【正文】 六安龍河路商業(yè)發(fā)展報告 中 國 六 安 LongheRoad LiuAn Commercial Development Report 專 / 注 / 成 / 就 / 卓 / 越 前言 打破堅冰 突出重圍 ? 市場如戰(zhàn)場，不勝則敗。所以，每接到一個案子，我們都慎而又慎，因為，并非有了創(chuàng)意到完美甚至達(dá)極致的沖動，一切就能大功告成。 ? 在這個沒有硝煙的戰(zhàn)場上，連細(xì)微的風(fēng)吹草動，都有可能成為左右結(jié)局的關(guān)鍵因素，更何況紛紜復(fù)雜的合力較量了。除了要時刻保持著清醒的頭腦，密切跟蹤市場、研究市場、細(xì)分市場，更要有敏銳的眼光，通過縝密論證和科學(xué)分析，發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會，制訂出科學(xué)的營銷策略，并付諸高效的執(zhí)行，從而確保最終的勝利局面。 ? 對待每個案例我們從未敢有絲毫的松懈；對待每個案例我們拒絕平凡不停創(chuàng)新。我們對這一個方案投注了滿腔的激情，我們不停地用挑剔的眼光來審視它、修正它。如果有更多的時間和機(jī)會，我們會更仔細(xì)地對它進(jìn)行雕琢、調(diào)整、完善。 ? 面對這個項目，我們要做的，不僅是提供一份解決方案，更要有打破堅冰的決心、從重重困境中突圍的信心，以及譜寫美好前景的雄心。 ? 只有我們至誠至信的合作，才會促使這個目標(biāo)早日實現(xiàn)！ 專 / 注 / 成 / 就 / 卓 / 越 本報告的主要內(nèi)容 商圈發(fā)展格局分析 項目及競爭環(huán)境分析 項目定位 房地產(chǎn)市場分析 商業(yè)發(fā)展背景分析 行銷策略考慮 專 / 注 / 成 / 就 / 卓 / 越 商業(yè)發(fā)展背景環(huán)境分析 ?人口及城市化 ?宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 ?城市規(guī)劃發(fā)展方向 專 / 注 / 成 / 就 / 卓 / 越 人口基數(shù)大，但城市集聚能力較為薄弱 趨勢： 龐大的人口基數(shù)，市場消費需求仍然有較大擴(kuò)容前景，隨著工業(yè)快速的發(fā)展 ,拉動城市化進(jìn)程加快，都將對這個城市的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響！ 2022年六安總?cè)丝谶_(dá) , 近幾年的人口增速不快 ,但是人口基數(shù)較大 ,人口總量是市場擴(kuò)容的最重要因素之一 。 近幾年六安非農(nóng)業(yè)人口增幅緩慢 ,城市化率在 %，影射出城市集聚能力較為薄弱，城市化進(jìn)程緩慢，這與其工業(yè)發(fā)展水平較低有著密切聯(lián)系； 六安歷年人口變化情況6 7 5 . 1 46816 8 6 . 7 36 9 5 . 50 . 8 6 % 0 . 8 4 %1 . 2 8 %6606656706756806856906957002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年00 . 0 0 20 . 0 0 40 . 0 0 60 . 0 0 80 . 0 10 . 0 1 20 . 0 1 4總?cè)丝冢ㄈf人） 增幅（% ）專 / 注 / 成 / 就 / 卓 / 越 初級階段 城市化率 30%以下 商業(yè)向城市的 幾何中心聚集 零售行業(yè)的特征： －向心聚集 中級階段 城市化率 70 %以下 零售行業(yè)的特征： －離心分散 商業(yè)向城市的 幾何中心發(fā)展 高級階段 城市化率 70%以上 零售行業(yè)的特征： －離心聚集 商業(yè)離開城市的幾何中心，向郊區(qū)聚集 根據(jù)國際研究經(jīng)驗，根據(jù)六安的城市化率，目前六安零售行業(yè)處于離心分散的中級階段，商業(yè)向城市的幾何中心發(fā)展。 專 / 注 / 成 / 就 / 卓 / 越 商業(yè)發(fā)展背景環(huán)境分析 ?人口 ?宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 ?城市規(guī)劃發(fā)展方向 專 / 注 / 成 / 就 / 卓 / 越 經(jīng)濟(jì)快速增長，但發(fā)達(dá)程度不高；人均 GDP水平較低，落后于省內(nèi)其它縣市 六安歷年 G D P 增長狀況2 5 3 . 13 1 2 . 83 5 6 . 44 3 9 . 8 32 3 . 5 9142 3 . 402004006002022年 2022年 2022年 2022年0102030G D P （億元） 增幅（% ）人 均 G D P 業(yè) 態(tài) 發(fā) 展 情 況 1000美元 百貨商店興起 2022至 3000美元 超級市場興起 6000美元 便利店興起 8000美元 倉儲式商店興起 12022美元 購物中心大發(fā)展的時代 六安歷年人均 G D P 變化情況37655054584272223 4 . 2 41 5 . 5 92 3 . 6 2020224000600080002022年 2022年 2022年 2022年010203040人均G D P （元） 增幅（% ）2022年六安人均 GDP折合美元為 971美元 ,按照國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)人均 GDP在1000美元時 ,業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r為百貨商店興起 .而六安目前商業(yè)業(yè)態(tài)已發(fā)展至超級市場及便利店的興起 ,表現(xiàn)出適度超前、與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有倒掛的趨勢 專 / 注 / 成 / 就 / 卓 / 越 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理 ,工業(yè)基礎(chǔ)較為薄弱，城市經(jīng)濟(jì)缺乏活力 293140400%20%40%60%80%100%2022年 2022年 2022年 2022年六安歷年三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例構(gòu)成第一產(chǎn)業(yè)比重（% ） 第二產(chǎn)業(yè)比重（% ） 第三產(chǎn)業(yè)比重（% ）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不夠合理，第一產(chǎn)業(yè)占比重過高，工業(yè)基礎(chǔ)較為薄弱，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)外向度水平低的狀況還沒有根本改變 。 服務(wù)業(yè)對城市經(jīng)濟(jì)拉動起決定性因素 ,但目前處于遲滯發(fā)展?fàn)顟B(tài)； 第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度較為緩慢，某種程度上折射了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展活躍程度不高 專 / 注 / 成 / 就 / 卓 / 越 投資、消費、出口三大需求對經(jīng)濟(jì)拉動中，投資初顯領(lǐng)航之勢，2022年固定資產(chǎn)投資增長勢頭兇猛，同比增幅 ％， 07年仍保持穩(wěn)定增速，但絕對值仍然不高； 從數(shù)據(jù)上看，社會消費品零售總額占到 GDP近 4成，對地方經(jīng)濟(jì)拉動作用有所增強(qiáng) 。但人均社會消費品零售額較低，折射出六安市居民支付能力較低，且消費意識較為保守； 三駕馬車在 GDP貢獻(xiàn)中，投資對經(jīng)濟(jì)拉動初顯領(lǐng)航之勢 歷年社會消費品零售總額及增幅1 9 . 7 61 4 . 2183 9 . 4 3 8 . 1 7 3 8 . 2 73 6 . 69 9 . 71 1 9 . 41 3 6 . 4161010203040502022年 2022年 2022年 2022年050100150200增幅（% ） 占G D P 比重（% ） 社會消費品零售總額（億元）六安歷年固定資產(chǎn)投資情況2 9 . 33 5 . 76 0 . 82 7 . 53 3 . 7 3 7 . 2 14 4 . 3 0 4 5 . 88 5 . 4 11 1 6 . 41 5 7 . 92 0 1 . 30204060802022年 2022年 2022年 2022年0100200300增幅（% ） 占G D P 比重（% ） 固定資產(chǎn)投資（億元）專 / 注 / 成 / 就 / 卓 / 越 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入快速增長，但絕對值不高，與同類城市相比還存在明顯差距 六安歷年人均可支配收入及增幅610378108 9 4 3 . 810459281 4 . 51 6 . 9 40202240006000800010000120222022年 2022年 2022年 2022年051015202530人均可支配收入（元） 人均可支配收入增幅（% ）專 / 注 / 成 / 就 / 卓 / 越 商業(yè)發(fā)展背景環(huán)境分析 ?人口 ?宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 ?城市規(guī)劃發(fā)展方向 專 / 注 / 成 / 就 / 卓 / 越 ?城市性質(zhì)：六安市域政治、經(jīng)濟(jì)、文教中心；皖西地區(qū)的商貿(mào)流通中心和旅游服務(wù)中心；遠(yuǎn)期成為安徽省的加工工業(yè)基地之一； ?發(fā)展方向：（ 1）依托寧西鐵路和 312國道的便利城市向西南和南部方向發(fā)展 （ 2）規(guī)劃遠(yuǎn)期依托合武高速公路，城市向北越過淠河總干渠發(fā)展相對獨立的綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)（ 3）完成城市東部的開發(fā)，在規(guī)劃中期形成以工業(yè)為主要發(fā)展內(nèi)涵的功能區(qū)； ?城市布局結(jié)構(gòu)： 城中區(qū)以居住和商業(yè)服務(wù)為主要功能； 城東區(qū)形成以產(chǎn)業(yè)為主，居住、商業(yè)、文化設(shè)施為輔的組團(tuán)； 城西南區(qū)以居住為主體， 布置貿(mào)易和倉儲用地 ?本案處于城中與城南交界區(qū)，區(qū)位優(yōu)越 ，商業(yè)服務(wù)發(fā)展空間具備 六安城市規(guī)劃及城市發(fā)展方向 專 / 注 / 成 / 就 / 卓 / 越 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 城市發(fā)展戰(zhàn)略 規(guī)劃顯示： 六安要在遠(yuǎn)期實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的騰飛，一方面，擴(kuò)大金融投資，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，吸引國外投資；另一方面，利用充足的土地資源，以土地交換資金，鼓勵外資成片開發(fā)與改造，擴(kuò)建高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。強(qiáng)化受輻射的能力；六安應(yīng)主動接受長江三角洲等先進(jìn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和輻射， 加快建設(shè)勞動密集型制造業(yè)基地， 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 工業(yè)快速的發(fā)展，為城市提供更多就業(yè)機(jī)會 ,增強(qiáng)了城市的吸納力 ,對城市化的發(fā)展具有積極的促進(jìn)作用 前六安市委書記倪發(fā)科認(rèn)為，加快融入省會經(jīng)濟(jì)圈是六安推進(jìn)“十一五”期間跨越式發(fā)展、實現(xiàn)六安崛起的必然選擇，六安的東向發(fā)展戰(zhàn)略必須首先融入省會經(jīng)濟(jì)圈。合肥和六安兩市在中部省會經(jīng)濟(jì)圈的范圍、地理位置、交通、資源和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上都有廣泛的聯(lián)系，六安的融入，將使得合肥市在全省戰(zhàn)略格局中的主導(dǎo)地位更加突出 。 六安市提出實施東向發(fā)展，融入合肥，對接長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，建設(shè)加工制造配套、冶金工業(yè)轉(zhuǎn)移承接、農(nóng)特產(chǎn)品生產(chǎn)供應(yīng)、能源輸出、人力資源輸出、原生態(tài)休閑度假旅游等6大基地 。 專 / 注 / 成 / 就 / 卓 / 越 宏觀環(huán)境綜合審視 從宏觀環(huán)境來看，六安經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度不高，工業(yè)基礎(chǔ)較為薄弱，且產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不夠合理，城市化進(jìn)程較為緩慢，但人口基數(shù)龐大，市場仍有較大的擴(kuò)容前景，隨著工業(yè)的快速發(fā)展，為城市迎來更多就業(yè)就會，增強(qiáng)了城市的集聚力，對城市化的發(fā)展具有積極的促進(jìn)作用。 從六安城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃來看，未來幾年六安市朝著 “ 大六安 ” 的規(guī)劃發(fā)展，隨著人口的增加，工業(yè)的快速發(fā)展，將不斷開發(fā)和完善城南和西南地區(qū)的基礎(chǔ)上，城市的重心將逐步向城東區(qū)拓展，輻射周邊區(qū)域。城市空間發(fā)展及功能的劃分將會房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生一定的影響；城中區(qū)為城市核心區(qū)，以商業(yè)辦公為主，舊城區(qū)將會完成全面改造，將會給六安的房地產(chǎn)市場注入新的活力。 專 / 注 / 成 / 就 / 卓 / 越 房地產(chǎn)市場分析 專 / 注 / 成 / 就 / 卓 / 越 04年增長幅度勢頭強(qiáng)勁， 0506年土地出讓較為平穩(wěn)， 預(yù)計未來房地產(chǎn)市場競爭更為激烈 六安市近年土地公開出讓成交統(tǒng)計1524352 1 0 9 . 41 3 8 2 . 6 7 1 4 7 6 . 1 96 2 5 3 3 . 44 5 4 7 8 . 0 83 2 1 5 6 . 1 52 9 . 6 5 3 2 . 8 92 1 . 7 81101001000100001000002022 年 2022 年 2022 年成交宗數(shù) 成交面積( 畝) 成交金額( 萬元) 成交均價( 萬元