量宇房地產(chǎn)投資基金組建建議書(已修改)
2025-02-02 16:12 本頁面
【正文】 北京嘉富誠國際投資有限公司 Beijing Richlink International investment, Co., Ltd 量宇房地產(chǎn)投資基金 組建建議書 用于討論 嚴(yán)格保密 目錄 2 2022/2/14 中國房地產(chǎn)行業(yè)概況 …………………………………………………………1 組建房地產(chǎn)投資基金的目的 ………………………………………………………… 4 基金概要 ……………………………………………………………………………… 11 基金管理及退出 ……………………………………………………………………… 25 操作思路 ……………………………………………………………………………… 21 基金公司發(fā)展戰(zhàn)略 …………………………………………………………………… 27 用于討論 嚴(yán)格保密 中國房地產(chǎn)行業(yè)回顧 1978年改革開放不久，在 80年代早期中國就允許住宅的私人擁有權(quán)，但大范圍住宅私人擁有權(quán)直到1998年才出現(xiàn)。國務(wù)院在一些沿海城市和省份進(jìn)行試點(diǎn)后，決定逐步廢除舊的住房分配制度。因此私人擁有住房在改革開放后只有一段較短歷史。 盡管發(fā)展起步較晚，但近十年來該市場發(fā)展迅速并且已經(jīng)成為中國居民資產(chǎn)配置組合的一個(gè)重要部分。我們估計(jì)全國房地產(chǎn)資產(chǎn)總值大約為 60萬億，已經(jīng)超過銀行儲(chǔ)蓄和股市市值（見右圖：資產(chǎn)價(jià)值圖），表明該行業(yè)重要性提升的速度超過人們預(yù)期。因此，該行業(yè)的健康發(fā)展將會(huì)對(duì)實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生很重要的影響。 資產(chǎn)價(jià)值圖 來源 : CEIC/BBVA估測 用于討論 嚴(yán)格保密 中國房地產(chǎn)市場需求 中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過住宅價(jià)格急速上漲一段時(shí)期后， 2022年中期開始降溫， 2022年 9月雷曼兄弟破產(chǎn)后爆發(fā)的全球金融危機(jī)阻止了全國住宅價(jià)格上漲。但是在毫無疑問，中國的住房需求巨大，城市化愈來愈快，住宅物業(yè)市場長期投資潛力樂觀。 年份 人口（億） 總居住 面積（億平米） 2022 340 2022 422 2020 504 中國未來居住目標(biāo)預(yù)測數(shù)據(jù)： 數(shù)據(jù)來源： 《 2020年中國居民居住目標(biāo)預(yù)測研究報(bào)告》 01020304050607080發(fā)達(dá)國家 中等發(fā)達(dá)國家 中國 世界人均居住面積對(duì)比圖 人均居住面積（平米） 用于討論 嚴(yán)格保密 中國房地產(chǎn)行業(yè)存在問題 中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從起步到快速發(fā)展的階段，在取得成績的同時(shí)也存在并面臨著不少行業(yè)的問題，包括以下方面： ?地產(chǎn)大鱷愈強(qiáng)，控制市場：宏觀調(diào)控政策加快了房地產(chǎn)行業(yè)整合，使得資金、項(xiàng)目、土地、人才等資源進(jìn)一步流向大型開發(fā)商，導(dǎo)致 “ 強(qiáng)者愈強(qiáng) ”。 ? 趨緊的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的生存危機(jī)； ?資金來源單一：大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金來自于自籌資金和銀行貸款融資，不能為房地產(chǎn)開發(fā)商提供充足的資金來源。 在現(xiàn)有的經(jīng)營模式下，房地產(chǎn)商面臨嚴(yán)峻的政策環(huán)境、慘烈的競爭環(huán)境、挑剔的客戶環(huán)境，生存空間被極度壓縮，必須尋找生存新出路！ 用于討論 嚴(yán)格保密 中國房地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道 來源 : CEIC 以及 BBVA 估計(jì) . 房地產(chǎn)項(xiàng)目大部分靠自籌資金和銀行貸款融資，同時(shí)有大量未表明來源的資金，該部分可能來自于房地產(chǎn)公司公開上市以及私人資本投資等。外資曾在 1998年占融資比例達(dá) 5％，但近期已下降至不到 2％。債券融資和房地產(chǎn)投資信托基金基本很少存在。 0%20%40%60%80%100%1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022%債 券 國 家 預(yù) 算投入 外 資自 籌資 金 其他 國內(nèi)貸 款 房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道 用于討論 嚴(yán)格保密 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 產(chǎn)業(yè)基金取代銀行貸款是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然出路！ 中國房地產(chǎn)發(fā)展階段有過去的生產(chǎn)資料競爭發(fā)展到現(xiàn)在的生產(chǎn)工具競爭，在遇到目前的發(fā)展瓶頸后將開始朝著的生產(chǎn)方式競爭進(jìn)行演變。以傳統(tǒng)銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局正逐步被多元化的融資格局所替代，資本力量的強(qiáng)弱與否、善
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