨將會采取任何有效的手段，經(jīng)濟(jì)增長率，同時中國目前的綜合國力及財力儲備，能夠保證刺激經(jīng)濟(jì)的政策的得以推行實施。 —— 瑞銀亞太董事 陶冬 區(qū)域 預(yù)測 2022年增長率 全世界 % 新興發(fā)展中國家 % 美日歐發(fā)達(dá)國家 % 中國 9% 數(shù)據(jù)來源：世界銀行 數(shù)據(jù)來源： IMF 根據(jù)摩根士丹利的研究： ?中國 1997年金融危機(jī)時，第一波財政刺激方案在 1998年中期頒布，其效果在 1998年底開始顯現(xiàn)； ?因此 2022年底頒布并落實的 4萬億財政刺激計劃，在 09年第三、第四季度將顯現(xiàn)效果。 中國經(jīng)濟(jì)是 LV還是 LW？ 09之后仍是迷局。 ?機(jī)構(gòu)預(yù)測世界經(jīng)濟(jì)將突然下滑，并長期橫向發(fā)展 ,呈現(xiàn) “ L” 形態(tài)。 ?中國經(jīng)濟(jì)在 09年三、四季度見底回升，呈現(xiàn) “ V” 形態(tài)。 ?中國經(jīng)濟(jì)是否會在回升后再次受到全球經(jīng)濟(jì)沖擊而下滑，呈現(xiàn) “ W” 形態(tài)，專家與機(jī)構(gòu)觀點不一。 中國房地產(chǎn)市場：政府刺激地產(chǎn)消費以拉動內(nèi)需 ?國家政策 —— 以投資為主拉動內(nèi)需 ?中國龐大的地方財政和地方經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)投資一向是投資的主體 ?房地產(chǎn)上下產(chǎn)業(yè)鏈很長，因此房地產(chǎn)消費需求與其他需求相關(guān)度非常高 ?住宅消費是帶動居民需求的杠桿 拉動內(nèi)需的支柱型產(chǎn)業(yè)， 09年刺激房地產(chǎn)消費的政策將會相繼出臺，但是政府主導(dǎo)的投資也將占據(jù)更大比例，市場化運作的開發(fā)商日子估計也不會太好過！ 分類 出臺的政策 影響簡評 金融政策 持續(xù)降息 ,實施適度寬松的貨幣政策 ,新增貸款 5萬億元以上 繼續(xù)提高居民購買力，減低企業(yè)財務(wù)成本 住房公積金貸款上限上浮 10萬元 ~20萬元，延長還款時間到 30年 減輕購房負(fù)擔(dān)，鼓勵購房 直系親屬 (父母、子女 )首次購買普通住房，可申請?zhí)崛÷毠さ淖》抗e金。 減輕負(fù)擔(dān)，釋放剛性需求。 鼓勵商業(yè)銀行發(fā)放貸款； 拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接融資渠道，緩解企業(yè)資金壓力 支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行債券和開展房地產(chǎn)信托投資基金試點工作。 支持境外上市的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行 A股，拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接融資渠道。 可分期繳納土地增值稅 土地政策 繼續(xù)收緊土地供應(yīng) 減少供應(yīng)壓力 延緩了土地出讓金付款 緩解企業(yè)現(xiàn)金流 財政政策 減免房地產(chǎn)交易類稅收、放松房產(chǎn)轉(zhuǎn)手年限 降低交易成本，刺激房地產(chǎn)需求 二套房 ” 比照首套房優(yōu)惠政策 鼓勵購買二套房 其他政策 購房入戶政策 只有在北京 \上海兩地有實質(zhì)影響，二地很難出臺該政策 回購商品房政策 緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力 取消港澳臺人士購房限制 放松限制、鼓勵港澳臺人士購房 政策來源：第十一屆全國人民代表大會第二次會議政府工作報告 、廣東省人民政府辦公廳 《 關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見 》 。 中國房地產(chǎn)市場： 對地產(chǎn)商來說，阿貓阿狗的賺錢時代終結(jié) ?超百億企業(yè)激增公司資產(chǎn)規(guī)模大型化趨勢明顯。 ?有品牌、有實力、資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)秀、專業(yè)化運作的公司將更易融資，無品牌無實力的公司借債無門。 08年資產(chǎn)過百億大關(guān)的地產(chǎn)企業(yè)數(shù)激增，資產(chǎn)規(guī)模呈現(xiàn)集中趨勢，總資產(chǎn)規(guī)模前 20家企業(yè)的份額比重呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢。前 20家公司的總資產(chǎn)規(guī)模合計達(dá)到 4462億元，所占比重提升到 %，其中前 10家的公司的總資產(chǎn)規(guī)模比重占到整體的半數(shù)以上。 ?開發(fā)商現(xiàn)金流趨緊態(tài)勢加劇 資產(chǎn)負(fù)債率維持較高水平。 都不好過??！ 越有錢的越好借錢 宏觀環(huán)境分析總結(jié)： 盡管廊橋花園是較小的項目，但百思勤希望通過本項目的操作： ?協(xié)助深物業(yè)和皇城地產(chǎn)抓住經(jīng)濟(jì)周期脈搏實現(xiàn)項目成功運作。 ?同時我們我希望在本項目操作中，協(xié)助皇城地產(chǎn)成為更為專業(yè)化、并擁有更多優(yōu)良資產(chǎn)的公司。 小陽線 ?對于地產(chǎn)市場和地產(chǎn)商，形勢極為嚴(yán)峻，有品牌有實力、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商將存活并不斷發(fā)展壯大，其他開發(fā)商出局！ ?09年下半年中國經(jīng)濟(jì)將會出現(xiàn)反彈幾乎是所有專家和機(jī)構(gòu)的共識（不管怎么搞， “ 7”必須保）。但之后的走勢仍是迷局（ LV還是 LW？）所以，不管是小陽線還是大牛市，抓住 09年后半期和2022年前期是最穩(wěn)健的做法。 大淘汰 對于廊橋花園 宏觀環(huán)境分析 商業(yè)操作策略 住宅操作策略 車位操作策略 地塊區(qū)域特點 ◎ 區(qū)域界定說明 福田南特點分析 口岸區(qū)特點分析 皇崗口岸特點分析 河套開發(fā)分析 從“區(qū)域與人”的角度研究區(qū)域特點，以便我們更精準(zhǔn)找到項目的商業(yè)機(jī)會。 福田南 口岸區(qū) 廣深高速 車工廟 中心區(qū) 濱河路 新洲路 保稅區(qū) 香港 區(qū)域界定說明：福田南與口岸區(qū) 拓展研究區(qū)：福田南 新洲路以東、濱河路以南、深圳河以北的區(qū)域。由于接近香港，福田南是深圳最早發(fā)展起來的居民聚居區(qū)之一，也是原來深圳最繁華的地方之一。 核心研究區(qū)：口岸區(qū) 保稅區(qū)以東，廣深高速與深圳河圍合而成區(qū)域。由于廣深高速的阻隔，本區(qū)域又具有相對獨立的特點。 拓展研究區(qū)：福田南是對項目發(fā)展產(chǎn)生直接影響區(qū)域。 福田南特點分析： 福田南特點分析： 大量港人涌入 頻繁活動，促進(jìn)了區(qū)域發(fā)展成熟，特別城中村繁榮昌盛 ?醫(yī)療：骨科醫(yī)院、深圳市婦幼保健中心、福田區(qū)婦幼保健中心、頤和門診部 ?學(xué)校：水圍幼兒園、福源幼兒園、水圍小學(xué)、益田小學(xué)、華南師范附中、皇崗中學(xué)、崗下中學(xué)、第一技校 ?購物：人人樂、興萬家超市、百佳超市、萬佳超市、天虹商場、新一佳超市、好百年家居、金海馬家居世博中心、國美電器、千色店、 711便利店、百里臣便利店 ?金融：永亨銀行、東亞銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、工商銀行、中信銀行、廣發(fā)銀行、深圳發(fā)展銀行、光大銀行、農(nóng)村信用社、郵政儲蓄、上海浦東銀行、交通銀行、商業(yè)銀行 ?酒店賓館 : 福朋喜來登酒店（國際四星級）、格蘭德假日酒店（四星級）、景軒酒店（五星級）、閩江賓館、江蘇賓館、水都酒店 ?市政：福田區(qū)政府、社保局 ?娛樂城：拉斯維加斯、圣保羅、加洲紅 ?桑拿：蘭桂坊 SPA、匯港城會所、蔚藍(lán)海岸會所、在水一方、宏昌休閑島、東方棕泉、世外桃源 華爾登府邸 1期 皇御苑 金港豪庭 駿皇名居 皇庭彩園 東方雅苑 皇庭世紀(jì) 金地名津 金怡華庭 御景華城 福民新村 星河華居 港城華庭 港田花園 匯港名苑 港麗豪園 皇庭居 海悅?cè)A城 福田南片區(qū)特點分析： 區(qū)域發(fā)展初期港人居住、購買和租住旺盛，推動了商品房與農(nóng)民房的快速發(fā)展。 0102030405060708090皇崗水圍 東門 華強(qiáng)北 羅湖口岸 福田中心區(qū) 蔡屋圍 中信廣場 人民南 南山 龍華深港低( 去過) 深港中（去過） 深港高（去過） 普港低（去過） 普港中（去過） 普港高（去過）深港低（常去） 深港中（常去） 深港高（常去） 普港低（常去） 普港中（常去） 普港高（常去）數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查 福田南片區(qū)特點分析： 承接香港中低端消費的聚集地，商業(yè)除日常生活消費外，以餐飲、娛樂休閑為主 福田南片區(qū)特點： ? 毗鄰香港地界，北接中心區(qū)。 ? 濱河路的劃分與以北的深圳區(qū)域形成鮮明的區(qū)隔。 ?1989年皇崗口岸開通，依托港人拉動，迅速發(fā)展。 ? 原住民與老村落集中，人口密集，成為最早港人集中的區(qū)域。 ?較早進(jìn)行單位住房建設(shè)和地產(chǎn)開發(fā)，形成成熟生活氛圍。 ?依托通關(guān)的便利性設(shè)立保稅區(qū)，港資外資進(jìn)入，加工業(yè)得到發(fā)展。 ?隨中心區(qū)的發(fā)展，由于改造空間小，區(qū)域風(fēng)貌相對陳舊。 其中港人居住、消費對區(qū)域的發(fā)展起到重要作用！ 整個片區(qū)呈現(xiàn)“港味”風(fēng)貌，特別城中村尤為鮮明！ 口岸區(qū)特點分析： 項目所在區(qū)域被道路割裂成兩個不同的世界 福田南 口岸區(qū) 1. 緊鄰 關(guān)口 ，優(yōu)勢獨具。 2. 港人 居住較多。 3. 人流量大，但 “流人”不留人 。 4. 區(qū)域內(nèi)“ 只有公路、沒有街道 ”的局面。 5. 廣深 高速阻隔 。區(qū)域與深圳其他區(qū)域的融合，成為最大的硬傷。 6. 口岸區(qū) 50%以上的土地用于口岸設(shè)施，限制了區(qū)域內(nèi)其他設(shè)施的發(fā)展。 7. 區(qū)域內(nèi)部 道路密集 ， 土地劃分為零散 的小塊。 8. 區(qū)域內(nèi) 商業(yè)水平低 ，與福田南差距巨大。 9. 歷史上區(qū)域內(nèi) 也曾有過繁華 的光景，但由于各種原因商業(yè)發(fā)展沒能跟上城市發(fā)展步伐，逐漸淪為 城市邊緣地帶 。 口岸區(qū)特點分析：連接港深的“橋段”區(qū)域 在項目策略制定中，要充分發(fā)揮優(yōu)勢，并通過有效手段化劣勢為機(jī)會。 皇崗口岸主要特點： ?客貨綜合性公路口岸 ?24小時通關(guān) ?廣深高速起點位臵 ?深港兩地公交線路較多（今后將通地鐵） 皇崗口岸特點分析：皇崗口岸的特色是項目挖掘商業(yè)價值和客戶的重要依托 皇崗口岸特點分析： 廣深高速起點位臵，成為珠三角人群駕車赴港的集中關(guān)口 駕車赴港類型： 駕車直接出入關(guān)口。多為香港人在深圳及珠三角區(qū)域投資或工作。 駕車至關(guān)口停放，過關(guān)后乘坐公交到香港。多數(shù)珠三角企業(yè)主和商務(wù)人士采用此方式。 廣深高速為皇崗口岸帶來大量珠三角客群，停車場極度稀缺，多為 ABS牌照車輛。 廣深高速輻射珠三角主要地區(qū)： 沿線設(shè)有廣州、火村、蘿崗、新塘、麻涌、望牛墩、道滘、石鼓、厚街、新聯(lián)、太平、五點梅、長安、新橋、黃田、鶴洲、寶安、南頭、福田及皇崗 20個主要城鎮(zhèn)。沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城鎮(zhèn)密集。并與廣州市環(huán)城高速公路、虎門大橋高速公路、深圳市機(jī)荷高速公路相接。 皇崗口岸特點分析： 客貨綜合性公路口岸，人流量車流量雙指標(biāo)高企 41485185894094721849489. 5217287. 8 281 3111389467. 2010002022300040005000600070008000900010000皇崗 羅湖 福田 文錦渡 沙頭角 深圳灣2022年2022年單位：萬人次 注：福田口岸與深圳灣口岸均為 07年年中開通。分流部分客戶，但總量上影響不大。 1017 . 81127 . 9214. 6254. 696. 2 98. 3218. 258. 3020040060080010001200皇崗 文錦渡 沙頭角 深圳灣2022年2022年單位：萬車次 日均旅客通關(guān)量 ，日均車輛通關(guān)量 。 —— 數(shù)據(jù)