【正文】 產(chǎn)權(quán)式酒店全程策劃方案第一章 項目概況項目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半。項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。一 項目現(xiàn)狀分析項目簡單經(jīng)濟指標(biāo)，主體結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)共十層，外加地下室（一層）及層頂加層（共二層）。其中標(biāo)準(zhǔn)層5~9層，單層面積約950 m2， m2， m2。（詳見項目“產(chǎn)權(quán)證附記”）物業(yè)營業(yè)狀況項目產(chǎn)權(quán)登記中規(guī)定房屋類型為旅館，用途為旅（賓）館。目前使用現(xiàn)狀為：（1）項目4~10層（加頂層附層及一層西入口大堂）為天翔大酒店經(jīng)營場所，由海航酒店集團經(jīng)營，共有131套客房，客房類別普通雙標(biāo)房、普通大床房、豪華雙標(biāo)房、豪華大床房、行政房、豪華套房、海航套房。目前豪華標(biāo)房的折扣價格為300元/天，豪華套房折扣價格為600元/天，酒店客房的平均房價為327元/天/間，客房入住率為60%左右服務(wù)設(shè)施：餐飲設(shè)施:中餐廳、酒吧，娛樂設(shè)施:棋牌室、商場、健身室，服務(wù)設(shè)施:會議廳 商務(wù)中心 停車場 DDD電話 IDD電話。價格：（2005年11月1日入住標(biāo)價）客房類說明門市價格優(yōu)惠價格雙人標(biāo)準(zhǔn)間630248雙人大床間680258行政套間1280500豪華大床房680330豪華標(biāo)間850300（2）項目1至3層由“大宴樓”餐廳租用。包括一層?xùn)|側(cè)入口大堂及二、三層整層，目前營業(yè)狀況良好。附：天翔大酒店項目產(chǎn)權(quán)附記幢號室號部位建筑面積（平方米）房屋類型用途層數(shù)竣工日期701101旅館旅（賓）館102000113701201旅館旅（賓）館102000113701413旅館旅（賓）館102000113701414旅館旅（賓）館102000113701415旅館旅（賓）館102000113701416旅館旅（賓）館102000113701417旅館旅（賓）館102000113701418旅館旅（賓）館102000113701419旅館旅（賓）館1020001137014421旅館旅（賓）館102000113701501旅館旅（賓）館102000113701601旅館旅（賓）館102000113701701旅館旅（賓）館102000113701801旅館旅（賓）館102000113701901旅館旅（賓）館1020001137011001旅館旅（賓）館102000113701地下室旅館旅（賓）館102000113701屋頂二層旅館旅（賓）館102000113701屋頂一層旅館旅（賓）館102000113合計二、項目開發(fā)環(huán)境要素分析 地理位置項目位于虹口區(qū)曲陽路701號，處于中山北二路、曲陽路、東體育會路三路交叉的三角地帶，東靠曲陽路、南至中山北二路、西臨東體育會路位置優(yōu)越，交通便利。 片區(qū)屬性：曲陽路商務(wù)中心 周邊景觀環(huán)境調(diào)查項目西鄰曲陽公園，自然風(fēng)景良好。南邊與中山北二路之間有50米寬的休閑綠化帶，可進行小型的休閑娛樂活動。因距中山北二路高架路較近，南向的視野與景觀會受到一定的影響。地塊交通條件調(diào)查項目直入交通非常便利，緊靠內(nèi)環(huán)高架線—中山北二路，15分鐘到達上?；疖囌?，30分鐘到達虹橋國際機場，東側(cè)曲陽路連通四平路及大連西路10分鐘便可到達北外灘等購物、觀光、旅游中心區(qū)。周邊公共交通便利，西側(cè)距軌道交通三號線汶水東路站步行15分鐘以內(nèi)，公交車有70、3282848等十多條線路，四通八達。周邊配套設(shè)施調(diào)查216。 餐廳：大宴樓216。 酒吧、KTV娛樂場所：夏威夷桑拿216。 購物場所：易?買得、國際箱包中心、吉盛偉業(yè)、好美家216。 醫(yī)院：岳陽醫(yī)院、和平眼科醫(yī)院216。 銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、招商銀行216。 大學(xué)：工會學(xué)院、復(fù)旦大學(xué)、上海外國語大學(xué) 216。 商務(wù)辦公：上海商務(wù)中心216。 公共活動場所：曲陽公園、魯迅公園、虹口足球場第二章 市場調(diào)研分析一、產(chǎn)權(quán)酒店分析（一） 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念及分類產(chǎn)權(quán)酒店的定義產(chǎn)權(quán)式酒店由時權(quán)酒店（TIMESHARE）演變而來。它是由消費者或個人投資者買斷酒店客房在特定時間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大.奈特。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進行了真正意義上的時權(quán)酒店改革，而產(chǎn)權(quán)酒店則是進而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時段，即將酒店的客房分割，每間客房作為一個帶有獨立產(chǎn)權(quán)的獨立單位，出售給客戶。投資者既可長期居住，也可在不住時將客房委托給酒店經(jīng)營獲取回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的效結(jié)合，是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。無論對發(fā)展商還是投資商，產(chǎn)權(quán)酒店都孕育著豐富的商機產(chǎn)權(quán)酒店的性質(zhì)在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達的國家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報，進行休閑，度假，娛樂為目的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產(chǎn)類，它與旅游經(jīng)濟，貿(mào)易及房地產(chǎn)是有機結(jié)合互動發(fā)展的關(guān)系。產(chǎn)權(quán)酒店與別墅，普通商品住宅及商務(wù)寫字樓等又有明顯區(qū)別，購買產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服務(wù)，彰顯身份和地位的同時，更有不菲的投資回報，與住宅寫字樓的投資，股票投資，儲蓄及國債投資等相比，投入輕松，風(fēng)險小，回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。產(chǎn)權(quán)酒店的分類216。 時權(quán)酒店是將酒店的每個單位分為一定的時間份（如：一年產(chǎn)值51周，共51個時間份），出售每一個時間份的使用權(quán)。消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間（如一周）的居住權(quán)。216。 純產(chǎn)權(quán)酒店是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的管理回報。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型及度假型。216。 養(yǎng)老型酒店是指投資人（往往是最終消費者），購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益其家人所有。216。 時值度假型酒店指消費者購買一定數(shù)量的分?jǐn)?shù)，這些分?jǐn)?shù)就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些分?jǐn)?shù)在不同時間，地點，檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負擔(dān)的住宿設(shè)施。消費者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。分?jǐn)?shù)消費可以獲取更大的折扣和免費居住時間。（二）國外產(chǎn)權(quán)酒店的現(xiàn)狀由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店所需的投資和宏大的管理體系分解為單體的組合，為擁有一定閑置資金的投資人獲得較高回報，且不想承受投資風(fēng)險的個人或法人提供了機會，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長。據(jù)國際旅游組織2002年報告，%。到2003年。美國的產(chǎn)權(quán)酒店已超過了1000個。在銷售方面，90年代初全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入為40億美元，到2004年，全球產(chǎn)權(quán)酒店銷售額達300億美元。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過程中的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時成為最受大眾家庭青睞的投資工具。（三）國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)發(fā)展在中國，投資產(chǎn)權(quán)式酒店始于１９９５年，至今已有１０多年。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前我國的產(chǎn)權(quán)酒店項目已經(jīng)發(fā)展到２００多個，遍布全國25個省、自治區(qū)、直轄市。國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)的市場大環(huán)境已經(jīng)日趨成熟，主要表現(xiàn)為：一是受惠旅游業(yè)的復(fù)蘇，旅游酒店業(yè)的發(fā)展空間巨大。２００４年旅游業(yè)景氣好轉(zhuǎn)，２００４年旅游行業(yè)的收入達６000多億元，同比增幅達２８．５％。入境游和國內(nèi)游全面增長，旅游酒店業(yè)呈全面回升態(tài)勢，客房出租率和房價齊增。二是制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，同時國內(nèi)旅游度假市場顯示出巨大潛力。據(jù)權(quán)威報告分析認為，預(yù)計到２０１０年，中國將成為世界第一大旅游目的地國家和第四大客源輸出國。在未來十年之內(nèi)，％的速度增長，每年旅游業(yè)至少有１０％的增長空間。三是國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店市場制度、法規(guī)和秩序日益規(guī)范，客戶的投資信心和安全感在提高四是近幾年國際分時度假公司進入中國的數(shù)量日益增多，產(chǎn)權(quán)式酒店和分時度假的概念得以在國內(nèi)業(yè)界和消費圈中逐漸得到認同。目前在中國，產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)、經(jīng)營與銷售主要采取下列模式：開 發(fā)目前，國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)集中在國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展較為前沿的城市和國內(nèi)各大旅游類城市，如北京、上海、廣州、深圳和麗江、?？?、廈門、秦皇島等，基本以國家級的政治、經(jīng)濟、文化中心和沿海旅游度假城市為主，正在逐漸向中小城市轉(zhuǎn)移，這其中有以、海濱類城市和集具歷史價值的文化古城為主，同時以商務(wù)交往為主功能的產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)在蓬勃興起之中，整個產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)熱潮正處在前所未有的興起之中。經(jīng) 營目前，無論以何種方式運營的產(chǎn)權(quán)式酒店，其一般的運營方式均為：開發(fā)——銷售——委托專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)管（或成立專業(yè)的酒店經(jīng)營管理隊伍經(jīng)管）——兌現(xiàn)購買者應(yīng)得得投資收益。這一運營模式下實現(xiàn)銷售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在購買者對酒店未來經(jīng)營管理的信心上，從目前酒店的銷售操作上看，酒店經(jīng)營管理方的選擇以及監(jiān)督其日常經(jīng)營行為的體制、機制（即保證購買者利益實現(xiàn)的體制、機制）尤為重要。正常情況下，一般星級酒店的運營成本占到整個酒店日常營業(yè)額的30%左右，以此計算酒店正常的營業(yè)利潤是非常可觀的，如果附以非常有營業(yè)保證的區(qū)位優(yōu)勢和非常有價值的賣點，投資產(chǎn)權(quán)酒店的風(fēng)險實際非常之小，而一旦收益實現(xiàn)，其收益比例又非常之高，是其他投資類商品所無法比擬的。目前，對于產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營管理，國內(nèi)已經(jīng)積累了非常成熟的管理經(jīng)驗，上海、廣州擁有眾多專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司，加之與國際接軌的管理模式，實際上酒店成型后的經(jīng)營管理并無太大的難度存在，無論是聘請專業(yè)的管理公司還是成立專業(yè)的項目公司承擔(dān)銷售后經(jīng)營管理的職能，開發(fā)商均不必為尋找銷售以后的經(jīng)營管理公司擔(dān)心，日后的收益兌現(xiàn)關(guān)鍵在于選用的經(jīng)營模式與所處地理位置的匹配性上。銷 售因為投資收益的可靠性和誘惑力，從目前各地產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售上看，滯銷的可能性均不太大，無論是北京、上海、廣州、深圳等大中型城市，還是昆明、麗江、秦皇島、威海等旅游性城市，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售狀況均一片大好，這也從一個方面印證了酒店的經(jīng)營市場和消費者對酒店經(jīng)營投資的信心。（四）國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開發(fā)與發(fā)展模式國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開發(fā)主體產(chǎn)權(quán)式酒店的運營主體一般分為三類：酒店經(jīng)營管理公司、旅游度假項目開發(fā)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)完成后一般均交由專業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營管理，開發(fā)者退居幕后或進行附加價值、增值項目的開發(fā)。國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開發(fā)運營模式依據(jù)其主要功能不同，產(chǎn)權(quán)式酒店的一般分類在上面已經(jīng)提到，但依據(jù)其投資收益和運營方式的不同，主要可以歸納為三類，均已在國內(nèi)出現(xiàn)，現(xiàn)根據(jù)調(diào)研情況分別簡述如下：（1）純產(chǎn)權(quán)式酒店又叫分紅式產(chǎn)權(quán)酒店，是產(chǎn)權(quán)式酒店的第一代產(chǎn)品，亦是真正意義上的產(chǎn)權(quán)酒店，終身產(chǎn)權(quán)歸購買者所有，購買者通過酒店的經(jīng)營盈利分紅，在不改變使用性質(zhì)的情況下（不影響酒店整體經(jīng)營）購買者有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承、租賃，自主權(quán)利極大，依據(jù)開發(fā)商的要求不同，分紅的方式和分紅的時間以及監(jiān)督運營的制度略有不同，但這一形式下產(chǎn)權(quán)酒店的基本運營模式為：216。 聘請專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司負責(zé)經(jīng)營；216。 開發(fā)商履行日常經(jīng)營監(jiān)管義務(wù)；216。 在業(yè)主大會監(jiān)督下成立業(yè)主委員會或直接委托開發(fā)商進行財務(wù)監(jiān)管；216。 對營業(yè)收入—全部營業(yè)成本和營業(yè)費用后的純利進行分紅；216。 分紅周期以每個季度為最短期限，最長不超過一年；216。 每季財務(wù)報告受監(jiān)督者認可授權(quán)的會計師事務(wù)所嚴(yán)格審核；216。 開發(fā)商依據(jù)客房的價格或面積計算每個房間的收益比數(shù)（又叫分紅比數(shù)），購買者依據(jù)所購客房的收益比數(shù)享受收益：收益的計算方式為：分紅總額 ╳該房間收益比數(shù) 收益比數(shù)的計算方式為：房間面積/營業(yè)總面積或房間總價款/全部房間總價款216。 購買者只享受收益、不對虧損負責(zé)，營業(yè)虧損由開發(fā)商負責(zé)或由酒店經(jīng)營管理公司轉(zhuǎn)嫁216。 酒店精裝修、開發(fā)商配全套家具、家電并負責(zé)酒店第一期經(jīng)營啟動所須的全部投入216。 酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營不佳，業(yè)主大會有權(quán)通過業(yè)主委員會或開發(fā)商進行酒店經(jīng)營管理公司更換，此條款一般以盈利標(biāo)準(zhǔn)為要求明確寫進對酒店經(jīng)營管理公司的聘用合同。上述模式既為此類產(chǎn)權(quán)式酒店一般的運營模式 此類產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商一般為房地產(chǎn)開發(fā)商，以盡快完成投資、收回利潤為目的，賺取地產(chǎn)開發(fā)利潤，多出現(xiàn)在旅游不發(fā)達的城市或優(yōu)勢并不明顯的地段，購買者多為個人投資者或中小企業(yè)機構(gòu)，用于投資收益或節(jié)省企業(yè)經(jīng)營（招待）成本，適合與不以酒店經(jīng)營管理為主而專注于地產(chǎn)項目開發(fā)、在酒店經(jīng)營、運作的能力經(jīng)驗上又較為弱勢的開發(fā)商。（2）返租式產(chǎn)權(quán)酒店其基本的開發(fā)模式與分紅式產(chǎn)權(quán)酒店基本相同，但是在收益方式上與之存在根本差異，分紅式產(chǎn)權(quán)酒店是以經(jīng)營收益為依托，以利潤為總分紅標(biāo)的的，購買者投資收益大小與酒店的經(jīng)營業(yè)績好壞息息相關(guān)，而返租式產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益與酒店的經(jīng)營沒有任何關(guān)系，其以每年固定的投資回報（一般為6—8%為/年）為主要的收益