[法律資料]商品房營銷法律問題講座ppt-powerpoint演示文稿(已修改)
2025-01-31 14:11 本頁面
【正文】 商品房營銷法律 南天門律師 鄭維民 從 業(yè) 背 景 ? 1995年開始律師執(zhí)業(yè)，高級律師，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)在職法律碩士 ?，F(xiàn)任湖南南天門律師事務(wù)所副主任，高級合伙人，常德仲裁委員會仲裁員，常德市第五屆政協(xié)委員，武陵區(qū)第十五屆人大代表。 ? ? 聯(lián)系電話： 13907420672 ? 郵箱： 房地產(chǎn)法律與實(shí)務(wù) （樓宇銷售篇） 第一部分 房地產(chǎn)法律規(guī)范 房地產(chǎn)法律淵源及主要規(guī)定 第二部分 樓宇營銷若干法律問題 一 、 土地使用權(quán)取得方式 二 、 何為 “ 五證 、 兩書 ” 三、商品房銷售條件（預(yù)售條件、內(nèi)部認(rèn)購等） 四、銷售禁止行為及法律責(zé)任 五 、 銷售廣告及銷售承諾問題 六 、 定金問題 七、樣板房與現(xiàn)房的關(guān)系問題 八、面積差異的處理方式 九、其他 十、示范合同文本簽定的注意事項(xiàng)及答疑 第一部分 房地產(chǎn)法律規(guī)范 我國房地產(chǎn)政策和法律法規(guī)是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動的指南，具體講就是調(diào)整人們在房地產(chǎn)權(quán)屬、開發(fā)、經(jīng)營交易、管理服務(wù)、房地產(chǎn)金融、涉外房地產(chǎn)等方面所發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。包含房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理方面的法規(guī)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理方面的法規(guī)、城市房屋管理方面的法規(guī)、城市房地產(chǎn)市場管理方面的法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)管理方面的法規(guī)。 我們在樓宇的銷售過程中，熟悉其相關(guān)規(guī)定是十分必要的。目前，與我們的工作相關(guān)的、現(xiàn)行的規(guī)范主要有： 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 《 中華人民共和國土地管理法 》 《 商品房銷售管理辦法 》 《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 》 《 天津市房地產(chǎn)市場管理規(guī)定 》 等等 第二部分 樓宇營銷若干法律問題 （一）土地使用權(quán)的取得方式 開發(fā)商可通過行政劃撥及土地出讓兩種方式取得土地使用權(quán)。 土地使用權(quán)的劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償撥付給土地使用者使用的行為。 土地使用權(quán)的出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 （ 二 ） 何為 “ 五證 ” 、 “ 兩書 ” “五證”指的是： 第一個(gè)是“國有土地使用證”，我國 《 土地管理法 》 規(guī)定，只有在國有土地上建設(shè)的房屋才能用于出售。開發(fā)商向國家交納土地出讓金，即可取得土地使用權(quán)，房屋才能正常合法的進(jìn)行交易。 第二個(gè)是“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，根據(jù)我國 《 土地管理法 》 規(guī)定，建設(shè)用地要符合國家的土地利用總體規(guī)劃。 第三個(gè)是“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，房子建在什麼地方、要建多高，容積率是多少，都要經(jīng)過規(guī)劃部門的許可。 第四個(gè)是“建設(shè)工程開工許可證”，只有擁有此證工程才能施工。 第五個(gè)是“銷售許可證（預(yù)售許可證）”，沒有此證，房子就不能銷售或預(yù)售。 “ 兩書 ” 指的是： 《 住宅質(zhì)量保證書 》 及 《 住宅使用說明書 》 ，開發(fā)商應(yīng)在交付房屋時(shí)向購房者提交。 （三）商品房銷售條件 開發(fā)企業(yè)可自行銷售，也可委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售。 預(yù)售條件： 土地使用權(quán)證； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 預(yù)售許可證； 投入開發(fā)建設(shè)的
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