【正文】 赤水源賓館整體改造工程建設(shè)投資項(xiàng)目目 錄第一章 總論 項(xiàng)目提要….....................................................................................4 編制依據(jù)…................................................................................... 4 編制原則…....................................................................................5 研究范圍……………………………………………………….....資金籌措和經(jīng)濟(jì)效益……………......................5…………………………..................6第二章 項(xiàng)目提出背景及實(shí)施的必要性…………………………………………………..…7……………………………………………..…9第三章 市場分析…..………………………....................14……………..................................................15………………………..16…………………………………………......18……………………………………………......19……………………………………………......23第四章 項(xiàng)目實(shí)施單位基本情況……………………….…………………………..……..23 企業(yè)發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)…………………….………………………...24第五章 項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)條件慨況及項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢………………….…………………..24………………………………….……………..27第六章 項(xiàng)目改擴(kuò)建投資建設(shè)方案…...........................................................................29…...........................................................................29………………………………….………......29 工程進(jìn)度安排…..........................................................................30第七章 項(xiàng)目組織與管理 機(jī)構(gòu)設(shè)置………………………….…..…………..….….………31…………………………………………..……….….....32 人員編制……………………………………………..….…..…..32第八章 投資計(jì)劃與資金籌措 投資計(jì)劃說明…...........................................................................33 投資估算編制依據(jù)及方法………………………..……….........33 項(xiàng)目總投資、前期投資、后續(xù)投資使用方向………..….........34 資金籌措方案..............................................................................35 資金償還…...................................................................................35第九章 經(jīng)濟(jì)分析與財(cái)務(wù)評價(jià)…………………………………..…….…….…36 財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)………………………………..……..…..….36 經(jīng)濟(jì)效益分析…………………………………..…….….……...40 不確定性分析…………………………………..…….….……...41第十章 項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)及對策…………………………………………….......…..…42………………………………………………….……43第十一章 項(xiàng)目投資可行性論證結(jié)論…............................................44第一章 總 論 項(xiàng)目提要項(xiàng)目名稱：赤水源賓館整體改造工程建設(shè)投資項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：改建及擴(kuò)建項(xiàng)目業(yè)主單位：赤水源賓館有限責(zé)任公司（以下簡稱赤水源賓館或賓館）法人代表：鄭繼松項(xiàng)目建設(shè)地址：貴州赤水市市中人民北路18號企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司建設(shè)期限：14個(gè)月（2008年6月2009年8月）貴州省國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃及相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策《中共貴州省委、貴州省人民政府關(guān)于加快旅游業(yè)發(fā)展的意見》《貴州省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》貴州省委、省人民政府《關(guān)于加強(qiáng)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的意見》《赤水市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃》《赤水市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》國家發(fā)改委、中國國際工程咨詢公司《投資項(xiàng)目可行性研究指南》赤水源賓館有限責(zé)任公司關(guān)于籌集資金對賓館進(jìn)行改擴(kuò)建的股東會議決議與本項(xiàng)目有關(guān)的其他政策文件 本投資項(xiàng)目在滿足國家、地方法律法規(guī)和產(chǎn)業(yè)政策的條件下，充分結(jié)合市場需求和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，統(tǒng)籌設(shè)計(jì)，因地制宜，以安全可靠、管理科學(xué)、經(jīng)濟(jì)實(shí)用、節(jié)省投資為總體原則。本項(xiàng)目投資原則以“規(guī)模開發(fā)”為龍頭，以高起點(diǎn)、高投入、高效益為總體思路，以企業(yè)長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展為前提。投資建設(shè)方案重點(diǎn)緊緊圍繞項(xiàng)目建設(shè)、適應(yīng)市場競爭為主要環(huán)節(jié)，保證工程進(jìn)度，提升公司品牌形象，確保項(xiàng)目順利建成并投入運(yùn)營，促進(jìn)企業(yè)盡早將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為效益優(yōu)勢。堅(jiān)持科學(xué)態(tài)度，在保證建設(shè)投資項(xiàng)目安全、經(jīng)濟(jì)、適用的前提下，積極采用新技術(shù)、新工藝、新材料，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理的關(guān)系。本報(bào)告研究的范圍主要包括項(xiàng)目建設(shè)的必要性、優(yōu)勢、建設(shè)目標(biāo)、客源市場分析與預(yù)測、建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模和方案、投資估算、財(cái)務(wù)評價(jià)和社會效益評價(jià)等。、資金籌措和經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測赤水源賓館位于赤水市市中人民北路18號。本次改、在賓館現(xiàn)有占地范圍內(nèi)，按照現(xiàn)代化三星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全方位的改造，調(diào)整賓館布局，優(yōu)化功能，盤活存量閑置資產(chǎn)，優(yōu)化企業(yè)資源配置。改擴(kuò)建方案主要包括：取消游泳池，在其目前位置上按三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，新建總建筑面積為4500平方米，集地下停車、客房、餐飲、休閑娛樂設(shè)施為一體的現(xiàn)代化多功能酒店綜合樓；重新裝修賓館現(xiàn)有客房；重新裝修改造賓館餐廳，增加餐廳容量；對賓館大廳嚴(yán)格按三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造、裝修，并設(shè)置專門的商務(wù)中心。按照“一次規(guī)劃、分步實(shí)施”的原則，項(xiàng)目計(jì)劃于2008年6月動工，分三期工程進(jìn)行，建設(shè)周期為14個(gè)月。，其余資金缺口擬以賓館現(xiàn)有資產(chǎn)作抵押向商業(yè)銀行融資。改造工程完成后。見下表：主要工程量及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項(xiàng) 目單位數(shù)量備注一新建綜合樓工程㎡4500二裝修改造工程1現(xiàn)有客房裝修改造間862客房公共部份裝修㎡5003餐廳改造㎡10004前廳改造㎡2205綜合樓裝修㎡4500三主要財(cái)務(wù)指標(biāo)1年均營運(yùn)收入萬元2稅前利潤萬元3凈利潤萬元4稅前投資利潤率%5稅后投資利潤率%6盈虧平衡點(diǎn)%第二章 項(xiàng)目提出背景及實(shí)施的必要性國家實(shí)施西部大開發(fā)以來，西部地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)取得了前所未有的發(fā)展，其市場基礎(chǔ)條件愈加成熟，配套體系日趨完善，投資環(huán)境逐漸趨好，商業(yè)氛圍空前活躍。隨著西部經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步快速發(fā)展和人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，西部地區(qū)特別是其中心城市和重點(diǎn)區(qū)域的市場需求更為旺盛，投資前景將更為廣闊。旅游業(yè)是當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)中發(fā)展勢頭最強(qiáng)勁和最具經(jīng)濟(jì)活力的外向型朝陽產(chǎn)業(yè)。二十世紀(jì)九十年代以來，我國旅游市場及旅游產(chǎn)業(yè)取得了前所未有的發(fā)展，旅游已成為我國國民生活中的重要組成部分。旅游業(yè)的發(fā)展，極大的帶動了與旅游相關(guān)的酒店及餐飲服務(wù)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)，也對旅游基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)配套功能設(shè)施的需求進(jìn)一步增大，要求也進(jìn)一步提高。赤水市氣候宜人、山色秀麗，旅游資源豐富，紅色旅游、歷史文化、民族特色和自然景觀旅游資源四位一體，旅游業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。近年來，其旅游市場高速發(fā)展，也極大地帶動了酒店、餐飲等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。但總的來看，赤水市的旅游基礎(chǔ)配套設(shè)施尚不夠完善，旅游景區(qū)建設(shè)檔次亟待提升，配套設(shè)施不齊全，設(shè)施較為粗糙，與環(huán)境也不協(xié)調(diào)，尤為突出的是接待條件差，旅客住宿緊張狀況長期未有緩解，導(dǎo)致經(jīng)常出現(xiàn)游客是玩在赤水，住卻在一河之隔的四川九支鎮(zhèn)這樣的尷尬現(xiàn)象。旅游配套服務(wù)設(shè)施的滯后遠(yuǎn)跟不上赤水旅游市場高速發(fā)展的需要，更不利于赤水旅游產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。“酒店嚴(yán)重不足，已成為制約當(dāng)前赤水市旅游發(fā)展的關(guān)鍵”（赤水市政府工作報(bào)告內(nèi)容）。赤水源賓館修建于2002年，原屬于赤水市自來水公司。賓館按三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，該賓館于2007年5月經(jīng)公開掛牌拍賣后重新組建為“赤水源賓館有限責(zé)任公司”。原業(yè)主從2002年開業(yè)經(jīng)營到2007年5月拍賣時(shí)，歷時(shí)5年時(shí)間，未對賓館設(shè)施進(jìn)行良好的維護(hù)及裝修，目前設(shè)施極為陳舊老化；同時(shí)，賓館的總體布局不合理，功能不完善，資產(chǎn)閑置較為嚴(yán)重，賓館部份經(jīng)營項(xiàng)目基本處于停業(yè)狀態(tài)，已無法適應(yīng)旅游市場和酒店服務(wù)業(yè)的發(fā)展及激烈的市場競爭。要使賓館擺脫經(jīng)營困境，適應(yīng)激烈的市場競爭，盤活存量資產(chǎn)，發(fā)揮賓館整體資源的最大潛力和效能，走上良性經(jīng)營軌道并取得長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)行大規(guī)模的改造成為必由之路。在上述背景下，現(xiàn)任業(yè)主經(jīng)過廣泛深入的調(diào)研論證，抓住機(jī)遇，順應(yīng)市場需求及產(chǎn)業(yè)政策形勢，結(jié)合企業(yè)現(xiàn)有資源條件及財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，決定對賓館進(jìn)行全方面的擴(kuò)建及改造。該戰(zhàn)略舉措的實(shí)施和項(xiàng)目的順利完成，對促進(jìn)赤水源賓館上規(guī)模、上檔次，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁，具有長遠(yuǎn)和積極的現(xiàn)