【正文】 春天花園策劃書走進陽春走進春天花園座擁城市中心※宜商宜居高尚公寓典范※引領時尚生活步伐封 面 ________________________________________________________________0目 錄 ________________________________________________________________1前 言 ________________________________________________________________2 ______________________________________________________________31． 1．區(qū)域市場分析 ______________________________________________________________31． 2．定向市場分析 ______________________________________________________________41． 3．項目分析 __________________________________________________________________51． 4．競爭對手資料分析 __________________________________________________________61． 5．項目周邊配套狀況 __________________________________________________________9 ________________________________________________________________112．項目市場定位 _______________________________________________________132． 1 市場定位 __________________________________________________________________132． 2．項目形象定位 _____________________________________________________________142． 3．目標客戶定位 _____________________________________________________________152． 4．目標市場細分 _____________________________________________________________172． 5．目標客戶 _________________________________________________________________183．銷售策略建議 _______________________________________________________193． 1．市場氣氛培養(yǎng) _____________________________________________________________193． 2．促銷手段建議 _____________________________________________________________203． 3．付款方式建議 _____________________________________________________________243． 3． 購房指南 _________________________________________________________________254．宣傳策略 ___________________________________________________________284． ______________________________________________________________284． __________________________________________________________________294． 3 廣告創(chuàng)意及訴求 ____________________________________________________________304． 4 廣告宣傳推廣策略 __________________________________________________________304． 媒介的組合策略 ___________________________________________________________31 ___________________________________________________________31結 束 語 ______________________________________________________________32前 言為了促使春天花園成功地將這一項目推出市場，為公司獲取最大的經濟效益和社會效益。以專業(yè)的市場調研為基礎，根據(jù)整體市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性，發(fā)掘項目的優(yōu)點加以專業(yè)發(fā)揮，盡快完成項目的銷售目標。 區(qū)域市場分析 陽春市位于陽江市北部，南瀕陽江海港，陽春總面積 平方公里，全市總人口 104 萬，漢族人口居多，瑤、壯等少數(shù)民族約 1 萬人。全市轄18 個鎮(zhèn)， 309 個村委會。市政府駐春城鎮(zhèn)。陽春交通網絡完善，道路四通八達，三茂鐵路縱貫全市 105 公里，是全國擁有鐵路線最長的縣(市)之一，站港鐵路(陽春火車站至陽江港口)正在建設之中，陽春成為廣東乃至大西南鐵路的重要交通樞紐。市區(qū)距開陽高速公路入口 20 公里，以納入珠江三角洲 2 小時經濟范圍內。有南北貫穿全市的多條省道，陽春火車站至陽江港口一級公路已通車，市內干道正逐步實現(xiàn)硬底化，全市交通運輸十分便利。　　　全市實現(xiàn)了電話程控化、傳輸數(shù)字化，建有標準郵電大樓，開辦了數(shù)碼移動電話、全國全省聯(lián)網特快專遞、會議電視、電子信函等現(xiàn)代化通訊服務，信息化建設步伐迅速。市區(qū)面積 36 平方公里，規(guī)劃整齊，設施配套，綠化面積占總面積31%，頗具現(xiàn)代氣派。全市有各種科研機構 51 個，廣東廣播電視大學陽春分校 1 所，中等專業(yè)學校 3 所，中學 44 所，小學 344 所。有醫(yī)療衛(wèi)生機構77 個和 409 個醫(yī)療保健網點。市內有銀行分支機構 7 個，其它金融機構 3個，為投資者提供全方位的優(yōu)質服務。旅游資源得天獨厚，自然景觀秀麗，奇峰幽洞星羅棋布，溫泉瀑布景色獨特，素有“小桂林 ”之稱。境內有景點 30 多個，形成凌霄、春灣、春城、八甲四大景區(qū)，其中凌霄巖、龍宮巖、崆峒巖、玉溪三洞、白水瀑布等飲譽中外，每年吸引近百萬外地游客前來旅游觀光。1994 年春灣凌霄巖風景區(qū)被廣東省定為省級旅游度假區(qū)，成為國內特別是港臺影視拍攝重要基地。由于城市中心規(guī)劃改建沒有大進度，春天花園是陽春最新改建亮點，引領著城市中心的規(guī)劃改建逐步推進，有關市中心的利好信息不斷展示在人們眼前，故以春天花園為中心的消費區(qū)將會繼續(xù)領跑陽春消費活動的步伐。這無疑使春天花園成為了陽春市商品樓標志點，更是陽春市的消費活動中樞。陽春市區(qū)樓盤分布相對分散，主要分布在以東城、城南為中心的集中區(qū)域，城西也分布了小部分樓盤。 定向市場分析 春天花園地處市中心消費區(qū)，坐落于行政辦公中心輻射區(qū)，與中心廣場和諧交融，地理位置優(yōu)越。附近商業(yè)集中，居民較為密集，消費以大眾式消費為主，消費群體多層次化。隨著多年發(fā)展，珠三角經濟圈經濟逐漸衰退，大量珠三角企業(yè)轉型搬遷到陽春，推使陽春人口增加；同時在外經營、從事職業(yè)的陽春人大部份都有“樹落千仗，葉落歸根”的思想，陽春市區(qū)逐漸發(fā)展人口聚居地。由于政府的新發(fā)展規(guī)劃推進，使市區(qū)的環(huán)境和市政設施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產業(yè)的發(fā)展，吸引不少人士在此置業(yè)安居。由于房地產業(yè)發(fā)展的不成熟，以及管理制度不完善的原因，致使不同性質的房地產，有商品房、安居房、集資房、宅基地等，區(qū)域市場競爭十分激烈。 春天花園，作為城市中心的一部分，在規(guī)劃發(fā)展或房地產發(fā)展都有其特殊的一面，正如該區(qū)域樓盤的價格與一路之隔的區(qū)域相差甚遠，原因不明而喻。但由于地處商業(yè)及公共事業(yè)和行政中心點，有特殊的優(yōu)越性，而中心區(qū)域規(guī)劃