【正文】 鄭州市天頤養(yǎng)老院建設項目可行性報告承辦單位 ：河南※※置業(yè)有限公司目錄第一章 總論 1 1 項目名稱 1 項目承辦單位 1 項目擬建地點 1 可行性研究編制單位 1 研究工作的依據(jù)和范圍 1 研究工作的依據(jù) 1 研究工作范圍 2 項目建設的必要性 3 建設規(guī)模 5 建設內(nèi)容 6 項目定員及施工進度 10 估算與融資方案 11 結論 11 主要技術經(jīng)濟指標表 11第二章 項目建設背景及必要性 13 項目提出的背景 13 項目建設的必要性 18 鄭州市老年機構存在的問題 18 項目建設的建議 19 承辦單位概況 23第三章 市場分析與建設規(guī)模 24 市場現(xiàn)狀 24 市場預測 27 目標定位 30 建設規(guī)模 34第四章 場址概括和建設條件 35 建設場址 35 選址要求 35 項目選址 35 交通條件 36 建設條件 37 自然條件 37 城鎮(zhèn)規(guī)劃及社會條件 38 基礎設施條件 38 施工條件 39第五章 工程技術方案 39 項目組成 39 建設原則和指導思想 45 建設原則 45 建設指導思想 45 總平面布置 46 總平面規(guī)劃原則 46 總平面布局 47 總平面經(jīng)濟技術指標 49 建筑設計方案 50 設計依據(jù) 50 設計原則 50 建筑設計 51 建筑風格 60 建筑剖面及交通組織 60 建筑內(nèi)部裝修 61 無障礙設計 62 土建工程 65 設計依據(jù) 65 抗震設計及荷載取值 66 結構安全 66 建筑結構方案 67 建筑特色 68 主體建設內(nèi)容一覽表 68第六章 公用輔助工程 70 給排水 70 給水 70 電器系統(tǒng) 74 弱電 78 采暖與空調 81 通訊 83第七章 環(huán)境保護、消防及安全 83 環(huán)境保護 83 建設地點環(huán)境現(xiàn)狀 83 主要污染物和污染源 83 治理方案 84 綠化 85 環(huán)境監(jiān)測 86 環(huán)境影響評價 86 消防 86 建筑防火 86 消防措施 87 安全 88 標準 88 自然條件安全 88 總圖布置安全 88 電氣安全 89 其他安全措施 89第八章 節(jié)約能源 89 設計依據(jù) 89 節(jié)能原則 90 能源消耗的種類和數(shù)量分析 90 項目所在地能源供應狀況分析 90 節(jié)能措施 91 能耗指標和節(jié)能效果分析 93第九章 組織管理體系 93 管理機構 93 工作制度 94 項目定員 94 人員培訓 94 項目組織構圖 95第十章 項目管理與建設進度 95 項目管理 95 項目實施階段和建設周期 96 建設周期 97 各階段進度實施安排 97第十一章 招投標方案 97 招標原則 97 項目招標范圍和招標組織形式 97 招標范圍和招標組織形式 97 招標組織形式 98 招標范圍及組織形式見表。 98 招投標程序 99 招標 99 投標 100 開標、評標和中標 101第十二章 投資估算與資金籌措 101 投資估算 101 估算說明 101 投資估算依據(jù) 102 編制方法和待算指標 102 總投資估算 103 流動資金估算 104 項目總投資與規(guī)?？偼顿Y 104 投資估算分析 104 總投資與融資方案 105 資金運籌計劃 105第十三章 財務評價 105 評價的依據(jù) 105 成本估算依據(jù) 105 營業(yè)收入及稅收 106 利潤總額及分配 107 貸款償還能力 107 財務分析 107 財務生存能力分析 109 不確定性分析 109 盈虧平衡分析 109 敏感性分析 110 綜上所述 110第十四章 社會效益分析與結論 110 社會效益分析 110 本項目是公益性項目 111附表：總投資估算表主要經(jīng)濟技術指標表附件：法人營業(yè)執(zhí)照城鄉(xiāng)小康發(fā)展河南中心文件 豫中心【2011】5號自由資金證明戰(zhàn)略合作第一章 總論 項目名稱 項目名稱：鄭州市惠濟區(qū)天頤養(yǎng)老院 項目承辦單位 項目承辦單位：河南※※置業(yè)有限公司 項目法人代表： 項目擬建地點 項目擬建地點：鄭州市惠濟區(qū)常莊里西河村 可行性研究編制單位 編制單位：河南省工程咨詢公司 證書號： 研究工作的依據(jù)和范圍 研究工作的依據(jù) 1．《國務院辦公廳轉發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》； 2．《民政部關于支持社會力量興辦社會福利機構的意見》； 3．《中共中央國務院關于加強老齡工作的決定》； 4．《老年人社會福利機構基本規(guī)范》民發(fā)(2001) 24號； 5．《老年人建筑設計規(guī)范》 ()。 6．《老年人居住建筑設計標準》 （GB/T503402003）； 7．《社區(qū)老年人日間照料中心建設標準》；8．《中華人民共和國老年人權益保障法》；9.《社會養(yǎng)老服務體系建設“十二五”規(guī)劃》（征求意見稿）；10．《河南省社會福利機構管理規(guī)定》；11．《鄭州市城市總體規(guī)劃》 (20082020)；12．《鄭州市土地利用規(guī)劃》 (20062020)；13．鄭州市民政局、統(tǒng)計局提供的有關資料；14. 項目承辦單位提供的有關數(shù)據(jù)及資料。 研究工作范圍 根據(jù)國家對建設項目可行性研究階段的工作范圍和深度規(guī)定，本報告對項目的建設條件進行了實地勘察，對項目背景及建設的必要性，項目選址的建設條件，建設規(guī)模與方案，環(huán)境保護，消防安全與節(jié)能，抗震，項目管理與實施，組織機構和定員，招投標方案，投資估算與資金籌措，財務分析等方面進行了綜合研究和分析；重點研究和論述了項目建設的必要性和工程方案的可行性，提出建設的內(nèi)容、方案、投資、資金籌措，為項目的決策和建設提供可靠依據(jù)。 項目建設的必要性 人口老齡化是當今世界面臨的一個突出的社會問題。我國第五次人口普查結果顯示：依照人口年齡結構的標準，我國已經(jīng)進入了老齡化國家行列。“未富先老”是中國的基本國情之一。加強老齡工作，大力發(fā)展老齡事業(yè)，是社會現(xiàn)代化建設的一項重要而迫切的戰(zhàn)略任務。截止2010年底，%；80歲及以上高齡老人1899萬，%。加強社會養(yǎng)老服務體系建設的任務十分繁重。 河南省是全國第一人口大省，也是老年人口最多的省份之一。統(tǒng)計顯示，自20世紀80年代初，全省開始出現(xiàn)人口老齡化趨勢，到90年代老齡化速度加快，1988年開始進入老齡化省份，即60歲以上人口超過全省總人口的10%。截止2010年底，%，2020年將達1089萬，%，以后還將繼續(xù)向老齡化方向發(fā)展。人口老齡化直接關系到社會的可持續(xù)發(fā)展，給社會養(yǎng)老工作提出了一系列挑戰(zhàn)。 鄭州市地處中華腹地，九州通衢，北臨萬里黃河，西依中岳嵩山，是河南省政治、經(jīng)濟、教育、科研、文化中心。2010年底，全市人口750多萬人。據(jù)鄭州市民政局的調查顯示，全市60歲以上的老年人已突破100萬，%，%的速度遞增，人口老齡化形勢日益嚴峻。近年來，鄭州市從構建和諧社會的高度，關心重視老齡事業(yè)；按照“黨政主導，社會參與、全民關懷”的老齡工作方針，認真落實老年人優(yōu)待政策，積極推進居家養(yǎng)老社會化服務實踐和調研，切實為老年人辦實事、辦好事；全面完成鄭州市老齡工作的各項任務，并取得了較好成績。目前，鄭州市養(yǎng)老業(yè)多元化投入格局逐漸形成，服務能力持續(xù)加強；惠及老年人范圍不斷擴大，奠定了養(yǎng)老服務體系的良好基礎，養(yǎng)老事業(yè)邁上一個新臺階。 河南※※置業(yè)有限公司順應時代潮流，具有強烈的社會責任感。公司以感恩社會，回報社會為己任，審時度勢，把握市場脈搏，投資老齡事業(yè)，奉獻老年朋友。擬建設一所大規(guī)模、多功能、高水準的老年公寓，為老年朋友締造出一個溫馨的家園。項目建設對進一步提高老年人社會保障水平，促進社會和諧發(fā)展具有重大意義，其具體表現(xiàn)在： 1．項目建設是應對人口老齡化快速增長，改善民生的必然要求； 2．項目建設是關注老年人弱勢群體，構建和諧社會的現(xiàn)實需要； 3．項目建設是轉變傳統(tǒng)觀念，滿足人民群眾養(yǎng)老事業(yè)的社會需求； 4．項目建設是解決失能、半失能老年群體養(yǎng)老問題，是保障老年群體生活權益的需要； 5．項目建設是大力推進社會化養(yǎng)老進程，探索新的養(yǎng)老模式的需要； 6．項目建設可以提供更多的就業(yè)機會，有利于社會安定團結和兩個文明建設的發(fā)展。 本項目建設不僅能較好的滿足廣大老年人日益增長的多種養(yǎng)老服務需求，而且可以增加社會就業(yè)崗位，緩解就業(yè)壓力，形成新的經(jīng)濟增長點，獲得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。因此，項目的建設十分必要。 建設規(guī)模 根據(jù)《老年居住建筑設計標準》、《老年建筑設計規(guī)范》、《老年人社會福利機構基本規(guī)范》、《鄭州市城市總體規(guī)劃》及項目單位對市場的調研與實際情況分析，設定標準如下： 鄭州市惠濟區(qū)天頤養(yǎng)老院項目總占地面積1500畝，總建筑面積805000㎡；設定總床位規(guī)模20000張，其中：高檔床位4000張，中檔床位10000張，普通床位6000張。建成之后將成為中原地區(qū)規(guī)模最大、設施一流，集養(yǎng)老、度假、文化、娛樂、醫(yī)療、康療保健及商業(yè)服務等多種功能于一身的大型養(yǎng)老院。 建設內(nèi)容 鄭州市惠濟區(qū)天頤養(yǎng)老院項目總占地面積1500畝，總建筑面積8050000㎡。主要包括老年公寓、配套服務建筑、公用輔助工程、總圖工程等。1．老年公寓老年公寓設計分為高檔、中檔和普通老年公寓三種類型；總設計床位20000張，主要包括天頤園、天壽園、天富園、碧波園、延年園及永春園六個組團，總建筑面積654600㎡。其中：高檔老年公寓主要包括天壽園和天頤園，設計187棟建筑，入住老人4000人，建筑面積136800㎡。中檔老年公寓主要包括碧波園和天富園，設計138棟建筑，入住老人10000人，總建筑面積332000㎡。普通老年公寓主要包括延年園和永春園，設計42棟建筑，入住老人6000入，總建筑面積185800㎡。2．其他配套服務建筑 其他配套建筑服務設計主要包括康療保健中心，老年文體活動中心、老年大學、社會服務中心、養(yǎng)生文化館、老年營養(yǎng)膳食中心、接待中心、購物中心、綜合辦公樓、自主農(nóng)莊及其他用房等，總建筑面積150400㎡。具體見如下項目組成表。項目組成一覽表：序號名稱建設內(nèi)容一、老年公寓設計分為高檔、中檔和普通老年公寓三種類型，總占地面積94880㎡，總建筑面積654600㎡。高檔老年主要包括天壽園和天頤園，設計187棟建筑，入住老人4000人，占地面積45600㎡，總建筑面積136800㎡。 (1)天壽園主要設計92棟點式建筑，分為2～3層，入住老人1660人，占地面積22800㎡，總建筑面積56900㎡。(2)天頤園主要設計14個庭院式建筑，每個庭院式建筑設計4～14個大小不等的建筑單元，共計95個建筑單元，均為2～3層，入住老人2340人，占地面積34800㎡，總建筑面積79900㎡。中檔老年主要包括碧波園和天富圓，設計138棟建筑，入住老人10000人，占地面積82000㎡，總建筑面積332000㎡。(1)天富園主要設計74棟建筑，～，包括板式、聯(lián)排和點式建筑三種，入住老人5500人，占地面積45600㎡，總建筑面積182400㎡。(2)碧波園主要設計64棟建筑，～，包括板式、聯(lián)排和點式建筑三種，入住老人4500人，占地面積36400㎡，總建筑面積149600㎡。普通老年主要包括延年園和永春園，設計42棟建筑，入住老人6000人，占地面積41080㎡，總建筑面積185800㎡。(1)延年園主要設計36棟建筑，～，包括板式、聯(lián)排和點式建筑三種，入住老人4800人，占地面積36400㎡，總建筑面積149800㎡。(2)永春園主要設計6棟板式建筑，～，入住老人1200人，占地面積7600㎡，總建筑面積36000㎡。二、配套服務建筑包括康療保健中心、老年文體活動中心、老年大學、社區(qū)服務中心、養(yǎng)生文化館、老年營養(yǎng)膳食中心、接待中心、購物中心、綜合辦公樓、自助農(nóng)莊及其它用房等，建筑總占地面積56500㎡，總建筑面積150400㎡。康療保健中心占地5710㎡，總建筑面積15600㎡，3層，主要包括理療室、康復中心、保健中心、多功能廳及健康管理中心等，確保為老年人群提供舒適的康療保健中心服務環(huán)境。老年文體活動中心占地8350㎡，總建筑面積20950㎡，2～3層，內(nèi)設有娛樂室、健身房、綜合文體活動室、老年人俱樂部。老年大學占地6860 m2，總建筑面積14920 m2，2～3層，設有教室、圖書室、老年會議中心等，是全面提高老年人素質的教育場所。社區(qū)服務中心占地11630 m2，總建筑面積33240 m2，2～4層，分區(qū)設置，主要包括餐廳、服務用房、休閑用房及日常管理辦公場所等。養(yǎng)生文化館占地2980 m2，總占地面積5930 m2，2層，主要包括中藥浴與SPA溫泉水療、藥膳、文化、養(yǎng)生運動等新型生態(tài)養(yǎng)生保健項目。老年營養(yǎng)膳食中心占地3500 m2，總建筑面積7000 m2。2層，主要包括餐廳、配餐中心等，為老年人及工作人員提供營養(yǎng)膳食。接待中心占地4300 m2，總建筑面積15000 m2，5層，按照四星級標準設計，主要為商務客房，滿足入住老年人的探望親屬及家屬的臨時住宿需要。購物中心占地8930 m2，總建筑面積31120 m2。2～3層，主要