【正文】 １０％的增長空間。２００４年旅游業(yè)景氣好轉(zhuǎn)，２００４年旅游行業(yè)的收入達(dá)６000多億元，同比增幅達(dá)２８．５％。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過程中的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受大眾家庭青睞的投資工具。據(jù)國際旅游組織2002年報(bào)告，%。分?jǐn)?shù)消費(fèi)可以獲取更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。指消費(fèi)者購買一定數(shù)量的分?jǐn)?shù)，這些分?jǐn)?shù)就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。 時(shí)值度假型酒店在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。 純產(chǎn)權(quán)酒店是指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的管理回報(bào)。產(chǎn)權(quán)酒店的分類216。投資者既可長期居住，也可在不住時(shí)將客房委托給酒店經(jīng)營獲取回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。它是由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷酒店客房在特定時(shí)間里的使用權(quán)。 大學(xué)：工會學(xué)院、復(fù)旦大學(xué)、上海外國語大學(xué) 216。 酒吧、KTV娛樂場所：夏威夷桑拿216。地塊交通條件調(diào)查項(xiàng)目直入交通非常便利，緊靠內(nèi)環(huán)高架線—中山北二路，15分鐘到達(dá)上?；疖囌?，30分鐘到達(dá)虹橋國際機(jī)場，東側(cè)曲陽路連通四平路及大連西路10分鐘便可到達(dá)北外灘等購物、觀光、旅游中心區(qū)。附：天翔大酒店項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)附記幢號室號部位建筑面積（平方米）房屋類型用途層數(shù)竣工日期701101旅館旅（賓）館102000113701201旅館旅（賓）館102000113701413旅館旅（賓）館102000113701414旅館旅（賓）館102000113701415旅館旅（賓）館102000113701416旅館旅（賓）館102000113701417旅館旅（賓）館102000113701418旅館旅（賓）館102000113701419旅館旅（賓）館1020001137014421旅館旅（賓）館102000113701501旅館旅（賓）館102000113701601旅館旅（賓）館102000113701701旅館旅（賓）館102000113701801旅館旅（賓）館102000113701901旅館旅（賓）館1020001137011001旅館旅（賓）館102000113701地下室旅館旅（賓）館102000113701屋頂二層旅館旅（賓）館102000113701屋頂一層旅館旅（賓）館102000113合計(jì)二、項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境要素分析 地理位置項(xiàng)目位于虹口區(qū)曲陽路701號，處于中山北二路、曲陽路、東體育會路三路交叉的三角地帶，東靠曲陽路、南至中山北二路、西臨東體育會路位置優(yōu)越，交通便利。目前使用現(xiàn)狀為：（1）項(xiàng)目4~10層（加頂層附層及一層西入口大堂）為天翔大酒店經(jīng)營場所，由海航酒店集團(tuán)經(jīng)營，共有131套客房，客房類別普通雙標(biāo)房、普通大床房、豪華雙標(biāo)房、豪華大床房、行政房、豪華套房、海航套房。項(xiàng)目投資策劃營銷可對項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。一 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析項(xiàng)目簡單經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，主體結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)共十層，外加地下室（一層）及層頂加層（共二層）。目前豪華標(biāo)房的折扣價(jià)格為300元/天，豪華套房折扣價(jià)格為600元/天，酒店客房的平均房價(jià)為327元/天/間，客房入住率為60%左右服務(wù)設(shè)施：餐飲設(shè)施:中餐廳、酒吧，娛樂設(shè)施:棋牌室、商場、健身室，服務(wù)設(shè)施:會議廳 商務(wù)中心 停車場 DDD電話 IDD電話。 片區(qū)屬性：曲陽路商務(wù)中心 周邊景觀環(huán)境調(diào)查項(xiàng)目西鄰曲陽公園，自然風(fēng)景良好。周邊公共交通便利，西側(cè)距軌道交通三號線汶水東路站步行15分鐘以內(nèi)，公交車有70、3282848等十多條線路，四通八達(dá)。 購物場所：易?買得、國際箱包中心、吉盛偉業(yè)、好美家216。 商務(wù)辦公：上海商務(wù)中心216。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大產(chǎn)權(quán)酒店是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的效結(jié)合，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。 時(shí)權(quán)酒店是將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份（如：一年產(chǎn)值51周，共51個(gè)時(shí)間份），出售每一個(gè)時(shí)間份的使用權(quán)。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型及度假型。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報(bào)。他們可以使用這些分?jǐn)?shù)在不同時(shí)間，地點(diǎn)，檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。（二）國外產(chǎn)權(quán)酒店的現(xiàn)狀到2003年。（三）國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)發(fā)展在中國，投資產(chǎn)權(quán)式酒店始于１９９５年，至今已有１０多年。入境游和國內(nèi)游全面增長，旅游酒店業(yè)呈全面回升態(tài)勢，客房出租率和房價(jià)齊增。三是國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店市場制度、法規(guī)和秩序日益規(guī)范，客戶的投資信心和安全感在提高四是近幾年國際分時(shí)度假公司進(jìn)入中國的數(shù)量日益增多，產(chǎn)權(quán)式酒店和分時(shí)度假的概念得以在國內(nèi)業(yè)界和消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同。正常情況下，一般星級酒店的運(yùn)營成本占到整個(gè)酒店日常營業(yè)額的30%左右，以此計(jì)算酒店正常的營業(yè)利潤是非常可觀的，如果附以非常有營業(yè)保證的區(qū)位優(yōu)勢和非常有價(jià)值的賣點(diǎn)，投資產(chǎn)權(quán)酒店的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際非常之小，而一旦收益實(shí)現(xiàn)，其收益比例又非常之高，是其他投資類商品所無法比擬的。國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開發(fā)運(yùn)營模式依據(jù)其主要功能不同，產(chǎn)權(quán)式酒店的一般分類在上面已經(jīng)提到，但依據(jù)其投資收益和運(yùn)營方式的不同，主要可以歸納為三類，均已在國內(nèi)出現(xiàn)，現(xiàn)根據(jù)調(diào)研情況分別簡述如下：（1）純產(chǎn)權(quán)式酒店又叫分紅式產(chǎn)權(quán)酒店，是產(chǎn)權(quán)式酒店的第一代產(chǎn)品，亦是真正意義上的產(chǎn)權(quán)酒店，終身產(chǎn)權(quán)歸購買者所有，購買者通過酒店的經(jīng)營盈利分紅，在不改變使用性質(zhì)的情況下（不影響酒店整體經(jīng)營）購買者有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承、租賃，自主權(quán)利極大，依據(jù)開發(fā)商的要求不同，分紅的方式和分紅的時(shí)間以及監(jiān)督運(yùn)營的制度略有不同，但這一形式下產(chǎn)權(quán)酒店的基本運(yùn)營模式為：216。 對營業(yè)收入—全部營業(yè)成本和營業(yè)費(fèi)用后的純利進(jìn)行分紅；216。 酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營不佳，業(yè)主大會有權(quán)通過業(yè)主委員會或開發(fā)商進(jìn)行酒店經(jīng)營管理公司更換，此條款一般以盈利標(biāo)準(zhǔn)為要求明確寫進(jìn)對酒店經(jīng)營管理公司的聘用合同。（3） 度假式產(chǎn)權(quán)酒店（分時(shí)度假式產(chǎn)權(quán)酒店）度假式產(chǎn)權(quán)酒店與上述兩種產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營方式有著根本的不同，上述兩種產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營方式均是以保證購買者收益前提的，而度假式產(chǎn)權(quán)酒店的根本利益體現(xiàn)在交換和休閑度假上。目前，此種模式的產(chǎn)權(quán)酒店正在以國際化的酒店交換組織為依托進(jìn)行大規(guī)模的擴(kuò)張，但其對加盟酒店的要求和審查往往相當(dāng)嚴(yán)格，一般均要求在三星級、四星級以上，而且對酒店內(nèi)部配套和城市環(huán)境的要求也有非常高的標(biāo)準(zhǔn)。 專業(yè)的酒店類管理公司一般選用返租式的產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)模式，依托其專業(yè)的酒店管理力量在正?；厥掌淝捌谕顿Y的基礎(chǔ)上以獲取營業(yè)后的利潤為主要收益渠道。ＳＡＲＳ之后的２００４年至今呈現(xiàn)強(qiáng)勁反彈態(tài)勢，旺季時(shí)候高星級酒店“一房難求”，十分火爆，項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)前景廣闊。這一房費(fèi)水平超過北京３００多元，也明顯高于亞洲其它城市，比新加坡和曼谷的五星級酒店分別高出６１％和５３％，已基本與香港持平。216。合理的出租率應(yīng)該既能使酒店效益最佳化，又能使酒店可持續(xù)發(fā)展客房不能長期全負(fù)荷使用，須有一定余地以確保酒店正常運(yùn)營、維修保養(yǎng)。但四、五星級酒店在房價(jià)升高同時(shí)，平均出租率達(dá)到72％－76％，表明高星級客房略顯緊缺。四、五星級出租率比三星級高出７－８個(gè)百分點(diǎn)。２００４年入境旅游增幅迅速，同比增長５４％，入境旅游人次達(dá)到４９２萬人次。在２０１０年預(yù)計(jì)將舉辦１５００場國際性展覽和會議。按照未來四年入境旅游每年新增的需求１３０－１５０萬測算，相當(dāng)于目前三星級及以上酒店實(shí)際供應(yīng)量的１／４左右。（2）國內(nèi)旅游人次的增加會對三星級以下經(jīng)濟(jì)型酒店客房需求起拉動作用。目前上海市三星級和三星級以下經(jīng)濟(jì)型酒店的客房年飽和供應(yīng)能力為３５００萬夜房次左右，按照６４％左右出租率，實(shí)際年供應(yīng)量為２２００萬夜房次。酒店業(yè)受大環(huán)境影響較大，存在較大的不確定性，但上海的十一五發(fā)展規(guī)劃要大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，（上海市委書記近期講話將上海調(diào)整向金融服務(wù)型城市功能定位），隨著上海商務(wù)、會展的發(fā)展，以及2010年世博會都將給上海的酒店業(yè)帶來良好的發(fā)展機(jī)會。% 。酒店餐飲設(shè)施設(shè)有八個(gè)獨(dú)立的中餐廳。 1993年開業(yè)酒店風(fēng)格中西合璧大慶上海 中山北二路1515號離機(jī)場距離（公里）：20（距浦東機(jī)場43公里） 離火車站距離（公里）：8 離市中心距離（公里）：10 離四川北路距離（公里）：三星豪標(biāo)B 268元 豪標(biāo)A 288元自助早餐：20 加床：60會議廳 商務(wù)中心 停車場 票務(wù)服務(wù) DDD電話 IDD電話 洗衣服務(wù) 商場 理發(fā)美容室 部分房間有寬帶上網(wǎng) 中餐廳 咖啡廳 酒吧 客房送餐服務(wù) 交誼舞廳 迪斯科舞廳 卡拉OK廳 棋牌室 桌球室 健身室 按摩室 上海大慶石油大廈是大慶市石油管理局在上海投資建造的一座三星級大酒店，毗鄰曲陽商務(wù)中心，總建筑面積二萬五千余平方米。2003年裝修絲綢之路大酒店曲陽路777號離機(jī)場距離（公里）：15（距浦東機(jī)場45公里） 離火車站距離（公里）：5 離市中心距離（公里）：4 離四川北路距離（公里）：4三星標(biāo)準(zhǔn)房 308元 豪華雙人房 338元豪華單人房 338元西式早餐：38 中式早餐：38 加床：50商務(wù)中心 DDD電話 IDD電話 商場 理發(fā)美容室 部分房間有寬帶上網(wǎng) 中餐廳 西餐廳 交誼舞廳 迪斯科舞廳 卡拉OK廳 棋牌室 桌球室 健身室 桑拿浴室絲綢緞之路大飯店位于上海虹口區(qū)曲陽路、內(nèi)環(huán)線交界處，附近有內(nèi)外貿(mào)易中心、上海商務(wù)中心、全國駐滬辦以及現(xiàn)代化住宅樓層，由內(nèi)環(huán)線去火車站、國際機(jī)場，交通便利。1992年開業(yè)經(jīng)營者提供酒店式個(gè)別簡單服務(wù)如代定機(jī)票、提供家政等的經(jīng)營模式，沒有出租等服務(wù)。出租收益經(jīng)營者和業(yè)主采取3：7或4：6比例開。因?yàn)榫频陜r(jià)錢比較貴而且沒有家的感覺購買目的投資自用 投資購買客戶投資客自住客、投資客 上海酒店式公寓發(fā)展 階段起步階段發(fā)展階段成熟階段時(shí)間199820002000200320004至今特征小戶型＋低總價(jià)包租包租＋物業(yè)品質(zhì)代表樓盤新黃浦服務(wù)公寓、藍(lán)朝部落、青年匯駿豪國際、金銀匯、金隆海悅、君悅?cè)f源晶典、東晶國際備注多為市中心地段爛尾樓改造項(xiàng)目，由于建筑物內(nèi)部結(jié)構(gòu)無法改變，所以其房型設(shè)計(jì)上存在眾多弊端，而且物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)一般自己組建或聘請公寓服務(wù)團(tuán)隊(duì)，以其小戶型、小面積、低總價(jià)的來吸引年輕白領(lǐng)購買入住。外觀 藍(lán)朝部落 駿豪國際 萬源晶典酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)酒店的分布（1）上海酒店式公寓分布到目前，上海建成并基本投入使用的酒店式公寓項(xiàng)目有80余個(gè)，總建筑面積在200萬平方米以上，主要分布區(qū)域是浦東、長寧、虹口、黃浦、靜安、盧灣。單套面積來：已不再是一味的追求小面積的分割，開始向滿足居住功能性的居家面積發(fā)展。（2）產(chǎn)權(quán)酒店的分布n 2004年7月份之前產(chǎn)權(quán)酒店分布2004年7月份之上海市已售正在營業(yè)的產(chǎn)權(quán)式酒店共23個(gè)，主要分布在市中心區(qū)域，靜安區(qū)最多，共計(jì)5個(gè)，浦東新區(qū)和黃浦區(qū)各有4個(gè)。n 2006年潛在供應(yīng)今年已備案將于2006年推出的產(chǎn)權(quán)酒店有1例長寧區(qū)的長峰大酒店 。曹家渡商圈，緊鄰蘇州河規(guī)劃總建筑面積超過43000平方米，由A、B兩棟高層建筑組成。裝修五星級標(biāo)準(zhǔn)全裝修停車位發(fā)展商上海飛雕置業(yè)有限公司酒店經(jīng)營管理公司首旅建國酒店管理有限公司擔(dān)保公司——營銷公司開盤時(shí)間2005年6月開業(yè)時(shí)間TEL02162323881 62323882定位分析功能定位商務(wù)酒店市場定位五星級房型面積35—50平方米得房率%銷售分析經(jīng)營模式10年統(tǒng)一經(jīng)營管理銷售模式包租10年，10年投資回報(bào)共80%銷售價(jià)格報(bào)價(jià)16000元/平米，累計(jì)成交均價(jià)14458元/平米銷售進(jìn)度自2005年6月25日開盤推出372套，其中303套為產(chǎn)權(quán)酒店，至今不到半年時(shí)間內(nèi)售出315套，預(yù)定1套，還剩56套，其中產(chǎn)權(quán)酒店僅剩26套房（網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)）點(diǎn)評該項(xiàng)目為爛尾樓“天福大廈”盤活項(xiàng)目，長壽路—曹家渡地區(qū)屬于市中心，長壽路是上海近年興起的著名的商住一條街，曹家渡則是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，其周邊商品住宅樓的均價(jià)一般在14000—17000元/平方米（新建毛坯樓盤），而雙子杰座均價(jià)目前也在這一幅度內(nèi)。地下停車庫。開發(fā)商特別聘請了國際知名酒店管理公司對酒店進(jìn)行專業(yè)的管理，提升了產(chǎn)品品質(zhì)與檔次。28層以上為酒店客房，包括頂部6層豪華商務(wù)套房及總統(tǒng)套房，共計(jì)標(biāo)準(zhǔn)客房457間、豪華套房35套及總統(tǒng)套房一套。使之真正成為長峰城、長寧區(qū)、乃至上海市獨(dú)特的象標(biāo)。2005年9月虹口區(qū)的成交量止跌回升，環(huán)比上月增加近49％，成交主要集中在中虹明珠苑、花園城、涼城新苑、瑞虹新城。10月樓市成交量持續(xù)大幅攀升，每周平均成交量在35萬平方米以上，較9月上升了17個(gè)百分點(diǎn)，日均成交套數(shù)已達(dá)到680套，大大高出調(diào)6月份控初期的二三百套日均成交水平。今年4月推出第3批，開盤當(dāng)月成