【正文】 水果、蔬菜農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章　總　　論　　一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱水果、蔬菜、農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)新建項(xiàng)目承擔(dān)單位東豐縣麗梅商貿(mào)有限公司法人代表：于麗梅所有制形式：民營(yíng)項(xiàng)目主管部門東豐縣商務(wù)局建設(shè)地點(diǎn)、規(guī)模、期限及建設(shè)內(nèi)容地點(diǎn)在東豐縣東豐鎮(zhèn)通山街盛京府邸售樓處西北測(cè)，占地面積25400平方米，建筑面積38420平方米，建設(shè)期限為2014年1月至2014年12月。本項(xiàng)目建筑將采用磚混框架結(jié)構(gòu)，建筑物均為三層，地下1一層為保鮮庫，地上一層為大型水果、蔬菜、農(nóng)副產(chǎn)品交易批發(fā)市場(chǎng)，二層劃為綜合管理服務(wù)、餐飲、大型超市區(qū)。擬將該市場(chǎng)區(qū)內(nèi)劃分為農(nóng)產(chǎn)品交易管理綜合區(qū)（含電子商務(wù)、商品檢驗(yàn)、辦公等功能），蔬菜交易區(qū)、水果交易區(qū)、糧食、農(nóng)副產(chǎn)品交易區(qū)以及倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、停車場(chǎng)等六個(gè)功能區(qū)域。項(xiàng)目申報(bào)單位及法人代表項(xiàng)目申報(bào)單位：東豐縣麗梅商貿(mào)有限公司法人代表：于麗梅投資規(guī)模及資金籌措：項(xiàng)目總投資11280萬元；其中：建設(shè)用地征用費(fèi)：880萬元建筑工程費(fèi)：8126萬元設(shè)備購(gòu)置費(fèi)：1681萬元安裝調(diào)試費(fèi)：53萬元其他費(fèi)用：40萬元不可預(yù)見等費(fèi)用：500萬元項(xiàng)目投資全部為自籌。項(xiàng)目輻射范圍及帶動(dòng)能力該項(xiàng)目建成投入運(yùn)營(yíng)后，可直接吸納經(jīng)營(yíng)業(yè)主350戶，加入到市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中來，從而帶動(dòng)全縣50個(gè)行政村、160個(gè)自然屯廣大農(nóng)戶發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)，成為吉林省中南部地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品交易集散地，依靠四白鐵路、吉林至沈陽，長(zhǎng)春至梅河口兩條高速公路；四平至白山一級(jí)公路從東豐鎮(zhèn)區(qū)穿過的交通優(yōu)勢(shì)，最大的輻射周邊遼源市、伊通縣、磐石縣、輝南縣、梅河口市、通化市、東遼縣、柳河縣、西豐縣、清源縣等區(qū)域，逐漸發(fā)展成為吉林省中南部農(nóng)副產(chǎn)品集散中心。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)及內(nèi)容備注一 項(xiàng)目名稱水果、蔬菜、農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)二建設(shè)地點(diǎn)東豐鎮(zhèn)通山街盛京府邸售樓處西北側(cè)三項(xiàng)目業(yè)主單位東豐縣麗梅商貿(mào)有限公司四市場(chǎng)交易量噸23500正常經(jīng)營(yíng)期五市場(chǎng)交易額萬元10745正常經(jīng)營(yíng)期六主要交易品種蔬菜、水果、糧食、土特產(chǎn)品、副食雜品七項(xiàng)目規(guī)劃用地面積平方米25400八項(xiàng)目建筑總規(guī)模平方米384201農(nóng)產(chǎn)品交易管理綜合區(qū)平方米2108含電子商務(wù)、農(nóng)產(chǎn)品檢測(cè)、市場(chǎng)管理等設(shè)施2蔬菜批發(fā)交易區(qū)平方米38893水果批發(fā)交易區(qū)平方米38004農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易用房平方米40005住宅平方米18406保鮮庫房平方米10943地下7普通庫房平方米20008化驗(yàn)室平方米2009變配電房平方米2410門衛(wèi)平方米3611鍋爐房平方米34012室外公廁（含垃圾中轉(zhuǎn)站）平方米24013西餐廳平方米400014大型超市平方米500015蓄水池立方米5016停車廣場(chǎng)平方米393717場(chǎng)內(nèi)道路平方米294428建筑密度%19建筑容積率20綠化面積平方米255321綠化率%22市場(chǎng)管理及技術(shù)人員定員人57不含臨時(shí)聘用人員23項(xiàng)目建設(shè)總投資萬元1128024項(xiàng)目建設(shè)資金全部為自籌萬元1128025項(xiàng)目年收入萬元224426稅金及附加萬元8427所得稅萬元37928稅后利潤(rùn)萬元113729投資利潤(rùn)率%1030投資利稅率%1531投資回收期（稅后）年含建設(shè)期1年32投資回收期（稅前）年不含建設(shè)期33本次工程建設(shè)工期年1 二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)國(guó)家財(cái)政部《關(guān)于農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)的若干意見》；國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫大綱；吉林省人民政府辦公廳吉政發(fā)[2004]10號(hào)文件《吉林省現(xiàn)代化中藥及生物制藥基地建設(shè)發(fā)展綱要；農(nóng)業(yè)部文件。農(nóng)發(fā)[2003]15號(hào)《關(guān)于在全國(guó)創(chuàng)建第二批無公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)示范基地縣和出口示范縣的通知》；農(nóng)業(yè)部文件。農(nóng)市發(fā)[2003]14號(hào)《關(guān)于批準(zhǔn)第九批農(nóng)業(yè)部定點(diǎn)市場(chǎng)的通知》?！都质?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；《東豐縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；《東豐縣城市總體規(guī)劃》；項(xiàng)目業(yè)主單位提供的其他相關(guān)資料；國(guó)家和吉林省及東豐縣有關(guān)民用建筑設(shè)施建設(shè)方面的法律、法規(guī)及相關(guān)技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、定額等三、綜合評(píng)價(jià)和論證結(jié)論東豐縣是遼源市農(nóng)林副特產(chǎn)重點(diǎn)產(chǎn)區(qū)，其產(chǎn)品無論從質(zhì)量上還是數(shù)量上均排在全市各區(qū)縣前列，交易量大，吸引全國(guó)各地客商。項(xiàng)目新建的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)依托產(chǎn)地資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，增加農(nóng)副產(chǎn)品交易大廳面積，擴(kuò)建集市交易場(chǎng)所，增設(shè)冷凍、保鮮庫、普通庫房、化驗(yàn)設(shè)備和信息發(fā)布設(shè)施，和農(nóng)民聯(lián)合建立無公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，能夠?qū)崿F(xiàn)有償服務(wù)，合同收購(gòu)，自愿聯(lián)合，自主經(jīng)營(yíng)。市場(chǎng)為農(nóng)民提供技術(shù)支撐、專用物資、價(jià)格信息、交易場(chǎng)地，提供產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后服務(wù)，建立技術(shù)檔案，保證產(chǎn)品質(zhì)量，為加工企業(yè)供應(yīng)優(yōu)質(zhì)原料，市場(chǎng)成為種植業(yè)的龍頭，直接帶動(dòng)8000多戶農(nóng)民致富，激發(fā)農(nóng)民積極性，擴(kuò)大基地面積，輻射周邊地區(qū)。市場(chǎng)是種植業(yè)和加工業(yè)之間的紐帶，將兩端產(chǎn)業(yè)緊密地聯(lián)系在一起，形成地區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。市場(chǎng)又是孵化器，催生出經(jīng)紀(jì)人和種植經(jīng)營(yíng)大戶，催化農(nóng)業(yè)專業(yè)化分工，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加農(nóng)民就業(yè)崗位，促進(jìn)了農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展要求，建設(shè)規(guī)模適當(dāng)，條件完善，貨源充足，前景廣闊，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益明顯，是很好的發(fā)展項(xiàng)目。第二章　項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性一、項(xiàng)目建設(shè)背景我國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，三農(nóng)問題擺到一切工作的首要位置。李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提出：“解決農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民問題，是我們?nèi)抗ぷ鞯闹刂兄??！币蟆安扇「苯痈辛Φ恼咝源胧?，加?qiáng)農(nóng)業(yè)、支持農(nóng)業(yè)、保護(hù)農(nóng)業(yè)，努力增加農(nóng)民收入?！睎|豐縣政府根據(jù)國(guó)家和省、市要求，結(jié)合本地實(shí)際，把農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)作為加強(qiáng)農(nóng)業(yè)、支持農(nóng)業(yè)、保護(hù)農(nóng)業(yè)、增加農(nóng)業(yè)收入的戰(zhàn)略性主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，加大投入、優(yōu)化政策、創(chuàng)新環(huán)境、加快發(fā)展，大力推進(jìn)區(qū)域化布局、規(guī)?；a(chǎn)和集約化經(jīng)營(yíng)。國(guó)家政策的支持，更掀起了農(nóng)業(yè)發(fā)展的潮涌之勢(shì)，東豐縣政府抓住享受西部大開發(fā)優(yōu)惠政策和振興東北地區(qū)老工業(yè)基地改造扶持政策的這一千載難逢的發(fā)展機(jī)遇，加大領(lǐng)導(dǎo)力度，高瞻遠(yuǎn)矚，因勢(shì)利導(dǎo)，全面規(guī)劃，整體布局，建立多樣化經(jīng)營(yíng)模式，多元化結(jié)構(gòu)模式，創(chuàng)新生產(chǎn)方式，以工廠、市場(chǎng)為龍頭帶動(dòng)，實(shí)施貿(mào)、工、農(nóng)一體和產(chǎn)、供、銷并舉，敢為人先，開拓創(chuàng)新，全面發(fā)展，瞄準(zhǔn)農(nóng)業(yè)科技市場(chǎng)和國(guó)際市場(chǎng)前沿，把現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)規(guī)模做強(qiáng)做大。東豐縣位于吉林省中南部,地處長(zhǎng)白山系哈達(dá)嶺余脈、松花江和松遼平原上游，屬于半山區(qū)，素有五山一水四分田之稱，位于東經(jīng)125176。3＇－125176。50＇，北緯42176。18＇－43176。14＇；東南與梅河口市毗鄰，西南與遼寧省清原縣接壤，西部與遼寧省西豐縣以山為界，北與伊通縣隔河相望。平均海拔374米。轄14個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，全縣總?cè)丝?0萬人，城區(qū)常住人口10萬余人。特殊的地理位置使我縣成為吉林省南部的中心縣城。吉林至沈陽，長(zhǎng)春至梅河口兩條高速公路在東豐境內(nèi)通過，同時(shí)，東豐縣又是我省亞熱帶氣候特征較為明顯的地區(qū)之一，氣候溫和，雨量充沛，無霜期長(zhǎng)，水熱同季，屬豐收型氣候，適宜多種農(nóng)作物生長(zhǎng)，富產(chǎn)優(yōu)質(zhì)稻米、玉米、水果、蔬菜等多種亞熱帶農(nóng)產(chǎn)品，其中的早熟果蔬、反季性蔬菜，已成為我省“菜藍(lán)子工程”中主要的蔬菜生產(chǎn)基地之一。為促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展，近幾年來，東豐縣已先后建起了一些小型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。但由于多種因素的影響，致使這些農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，還遠(yuǎn)未達(dá)到現(xiàn)代流通市場(chǎng)大流量、大吞吐、管理及服務(wù)手段先進(jìn)、交易方式先進(jìn)的要求，還不能適宜當(dāng)前現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的需要。特別是隨著農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)步伐的加快，要求農(nóng)產(chǎn)品流通市場(chǎng)的交易規(guī)模和交易方式以及服務(wù)及管理手段要相應(yīng)的予以提高和改進(jìn)，以適應(yīng)當(dāng)前現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的需要。隨著流通市場(chǎng)的發(fā)展和市場(chǎng)交易規(guī)模及幅射范圍的逐步擴(kuò)大，東豐縣現(xiàn)有的一些農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)的服務(wù)功能及設(shè)施已顯落后，交易場(chǎng)地也顯狹窄、擁擠，交易規(guī)模普遍偏小，交易品種也顯偏少，市場(chǎng)管理方式也顯落后，場(chǎng)內(nèi)大部分交易方式還停留在較傳統(tǒng)的交易模式上，使市場(chǎng)幅射范圍受到一定的限制。尤其是在國(guó)家強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)對(duì)流通市場(chǎng)的整頓，規(guī)范流通市場(chǎng)管理，杜絕假冒偽劣產(chǎn)品進(jìn)入流通市場(chǎng)，防止有毒有害商品侵害消費(fèi)者利益的時(shí)候，更顯我縣現(xiàn)有的一些農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)在流通設(shè)施的布局、建設(shè)和管理方式以及農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全檢驗(yàn)、檢測(cè)等方面的不足和不完善。我縣現(xiàn)還沒有一個(gè)較規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、設(shè)施完善配套、交易方式先進(jìn)、貨物吞吐量較大的大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，不僅影響了該區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品順暢、快捷地流通，而且還影響了對(duì)該區(qū)域農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)及農(nóng)民收入明顯增加促進(jìn)作用的發(fā)揮。還未形成市場(chǎng)牽龍頭（企業(yè)），龍頭帶基地，基地連農(nóng)戶的良性發(fā)展格局。此外，由于對(duì)現(xiàn)代物流管理技術(shù)、自動(dòng)化技術(shù)和信息技術(shù)的應(yīng)用基本上還處于未開發(fā)狀態(tài)，因而使該區(qū)域現(xiàn)有農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)的管理及服務(wù)技術(shù)還遠(yuǎn)未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的要求，進(jìn)場(chǎng)從事各種農(nóng)產(chǎn)品交易活動(dòng)的客商對(duì)各種信息資源的利用，還未達(dá)到應(yīng)有的水平，尤其是利用網(wǎng)絡(luò)開展遠(yuǎn)程網(wǎng)上交易的活動(dòng)還未開展，使市場(chǎng)內(nèi)商品流通的組織化程度和集中度不高，影響了交易規(guī)模的進(jìn)一步