【正文】 一、寶安區(qū)態(tài)勢(shì)分析21世紀(jì)的寶安，與特區(qū)逐漸融合，寶安的發(fā)展是深圳持續(xù)前進(jìn)的必然結(jié)果，寶安中心區(qū)將成為深圳濱海城市的形象代表，天時(shí)與地利將使寶安城市發(fā)展迅速升溫，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)一個(gè)黃金周期。寶安發(fā)展概述寶安位于深圳西北部，珠江口東岸，是深圳市六大轄區(qū)之一，南接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，北連東莞市，東瀕大鵬灣，臨望香港新界、元朗，處于深圳與香港、澳門、廣州乃至整個(gè)珠三角城市群聯(lián)系的交通要道之上。全區(qū)面積733平方公里。于1992年11月11日建制。區(qū)政府駐新安（原寶安縣城）。全區(qū)轄新安、福永、沙井、松崗、公明、石巖、龍華、觀瀾8個(gè)鎮(zhèn)及光明街道辦事處，設(shè)16個(gè)居民委員會(huì)和106個(gè)村民委員會(huì)，人口130多萬(wàn)。寶安倚山傍海，風(fēng)景秀麗，物產(chǎn)豐富，作為深圳市西部重要交通樞紐，是構(gòu)筑由香港、澳門、深圳、廣州、珠三角城市群等組成的區(qū)域化、國(guó)際化的城市網(wǎng)絡(luò)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，同時(shí)也是深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)工業(yè)、加工貿(mào)易、“三高”創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游基地。區(qū)政府駐新安鎮(zhèn)（原寶安縣城），與南山區(qū)一關(guān)之隔。寶安經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r寶安區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，2002年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值433億元，%，%，，人均GDP26959元，超過(guò)3000美元。，%；商品房銷售量為14081套，%，；，農(nóng)民收入10980元。寶安城市特點(diǎn)l 城市化率較高2002年底，深圳城市化率為72%左右，寶安城市化率為46%，處于一個(gè)相對(duì)較高的階段。各項(xiàng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)齊全，城市環(huán)境優(yōu)美，道路交通暢通，寶安正處于城市化飛速發(fā)展的階段，未來(lái)幾年，龍華新城、寶安中心區(qū)、公明衛(wèi)星城以及沙井新城的建設(shè)將如火如荼，寶安正全面建設(shè)21世紀(jì)的小康社會(huì)。l 工業(yè)化水平高寶安因?yàn)榈貜V人稀，一直是深圳工業(yè)發(fā)展的重要基地。2002年，%，占深圳工業(yè)增加值的25%，%，工業(yè)化水平相當(dāng)高。l 相對(duì)獨(dú)立的發(fā)展城區(qū)寶安與特區(qū)一城兩制，在文化、經(jīng)濟(jì)以及政策等方面都有不小差異，在特區(qū)二十多年的發(fā)展過(guò)程中，寶安的發(fā)展是相對(duì)獨(dú)立的，特別是在城市人文方面，呈現(xiàn)出明顯的獨(dú)立發(fā)展趨勢(shì)。在未來(lái)幾年這一情況將有所改變，按照深圳未來(lái)的城市規(guī)劃，深圳將發(fā)展7個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)：寶安區(qū)的新安中心城、龍華新城、沙井新城、公明新城和龍崗中心城、布吉新城、橫崗新城。未來(lái)，深圳將形成以特區(qū)為核心，以交通干線為指向，向北呈西、中、東放射的三條城鎮(zhèn)發(fā)展軸，寶安中心區(qū)作為深圳的次區(qū)域中心，服務(wù)于寶安片區(qū)及特區(qū)的周邊區(qū)域，與前海形成優(yōu)美的濱海城區(qū)，未來(lái)的寶安與特區(qū)的關(guān)系將逐漸緊密起來(lái)。寶安面臨大的發(fā)展機(jī)遇l 城市化發(fā)展的黃金時(shí)期城市化是人們的生產(chǎn)方式、生活方式、交換方式轉(zhuǎn)化升級(jí)過(guò)程中經(jīng)濟(jì)、政治、文化等社會(huì)活動(dòng)向特定空間集聚的過(guò)程。它主要表現(xiàn)為人口空間布局結(jié)構(gòu)的改變，即人口密度的增大，表現(xiàn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體的空間轉(zhuǎn)移。世界城市發(fā)展史上，有一個(gè)共同規(guī)律——這就是被描述為“納瑟姆S曲線”的城市化規(guī)律：所有發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化大體上都經(jīng)歷了類似正弦波線上升階段的過(guò)程。這個(gè)過(guò)程包括三個(gè)時(shí)期：即初期的平緩準(zhǔn)備階段，中期的高速發(fā)展階段，后期的平緩成熟階段；各階段對(duì)應(yīng)的城鎮(zhèn)化水平分別為：小于30%、位于30％～70％之間和大于70％之后；所對(duì)應(yīng)的工業(yè)化進(jìn)程為啟動(dòng)時(shí)期、高速發(fā)展時(shí)期，工業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化時(shí)期。其中的兩個(gè)拐點(diǎn)為30％和70％。目前的寶安城市化率為46%，正是城市化、工業(yè)化的高速發(fā)展階段。l 深圳城市功能溢出效應(yīng)明顯經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，深圳市的城市建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新的歷史發(fā)展時(shí)期，城市空間將不斷擴(kuò)展。深圳市的城市化水平已超過(guò)了70%，處于城市化發(fā)展平緩階段、工業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化時(shí)期，城市進(jìn)入了平緩發(fā)展期，在這階段，中心城市的城市效應(yīng)逐漸向周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，最終形成中心城市與衛(wèi)星城鎮(zhèn)聯(lián)合發(fā)展，整體協(xié)調(diào)的城市發(fā)展趨勢(shì)。目前特區(qū)內(nèi)開發(fā)土地有限，城市發(fā)展趨于飽和，城市功能已非常完善，表現(xiàn)在城市建設(shè)上是——越來(lái)越多的市政工程屬于修補(bǔ)、完善的性質(zhì)，而不是提升、改變的性質(zhì)。郊居化的潮流正出現(xiàn)，深圳的城市效應(yīng)正在向關(guān)外轉(zhuǎn)移，南頭、布吉、梅林關(guān)的交通流量不斷增大，龍華、布吉等地的房地產(chǎn)開發(fā)量大幅度上升，關(guān)外置業(yè)已被越來(lái)越多的市民所接受，地鐵建設(shè)、港灣大道、鹽壩公路等道路體系布局更多的考慮到特區(qū)內(nèi)外的緊密聯(lián)系，深圳特區(qū)內(nèi)的城市功能的溢出效應(yīng)越來(lái)越明顯。在特區(qū)城市效應(yīng)的帶動(dòng)下，寶安、龍崗兩抵的城市化水平將得到一個(gè)飛速發(fā)展的引擎，城市形象、城市面貌、城市功能等將得到充分的提升。l 深圳、香港與珠三角聯(lián)結(jié)的節(jié)點(diǎn)寶安位于深圳的西部，是深圳與東莞、廣州、珠海、佛山等城市連接的必經(jīng)之路，107國(guó)道、廣深公路、沿海高速公路等均經(jīng)過(guò)寶安境內(nèi)，深圳機(jī)場(chǎng)也位于寶安，可以說(shuō)，深圳與珠三角聯(lián)系的紐帶，有80%都位于寶安。寶安已成為深圳與珠三角聯(lián)系的節(jié)點(diǎn)。在中國(guó)城市化大發(fā)展的時(shí)代，中國(guó)的三大城市群落已初具規(guī)模，珠三角城市群將成為帶動(dòng)南中國(guó)發(fā)展的龍頭，深圳將越來(lái)越緊密的融入珠三角，在這深、珠一體化的時(shí)代，寶安作為深、珠聯(lián)系的節(jié)點(diǎn)，其戰(zhàn)略地位也不斷加強(qiáng)，其城市建設(shè)也將以此為契機(jī)獲取飛速的發(fā)展。而從更大的眼光來(lái)看，粵港一體化已成為現(xiàn)實(shí)，寶安的戰(zhàn)略地位將上升為粵港一體化的重要節(jié)點(diǎn)，在粵港一體化進(jìn)程不斷深入的背景下，寶安也將獲得更寬廣的發(fā)展空間。l 濱海中心城區(qū)浮出水面21世紀(jì)是海洋的世紀(jì)，21世紀(jì)的中國(guó)沿海城市也將走向海洋。深圳作為一個(gè)沿海城市，但在開發(fā)建設(shè)伊始即受傳統(tǒng)的內(nèi)陸城市建設(shè)思想的影響，將深圳建設(shè)成有著濃郁內(nèi)陸城市色彩的“沿?！背鞘?，許多建筑都無(wú)法享受海洋與海景。海洋生活很難在深圳得到體現(xiàn)。21世紀(jì)的今天，深圳將逐漸改變這一城市建設(shè)道路，深圳大力提倡濱海生活，紅樹灣、前海、后海乃至大梅沙已成為深圳地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。寶安中心區(qū)的建設(shè)與城市濱?；慕ㄔO(shè)區(qū)域深刻融合，高度契合，以國(guó)際級(jí)的規(guī)劃和建設(shè)，成為深圳21世紀(jì)濱海城市的樣板。寶安中心區(qū)面臨珠江出?？?，擁有約4公里的海岸線。是寶安作為城市次中心，西部發(fā)展軸線的重要結(jié)點(diǎn)，前海物流中心的重要支撐，深圳大型會(huì)展功能的組成部分之一，同時(shí)還是寶安區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、體育和信息中心。整個(gè)中心區(qū)規(guī)劃用地720公頃，規(guī)劃居住人口17萬(wàn)人，其基礎(chǔ)配套服務(wù)輻射人口300萬(wàn)。中心區(qū)的規(guī)劃以海洋生活形態(tài)為標(biāo)準(zhǔn)，在規(guī)劃結(jié)構(gòu)上形成四大特點(diǎn)：一是沿濱海大道內(nèi)側(cè)設(shè)置一個(gè)連續(xù)的帶狀城市公園，沿核心區(qū)外圍營(yíng)造一個(gè)郁郁蔥蔥的都市綠環(huán)；二是設(shè)置兩條主軸線，中央綠軸以中央廣場(chǎng)、中央公園、海濱廣場(chǎng)為主線，發(fā)展主軸以購(gòu)物廣場(chǎng)、步行街為主線；三是由行政、文化、商業(yè)金融及商務(wù)辦公組成的核心區(qū)、商業(yè)和商住混合組成的混合區(qū)、居住和居住配套設(shè)施組成的居住區(qū)組成；四是地鐵一號(hào)線經(jīng)由深南大道至新湖路下通過(guò)中心區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設(shè)置了三個(gè)站點(diǎn)，周圍形成四個(gè)商業(yè)中心。寶安中心區(qū)將與前海灣連為一體，形成一個(gè)類似香港維多利亞港灣式的濱海城市中心城區(qū)，其目的不僅在于刺激經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，制造旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且在于營(yíng)造舒適的生活空間及創(chuàng)造高質(zhì)量的城市空間，與羅湖、福田中心城區(qū)相呼應(yīng)，共同構(gòu)成具有亞熱帶特色的濱海城市中心的兩極，形成啞鈴結(jié)構(gòu)，二者相輔相成，共同發(fā)展，共同促進(jìn)深圳向更完善、更杰出的“以人為本”的集最佳居住、生活、創(chuàng)業(yè)等功能一體化的城市發(fā)展。濱海城區(qū)開發(fā)是一個(gè)世界性的趨勢(shì)，寶安中心區(qū)因其自然條件的優(yōu)越以及周邊設(shè)施的配合，加上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的環(huán)境，使其開發(fā)水到渠成，同時(shí)還滿足了深圳打造濱海城市的發(fā)展方向，相信加以時(shí)日，一座代表寶安形象、提升深圳魅力的濱海中心城區(qū)將會(huì)浮出水面。二、房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)分析寶安目前的房地產(chǎn)水平正處于一個(gè)相對(duì)落后的階段，但也是一個(gè)飛速發(fā)展的階段，未來(lái)幾年在承接深圳城市效應(yīng)的基礎(chǔ)上，寶安的房地產(chǎn)市場(chǎng)將有一個(gè)大的發(fā)展。最大的表現(xiàn)將是住宅需求將從居家型向舒適型轉(zhuǎn)變。最終引發(fā)市場(chǎng)供應(yīng)質(zhì)的轉(zhuǎn)變。從房地產(chǎn)階段論來(lái)看寶安房地產(chǎn)的開發(fā)水平綜觀中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們不難發(fā)現(xiàn)，發(fā)育得最成熟的是廣州、上海及深圳特區(qū)等發(fā)達(dá)地區(qū)。這些地區(qū)經(jīng)歷了十幾年的發(fā)展和摸索，領(lǐng)先形成了比較成熟的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。我們可以從這些地區(qū)經(jīng)驗(yàn)中總結(jié)出房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的幾個(gè)階段：市場(chǎng)發(fā)育程度短缺市場(chǎng) 供求平衡、相對(duì)飽和 過(guò)剩市場(chǎng)（全面短缺、結(jié)構(gòu)性短缺） （結(jié)構(gòu)性過(guò)剩、全面過(guò)剩）產(chǎn)品提升階段地段 家居 環(huán)境 服務(wù)管理 文化生活方式買家認(rèn)識(shí)階段認(rèn)地段 認(rèn)家居 認(rèn)環(huán)境 認(rèn)服務(wù)管理 認(rèn)品牌競(jìng)爭(zhēng)層面提升資源（土地） 銷售 設(shè)計(jì) 資源整合 全方位競(jìng)爭(zhēng)（企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)）企業(yè)狀態(tài)提升項(xiàng)目公司 專業(yè)公司 管理公司 全能冠軍追求境界提升看得見摸得著 看得見摸不著 看不見摸不著但感受得到寶安 廣州、特區(qū)注：粗虛線代表寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)目前所處的階段， 細(xì)虛線代表廣州、深圳特區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前所處的階段。從上表我們大致可判斷，目前廣州、深圳特區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)基本成熟的層次，而寶安與他們相比較，則還基本處于：結(jié)構(gòu)性短缺市場(chǎng)——賣家居向賣環(huán)境過(guò)渡——注重小區(qū)設(shè)計(jì)——追求看得見摸不著的階段。主要表現(xiàn)在：在這個(gè)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)正從無(wú)序到有序的轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)將會(huì)規(guī)范化。市場(chǎng)將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行洗牌，一些有實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、品牌的公司與善于學(xué)習(xí)、借用外腦的公司將迅速發(fā)展，并且越來(lái)越強(qiáng)。相反將有大批的中下游開發(fā)商被市場(chǎng)淘汰。這也是一個(gè)產(chǎn)生黑馬的時(shí)代，將有一批新生力量成為地產(chǎn)翹楚。需要說(shuō)明的是，廣州、上海等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并沒(méi)有先例可循，是一個(gè)階段一個(gè)階段按部就班地走過(guò)來(lái)的。而寶安則可以借鑒先進(jìn)地區(qū)的一些經(jīng)驗(yàn)，從而快速成長(zhǎng)，某些階段可以同時(shí)發(fā)展，并形成跳躍式的發(fā)展模式。小結(jié)：從寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段論看，要使本項(xiàng)目引領(lǐng)潮流，脫穎而出，必須：跨越整體市場(chǎng)的賣家居階段，進(jìn)入賣環(huán)境階段和賣生活方式中間階段。寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀寶安區(qū)歷年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)（單位：萬(wàn)平方米）時(shí)間批準(zhǔn)預(yù)售面積銷售面積空置面積價(jià)格指數(shù)1996199719981999200020012002//2003一季度//資料來(lái)源：2002年深圳房地產(chǎn)年鑒，及相關(guān)報(bào)刊l 在2000年之前，寶安的房地產(chǎn)市場(chǎng)的上市面積比較小，但在2001年受前兩年市場(chǎng)求大于供的供求關(guān)系影響，預(yù)售面積大幅度提升，%，產(chǎn)生了井噴的行情。l 自1996年以來(lái)，寶安的需求量呈逐年上升的趨勢(shì)，但自2001年起，增長(zhǎng)的勢(shì)頭突然加速，2001年的需求比2000年增長(zhǎng)了21%，%，2003年一季度，需求更是旺盛。在整體上，寶安市場(chǎng)呈現(xiàn)出供求兩旺的趨勢(shì)。l 自1996年至2000年，寶安的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)出不斷下降的趨勢(shì)，但下降幅度不是很大，表明寶安的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，波動(dòng)幅度不大。l 按國(guó)際通行的標(biāo)準(zhǔn)，目前寶安的空置房比例已突破18%，大大高于國(guó)際上通行的14%的警戒線，市場(chǎng)壓力很大。1999年，受需求突然增長(zhǎng)的影響，空置房得到一定的消化，空置量有了較大幅度的下降，但2001年以來(lái)，空置量又逐漸增長(zhǎng)起來(lái)，應(yīng)該值得警惕。寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)供求特征與趨勢(shì)分析根據(jù)寶安房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和階段論，以及市場(chǎng)調(diào)查的情況，對(duì)寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)與競(jìng)爭(zhēng)的特征大致可以總結(jié)為以下幾點(diǎn)：(1)產(chǎn)品特點(diǎn)l 注重戶型實(shí)用產(chǎn)品中等戶型偏多，占主力位置的是100平方米左右的三房二廳，120平方米以上的三房很少，其余即是80平方米左右的二房，市場(chǎng)供應(yīng)較多。l 產(chǎn)品素質(zhì)不高,升級(jí)換代不明顯 寶安地區(qū)文化略為傳統(tǒng)和保守，不僅僅表現(xiàn)在生活習(xí)俗上，還表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)方面，大量的借鑒港式的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，小區(qū)環(huán)境只有綠化沒(méi)有園林,處于粗放的開發(fā)方式,注重細(xì)節(jié)的精品社區(qū)至今沒(méi)有出現(xiàn)，只是近來(lái)開發(fā)的產(chǎn)品有一些新的建筑符號(hào)出現(xiàn)，但本質(zhì)上還沒(méi)有革命性的產(chǎn)品升級(jí)換代。l 以一梯6戶以上高層塔樓為主由于老城區(qū)的開發(fā)地塊偏小，大多是舊城改造，因此開發(fā)商不得不提高容積率以獲取利潤(rùn)，高層塔樓便成為市場(chǎng)的主要產(chǎn)品。這些塔樓大多一梯六戶以上。(2)價(jià)格特點(diǎn)l 寶安均價(jià)逐季攀升從2001年開始，寶安的住宅成交均價(jià)開始逐漸上升，2003年一季度，相比2001年一季度上升了大約15%，2002年4季度，住宅成交均價(jià)攀上高峰，達(dá)到3955元。l 新安均價(jià)寶安最高在寶安新安地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格也逐漸走高，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，2003年區(qū)域平均價(jià)格已在5000左右，高于寶安其他各個(gè)區(qū)域，包括龍華區(qū)域。新安的房?jī)r(jià)以107國(guó)道為界，南部均價(jià)僅為4200元左右，北部均價(jià)達(dá)到了5200元左右。南部比北部?jī)r(jià)格偏低1000多元，原因主要在于城市環(huán)境、配套的影響。l 寶安中心區(qū)起價(jià)偏低寶安中心區(qū)的價(jià)格表現(xiàn)并不理想，富通好旺角僅以均價(jià)3600元/平方米的價(jià)格面市，低于行業(yè)預(yù)期，使得寶安中心區(qū)的價(jià)格起點(diǎn)略顯偏低。但也為未來(lái)價(jià)格提升留下了足夠的空間。在近兩次中心區(qū)土地拍賣中，中心區(qū)的地價(jià)大幅度上升，樓面地價(jià)已超過(guò)1500元，使得未來(lái)只有提高價(jià)格才可回收投資，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年，中心區(qū)的價(jià)格將普遍達(dá)到4500元以上。(3)開發(fā)與競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)l 大發(fā)展商壟斷寶安市場(chǎng)寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)寡頭壟斷的態(tài)勢(shì)，泰華、鴻榮源、富通三大發(fā)展商占據(jù)了寶安大約70%左右的市場(chǎng)，其他十余家發(fā)展商僅能占據(jù)不多的市場(chǎng)。不僅市場(chǎng)份額被其瓜分，寶安的市場(chǎng)推廣渠道上也相互分割。比如泰華就占據(jù)前進(jìn)路兩側(cè)的路燈旗位置，其他樓盤就不能在前進(jìn)路上發(fā)布路燈旗廣告。l 創(chuàng)新能力差，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)寶安目前處于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)階段，主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的規(guī)模、定位、外形、園林、戶型、包裝手法趨同等方面，從目前市場(chǎng)上的項(xiàng)目來(lái)看，幾個(gè)主要的項(xiàng)目都集中在20萬(wàn)平方米左右，且多半仍舊沿襲著港式的建筑、園林風(fēng)格，在產(chǎn)品定位上所謂的高檔樓盤之間并沒(méi)有形成特色，如雅豪軒、冠城世家、御景臺(tái)、新安湖花園等項(xiàng)目之間差異化就很不明