經(jīng)典房地產(chǎn)全程策劃理論體系(已修改)
2025-01-31 06:22 本頁面
【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。經(jīng)典房地產(chǎn)全程策劃理論體系房地產(chǎn)全程策劃理論體系0. 項目概況1. 項目市場策劃 項目周邊環(huán)境分析⑴ 項目土地性質調查★ 地理位置★ 地質地貌狀況★ 土地面積及其紅線圖★ 七通一平現(xiàn)狀⑵ 項目用地周邊環(huán)境調查★ 地塊周邊的建筑物★ 綠化景觀★ 自然景觀★ 歷史人文景觀★ 環(huán)境污染狀況⑶ 地塊交通條件調查★ 地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃★ 項目對外水、陸、空交通狀況★ 地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀⑷ 周邊市政配套設施調查★ 購物場所★ 文化教育★ 醫(yī)療衛(wèi)生★ 金融服務★ 娛樂、餐飲、運動★ 生活服務★ 游樂休憩設施★ 周邊可能存在的對項目不利的干擾因素★ 歷史人文區(qū)位影響 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷⑴ 宏觀經(jīng)濟運作狀況：① 國內生產(chǎn)總值★ 第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量★ 第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量★ 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量★ 房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量② 中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)景氣指數(shù)③ 國家宏觀金融政策★ 貨幣政策★ 利率★ 房地產(chǎn)按揭政策④ 固定資產(chǎn)投資總額★ 全國及項目所在地★ 其中房地產(chǎn)開發(fā)比重⑤ 社會消費品零售總額⑥ 商品零售價格指數(shù)★ 居民消費價格指數(shù)★ 商品住宅價格指數(shù)⑦ 中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡信息資源利用⑵ 項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關的政策法規(guī)★ 項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重★ 政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)★ 政府關于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)★ 短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃⑶ 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀⑷ 項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異⑸ 項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)⑹ 商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析★ 各種檔次商品住宅客戶分析★ 商品住宅客戶購買行為分析 土地ＳＷＯＴ分析⑴ 項目地塊的優(yōu)勢⑵ 項目地塊的劣勢⑶ 項目地塊的機會點⑷ 項目地塊的威脅及困難點 項目價值分析⑴ 商品住宅項目價值分析的基本方法和概念① 商品住宅價值分析法——類比可實現(xiàn)價值分析法1）選擇可類比項目2）確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其在價值實現(xiàn)中的權重3）分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征4）對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值5）根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價② 類比可實現(xiàn)價值決定因素1）類比土地價值：地段資源差異★ 市政交通及直入交通的便利性的差異★ 項目周邊環(huán)境的差異，包括——周邊自然和綠化景觀的差異——教育、人文景觀的差異——各種污染程度的差異——周邊社區(qū)素質的差異★ 周邊市政配套便利性的差異2）項目可提升價值判斷★ 建筑風格和立面的設計、材質★ 單體戶型設計★ 建筑空間布局和環(huán)藝設計★ 小區(qū)配套和物業(yè)管理★ 形象包裝和營銷策劃★ 發(fā)展商品牌和實力3）價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素★ 經(jīng)濟因素★ 政策因素⑵ 類比競爭樓盤調研★ 類比競爭樓盤基本資料★ 項目戶型結構詳析★ 項目規(guī)劃設計及銷售資料★ 綜合評判⑶ 項目可實現(xiàn)價值分析① 類比樓盤分析與評價② 項目價值類比分析1）價值提升和實現(xiàn)要素對比分析2）項目類比價值計算 項目市場定位⑴ 市場定位1）區(qū)域定位2）主力客戶群定位⑵ 功能定位⑶ 建筑風格定位 開發(fā)節(jié)奏建議⑴ 影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素★ 政策法規(guī)因素★ 地塊狀況因素★ 發(fā)展商操作水平因素★ 資金投放量及資金回收要求★ 銷售策略、銷售政策及價格控制因素★ 市場供求因素★ 上市時間要求⑵ 項目開發(fā)節(jié)奏及結果預測★ 項目開發(fā)步驟★ 結論2. 項目規(guī)劃設計策劃 總體規(guī)劃⑴ 項目地塊概述★ 項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀★ 項目臨界四周狀況★ 項目地貌狀況⑵ 項目地塊情況分析★ 發(fā)展商的初步規(guī)劃及設想★ 影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟技術因素★ 土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避★ 項目市場定位下的主要經(jīng)濟指標參數(shù)⑶ 建筑空間布局★ 項目總體平面規(guī)劃及其說明★ 項目功能分區(qū)示意及說明⑷ 道路系統(tǒng)布局① 地塊周邊交通環(huán)境示意★ 地塊周邊基本路網(wǎng)★ 項目所屬區(qū)域道路建設及未來發(fā)展狀況② 項目道路設置及其說明★ 項目主要出入口設置★ 項目主要干道設置★ 項目車輛分流情況說明★ 項目停車場布置⑸ 綠化系統(tǒng)布局① 地塊周邊景觀環(huán)境示意★ 地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述★ 項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向② 項目環(huán)藝規(guī)劃及說明★ 項目綠化景觀系統(tǒng)分析★ 項目主要公共場所的環(huán)藝設計⑹ 公建與配套系統(tǒng)① 項目所在地周邊市政配套設施調查② 項目配套功能配套及安排③ 公共建筑外立面設計提示★ 會所外立面設計提示★ 營銷中心外立面設計提示★ 物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設計提示★ 其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設計提示④ 公共建筑平面設計提示⑤ 公共建筑風格設計的特別提示⑥ 項目公共建筑外部環(huán)境概念設計⑺ 分期開發(fā)★ 分期開發(fā)思路★ 首期開發(fā)思路⑻ 分組團開發(fā)強度 建筑風格定位、色彩計劃⑴ 項目總體建筑風格及色彩計劃★ 項目總體建筑風格的構思★ 建筑色彩計劃⑵ 建筑單體外立面設計提示① 商品住宅房外立面設計提示★ 多層、小高層、高層外立面設計提示★ 不同戶型的別墅外立面設計提示★ 針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示★ 其他特殊設計提示② 商業(yè)物業(yè)建筑風格設計提示 主力戶型選擇⑴ 項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較⑵ 項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例⑶ 主力戶型設計提
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