【正文】 三眼橋‘太平洋’國際廣場商業(yè)策劃書三眼橋‘太平洋’國際廣場商業(yè)地產(chǎn)策劃書二零一零年十一月目 錄策略篇 ………………………………………………………5頁前 言 ………………………………………………………6頁一、項(xiàng)目定位 ………………………………………………7頁二、項(xiàng)目深度分析 …………………………………………9頁三、目標(biāo)群體 ………………………………………………10頁商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、銷售、營運(yùn)的核心思考 …………………15頁 租金與售價……………………………………………16頁 業(yè)態(tài)變與不變…………………………………………16頁 銷售與招商……………………………………………16頁 永續(xù)經(jīng)營之道…………………………………………17頁 操盤時機(jī)掌握…………………………………………17頁策劃目標(biāo) ……………………………………………………18頁 銷售目標(biāo)………………………………………………19頁 招商目標(biāo)………………………………………………19頁 發(fā)展目標(biāo)………………………………………………19頁營銷策劃基本原則 …………………………………………21頁 全面領(lǐng)先………………………………………………22頁 賣點(diǎn)不可一次推完……………………………………22頁 形象現(xiàn)行 展示現(xiàn)行 …………………………………22頁 招商現(xiàn)行………………………………………………22頁 全面覆蓋………………………………………………23頁 內(nèi)外兼顧………………………………………………23頁 強(qiáng)勢啟動………………………………………………23頁 充分蓄客………………………………………………24頁 整合資源………………………………………………24頁 優(yōu)質(zhì)服務(wù)………………………………………………24頁項(xiàng)目“永續(xù)經(jīng)營工程” ……………………………………25頁一、 商城裝修全國招標(biāo)計劃 ……………………………26頁二、 VIP會員計劃…………………………………………26頁三、 統(tǒng)一招商 統(tǒng)一經(jīng)營計劃……………………………26頁四、 品牌經(jīng)營 名店經(jīng)營計劃……………………………26頁五、 黃金業(yè)態(tài)比例 ………………………………………27頁六、 業(yè)主委員會管理計劃 ………………………………27頁七、 “百城萬店無假貨”計劃 …………………………27頁八、 健康購物計劃 ………………………………………27頁九、 商業(yè)培訓(xùn)計劃 ………………………………………27頁十、 規(guī)模化推廣計劃 ……………………………………27頁銷售計劃……………………………………………………28頁（一） 項(xiàng)目整體價額策略…………………………………29頁一、 整體價格制定原則 …………………………………29頁二、 價格策略 ……………………………………………30頁（二） 付款方式……………………………………………32頁（三） 各類型促銷及優(yōu)惠措施……………………………33頁一、 帶租約發(fā)售 …………………………………………33頁二、 十年返租回報 ………………………………………33頁三、 十年保收計劃…………………………………………34頁四、 購鋪易 低首付………………………………………35頁五、 創(chuàng)業(yè)版商鋪……………………………………………35頁招商方案 ……………………………………………………36頁項(xiàng)目整體招商原則 …………………………………………37頁 把握業(yè)態(tài)經(jīng)營比例……………………………………37頁 統(tǒng)一主題和品牌………………………………………37頁 同業(yè)差異 異業(yè)互補(bǔ)…………………………………37頁 核心主力店互動原則…………………………………38頁 放水養(yǎng)魚原則…………………………………………38頁招商范圍及品牌控制 ………………………………………39頁 知名商戶或連鎖商戶…………………………………40頁 個性鮮明有特殊商戶…………………………………40頁 能吸引人流量的商戶…………………………………40頁 品牌 優(yōu)質(zhì) 有特色的商戶…………………………40頁銷售管理 ……………………………………………………41頁一、 銷售組織機(jī)構(gòu) …………………………………………42頁二、 銷售文書準(zhǔn)備 …………………………………………43頁廣告策劃………………………………………………………44頁廣告總體策劃…………………………………………………45頁蓄客期…………………………………………………………50頁強(qiáng)勢銷售期……………………………………………………57頁銷售尾期………………………………………………………61頁策 略 篇前 言乾縣的商業(yè)地產(chǎn)市場正處于一個初級發(fā)展階段期，且沒有一個具備規(guī)模的商業(yè)中心，現(xiàn)結(jié)合該項(xiàng)目原有的地理優(yōu)勢和商業(yè)市場的歷史性知名度，根據(jù)現(xiàn)代商業(yè)市場的運(yùn)營發(fā)展趨勢，將以以全新商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計和營運(yùn)發(fā)展模式，貫穿整個項(xiàng)目的工作過程。力求緊密結(jié)合‘太平洋’國際商業(yè)廣場整體綜合設(shè)計的特質(zhì)與優(yōu)勢，積極地探求規(guī)劃設(shè)計與營銷推廣策略以促成良好的銷售、招商和良性運(yùn)營的目的。同時，我們將尊重市場，尊重消費(fèi)者，尊重商家，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商的預(yù)期目標(biāo)與項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作主要在于以地產(chǎn)為載體，來追求資源價值的最大化，進(jìn)一步再次、多次的深度開發(fā)和利用，是更好的進(jìn)行資源增值運(yùn)作同時進(jìn)行無限的資本運(yùn)作。商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢在于追求經(jīng)濟(jì)效益的同時達(dá)到了社會效益極度的社會影響力，品牌價值就能自然體現(xiàn)，而最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)、商家、投資者等三方利潤的最大化。根據(jù)國家金融機(jī)構(gòu)對住宅房地產(chǎn)的房貸金融控制政策，我國的又一次商業(yè)地產(chǎn)將初見端倪，且有明顯回升趨勢，各沿海或發(fā)達(dá)城市投資者將投資方向由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)或產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這是一個良好的歷史機(jī)遇，本策劃案依據(jù)天時、地利、人和進(jìn)行了一系列科學(xué)論證和推斷，應(yīng)該是一份較為理想的策劃案。（一）項(xiàng)目定位結(jié)合原‘三眼橋’商圈的歷史性優(yōu)勢，現(xiàn)將該項(xiàng)目‘太平洋國際廣場’策劃放遠(yuǎn)至30年以內(nèi)無法超越的境界進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，借鑒沿海地區(qū)發(fā)達(dá)城市的成功運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，將該項(xiàng)目規(guī)劃為西北僅有的‘城市綜合體’商業(yè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目設(shè)計規(guī)劃為約130畝占地面積，總建筑面積約30萬平方米，分為‘五大’商業(yè)功能區(qū)‘一個’高端綜合辦公區(qū)和‘一個’高端住宅社區(qū)。將乾縣所有商業(yè)業(yè)態(tài)和商務(wù)辦公集中到一起，實(shí)現(xiàn)真正意義上的‘一站式’ 城市商業(yè)綜合體。 ‘太平國際廣場’的‘五大’商業(yè)功能區(qū)分別為：百貨購物布匹商業(yè)區(qū)、餐飲娛樂休閑區(qū)、電子通訊數(shù)碼區(qū)、五金機(jī)電輕工業(yè)區(qū)、家具家居建材區(qū)。而該‘五大’商業(yè)功能區(qū)分別涵蓋并包括：酒店超市、服裝百貨、洗浴餐飲、娛樂健身、兒童天地、時尚影城、網(wǎng)吧電玩、美容美體、醫(yī)療衛(wèi)生、婚慶影樓、數(shù)碼通訊、電子家電、副食批零、茶道茶藝、時尚精品、文體書刊、五金機(jī)電、輕工精品、家具家居、窗紗窗飾、車船配件、裝飾建材等業(yè)態(tài)。 ‘太平洋國際廣場’的兩個‘一’分別為：綜合辦公區(qū)和高端住宅社區(qū)，綜合商務(wù)辦公區(qū)又分為：行政辦公和商務(wù)辦公，行政辦公主要為乾縣部分未修建和改善辦公環(huán)境的黨和政府機(jī)關(guān)、行政事業(yè)性單位的辦公區(qū)域，商務(wù)辦公主要為保險醫(yī)療、移動通訊、綜合繳費(fèi)、品牌企業(yè)等單位的辦公區(qū)域；高端住宅社區(qū)為動靜分離的園區(qū)設(shè)計，18和25層框剪結(jié)構(gòu)高層，南北通透四明精品戶型，全智能配套設(shè)施社區(qū)，彰顯自然和諧、人文科技的超前意識，和商業(yè)區(qū)域既能動靜分離又能相互資源共享，有獨(dú)立的小區(qū)花園、進(jìn)出口和停車位，更有專業(yè)的社區(qū)配套設(shè)施和功能，如‘幼稚園’、‘老年活動中心’、‘健身俱樂部’、‘教育培訓(xùn)’等。 ‘太平洋國際廣場’項(xiàng)目成功建設(shè)將開創(chuàng)西北地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的歷史先河，目前西北乃至全國未能有如此功能齊全的‘城市商業(yè)綜合體’項(xiàng)目，而該項(xiàng)目的實(shí)施又將創(chuàng)造五個‘一’：乾縣商住建筑、科技含量第一高（25層）、咸陽商業(yè)樓盤第一大、陜西商業(yè)項(xiàng)目品牌第一全、西北商業(yè)業(yè)態(tài)第一齊、力爭全國商住綜合營運(yùn)第一流。根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，由于該項(xiàng)目的原東西大棚土地在開放商名下，其余部分土地已經(jīng)在早期通過商鋪?zhàn)冑u在各商戶名下，為了達(dá)到該項(xiàng)目的長遠(yuǎn)開發(fā)和運(yùn)營目的，該項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計、以求達(dá)到：高、大、特、齊、全智能化城市商業(yè)綜合體的格局，分為三期進(jìn)行開發(fā)實(shí)施。第一期為東大棚位置，設(shè)計規(guī)劃為地下一層、地上四層商業(yè)裙樓、18層四星級酒店和綜合辦公姊妹樓、三棟乾縣第一高的25層點(diǎn)式高層住宅樓組成，（不含地下車庫）。其商業(yè)業(yè)態(tài)主要為：服裝百貨、酒店超市、兒童城、布匹批發(fā)、銀行網(wǎng)點(diǎn)、商務(wù)辦公等。 但是一期項(xiàng)目其主要的賣點(diǎn)就是該 ‘太平洋’國際城市綜合體的規(guī)模和科學(xué)的設(shè)計規(guī)劃、業(yè)態(tài)配比，且第一期商業(yè)項(xiàng)目一定是量身定向開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，一舉獲得成功，為二期、三期的商戶拆遷和開發(fā)創(chuàng)造條件。（二）項(xiàng)目深度分析216。 整體市場狀況乾縣商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)經(jīng)過歷史的過度發(fā)展，在居住環(huán)境、樓盤規(guī)模、人文科學(xué)、自然和諧、社區(qū)配套、安全舒適、商務(wù)條件等方面消費(fèi)者有了更全面的認(rèn)識和要求，競爭格局以及消費(fèi)者觀念也發(fā)生了根本性的變化。乾縣商業(yè)正處于一個新的發(fā)展轉(zhuǎn)型時期，傳統(tǒng)百貨、購物、服裝、布匹等不能滿足現(xiàn)代購物理念和舒適的購物消費(fèi)環(huán)境，必須努力通過改造購物環(huán)境增強(qiáng)競爭實(shí)力，鞏固商業(yè)地位；該項(xiàng)目的理性和科學(xué)性的建設(shè)將形成了傳統(tǒng)商業(yè)格局將被新興‘一站式’城市商業(yè)綜合體所替代的商業(yè)局面。先進(jìn)科學(xué)的商業(yè)營運(yùn)模式將給乾縣人民帶來了生活和消費(fèi)觀念的變革，消費(fèi)者正從單純的購物行為向集購物、娛樂、餐飲、觀光、旅游等綜合多功能為一體的一站式消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變。追求舒適的購物環(huán)境和全新消費(fèi)體驗(yàn)逐漸成為乾縣人的消費(fèi)趨勢?！窖蟆瘒H商業(yè)中心逐漸向周邊區(qū)域發(fā)展力求政府對城市建設(shè)布局進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，促進(jìn)乾縣商業(yè)市場的進(jìn)一步集中式發(fā)展。整體規(guī)劃的重心是通過‘太平洋’國際商業(yè)中心的改造及重新定位，提高其商業(yè)的輻射力，從而帶動周邊區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，成為‘關(guān)天’經(jīng)濟(jì)圈的主要組成部分。，不能滿足人們的消費(fèi)需求。目前，在乾縣大