【正文】 二 ○ 一 五 屆 畢 業(yè) 論 文前期物業(yè)管理存在的問題及對策班 級：2013級專 業(yè)：工程管理姓 名： 學 號：指導教師： 日 期：2015年4月9日19摘 要隨著房地產業(yè)的日漸成熟、競爭日益激烈,越來越多的房地產開發(fā)商把物業(yè)管理作為促銷的一大賣點。理所當然,良好的物業(yè)管理,不僅能符合客戶入住前的期望和入住后的需求,而且也能為房地產開發(fā)商和物業(yè)管理公司帶來良好的經濟效益。但目前我國物業(yè)管理尚處于初級階段,為了進一步完善我國的物業(yè)管理,保證物業(yè)能正常使用和發(fā)揮功能,對物業(yè)實施有效管理。使物業(yè)管理更加完善，成熟地發(fā)展。這就我們物業(yè)管理有一個全面認識。了解物業(yè)管理的現狀及存在的問題是很有必要的。我國的物業(yè)管理產生于20世紀80年代初，經過20多年的探索和實踐，經歷了從無到有、從小到大的發(fā)展過程。目前已逐步進入市場化、規(guī)范化、法制化、人性化發(fā)展的新時期，也取得了較大的成就。但當前，物業(yè)管理在我國仍處于初級階段，物業(yè)管理制度還不成熟，物業(yè)管理立法進程也較慢。直至2003年，統一的行政法規(guī)《物業(yè)管理條例》才出臺。這一法規(guī)的出臺，結束了前期物業(yè)管理的缺失狀況，加強了對前期物業(yè)建設單位的管理，將物業(yè)管理納入了法制軌道，有效規(guī)范了前期物業(yè)管理市場。 物業(yè)管理通常可分為2個階段：前期物業(yè)管理和日常物業(yè)管理階段。其中，前期物業(yè)管理階段是整個物業(yè)管理活動中的初始階段與基礎階段，也是實施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的諸多困惑和糾紛引發(fā)自前期物業(yè)管理中的問題，因此解決好前期物業(yè)管理存在的問題對于解決物業(yè)管理存在的問題有著至關重要的作用。 通過進一步分析、研究前期物業(yè)管理存在的問題，有針對性的提出建設性的建議和對策。作為物業(yè)管理全過程的重要一環(huán)，前期物業(yè)管理健康地發(fā)展，在很大程度上，促進整個物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。關鍵詞：前期，物業(yè)管理，問題，對策目錄1 引言 1 選題背景 1 研究的目的和意義 1 12 .物業(yè)管理及有關概念概述 2 物業(yè)的概述 2 物業(yè)管理的概述 23 前期物業(yè)管理概述 4 前期物業(yè)管理概念 4 前期物業(yè)管理特點 5 5 7 8 8 9 10 11 11 11 12 12 13結論 14致謝 15參考文獻 161 引言 選題背景隨著房地產業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理也取得了很大的發(fā)展。但物業(yè)管理在我國仍處于初級階段，物業(yè)管理制度還不成熟，物業(yè)管理立法進程也較慢。各方面還不太完善。實施物業(yè)管理期間也遇到了一些問題，這些問題的正確解決將有助于物業(yè)管理在我國健康、穩(wěn)定的發(fā)展。前期物業(yè)管理階段是整個物業(yè)管理活動中的初始階段與基礎階段，也是實施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的諸多困惑和糾紛引發(fā)自前期物業(yè)管理中的問題，因此解決好前期物業(yè)管理存在的問題對于解決物業(yè)管理存在的問題有著至關重要的作用。 研究的目的和意義通過對前期物業(yè)管理相關問題的探討，并針對具體情況提出解決問題的對策。將對前期物業(yè)管理工作的順利開展起到很大的推進作用，使前期物業(yè)管理向著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。進而，推進整個物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。 研究的內容與方法 研究的內容前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理的初始階段和基礎。本文通過對前期物業(yè)管理及其相關概念的闡述，對前期物業(yè)管理有一個全面的了解后。對其發(fā)展中存在的問題進行分析，有針對性地提出改進措施。使前期物業(yè)管理更加完善。 研究的方法(l)文獻調查：在本文開始寫作前，通過書籍閱讀、網上搜索、查看相關期刊等方法來收集獲取需要資料。(2)本文在對前期物業(yè)管理有一個全面深入的了解的基礎上，綜合運用所學的前期物業(yè)管理及其相關知識構建了層次分明、體系較完善的理論框架，清晰地闡述了前期物業(yè)管理存在的問題以及解決問題的對策。2．物業(yè)管理及有關概念概述 物業(yè)的概述 物業(yè)的概念 “物業(yè)”一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內地，其含義為財產、資產、地產、房地產、產業(yè)等。該詞自20世紀80年代引入國內，現已形成了一個完整的概念，即：物業(yè)是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等多種物業(yè)形式。 物業(yè)的特征 1首先是它的自然屬性，即物業(yè)是一種區(qū)別于其他物質的物質形式，它具有以下特征： （1）固定性。表現于土地、建筑物的不可移動性或位置的確定性。 （2）耐久性。表現于長久的使用壽命期。 （3）多樣性。表現于建筑物構造、外觀、功能等形式的多樣性。 2物業(yè)的社會屬性。物業(yè)的社會屬性，主要包括以下內容： （1）經濟屬性。表現于物業(yè)的商品屬性，即物業(yè)是一種商品，物業(yè)的生產、經營、交換、分配及消費等，必然也是商品化的運行過程，物業(yè)的一切運行須符合市場經濟的客觀要求。 （2）法律屬性。表現于房地產的物權關系。在中國的法律中，房地產物權即為房地產物權人在法律范圍內享有房屋的所有權，及其占有土地的使用權。 物業(yè)管理的概述．1 物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的英文表示有很多形式，諸如 Property Management， Real Easte Management。其概念也有多種解釋。目前比較趨于一致的是廣義的物業(yè)管理和狹義的物業(yè)管理兩種概念。1廣義的物業(yè)管理，是指在物業(yè)的壽命周期內，為發(fā)揮物業(yè)的經濟價值和使用價值，管理者采取多種科學技術方法與管理手段，對各類物業(yè)實施全過程的管理，并為物業(yè)所有者或使用者提供有效周到的服務。廣義物業(yè)管理的范疇相當大，它涉及到物業(yè)全部壽命周期內的多種管理與服務活動。如物業(yè)的開發(fā)建設管理，租售管理、裝修管理、修繕管理、以及為物業(yè)使用者的經營、生產、居住而提供的多種形式的服務。 2狹義的物業(yè)管理，是指專業(yè)組織或機構，受業(yè)主委托，按合同或契約，運用現代經營手段和修繕技術對已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進行管理和服務。狹義的物業(yè)管理，一般包括對房屋建筑及附屬配套設備、設施及場地以經營的方式進行管理，對房屋周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設施、道路養(yǎng)護統一施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的經營服務。 從以上概念的比較可見，廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別，在于其管理范圍的大 小不同。廣義物業(yè)管理涵蓋較寬，包括了物業(yè)的產生到壽命終止的全部過程。在大多數的 企事業(yè)組織或機構內，其內部物業(yè)的管理均體現出這種廣義性的特征。而狹義的物業(yè)管理，則多體現在物業(yè)建成并投入市場后，專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或用戶的委托，而進行的物業(yè)使用期的管理與服務。我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，物業(yè)管理的市場體系正在建立中，目前開展的物業(yè)管理，多屬于狹義的物業(yè)管理。隨著我國物業(yè)管理業(yè)的進一步發(fā) 展，廣義范疇的物業(yè)管理也將出現并呈發(fā)展的趨勢。 物業(yè)管理的特征1物業(yè)管理的社會化。物業(yè)管理的社會化是指物業(yè)管理將分散的社會工作集中起來統一管理。有人將物業(yè)管理公司比喻成業(yè)主的“總管家”。而物業(yè)管理公司對政府來說則像一個“總代理”，業(yè)主只需根據收費標準按時繳納管理費和服務費，就可以獲得相關服務。2物業(yè)管理的專業(yè)化。專業(yè)化有三層涵義：一是有專門的組織機構；二是有專業(yè)人才，如房屋及設施設備的維修，必須配備專業(yè)人才；三是有專門的管理工具和設備。3物業(yè)管理的企業(yè)化。物業(yè)管理是一種企業(yè)化的經營管理行為。物業(yè)管理公司是企業(yè)，不是事業(yè)單位，也不是行政機關的分支機構。因此，物業(yè)管理公司必須依照物業(yè)管理市場的運行規(guī)則參與市場競爭，依靠自己的經營能力和優(yōu)質服務在物業(yè)管理市場上爭取自己的生存空間，用經營業(yè)績去爭取更多的客戶。4物業(yè)管理的經營性。物業(yè)管理公司所提供的服務是有償的，即通過收取合理的費用，維持企業(yè)的正常運轉。物業(yè)管理的經營目標是保本微利，量入為出，不以高額利潤為目的。 物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 隨著房地產市場和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展壯大，資產所有者的逐漸成熟，出于降低經營成本擴大收益的需求，以及《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理招投標管理辦法》等一系列物業(yè)管理法規(guī)對行業(yè)的規(guī)范，專業(yè)化和市場化成了物業(yè)服務企業(yè)的必然選擇。一方面是來自開發(fā)商的需求。目前，北京甲級寫字樓物業(yè)由專業(yè)的物業(yè)服務公司管理的比例已經超過38%，其他屬于自管的甲級寫字樓中，要求知名物業(yè)服務公司提供物業(yè)顧問服務的更超過50%。不僅如此，一些大型國有企業(yè)的總部，如大唐電力大廈、華電大廈、北方地產大廈等，均聘請了專業(yè)物業(yè)服務公司進行管理；甚至一些擁有自己專屬物業(yè)服務公司的知名發(fā)展商，如金地集團、首創(chuàng)集團等，也都“舍近求遠”，聘請專業(yè)公司進行管理。另外，遠洋地產、恒大地產、仁恒集團、光彩建設集團等下屬的物業(yè)服務公司為了應對專業(yè)化和市場化的需要，紛紛聘請國際知名專業(yè)物業(yè)服務公司作為顧問。另外，還有來自業(yè)主（投資者）的需求。隨著業(yè)主對物業(yè)管理服務的要求日益升級，維權意識不斷強化，物業(yè)管理相關專業(yè)服務的專業(yè)公司直接或間接介入物業(yè)管理服務的頻率越來越高，范圍越來越大，影響力不斷提升。在這種環(huán)境下，物業(yè)服務公司逐步摒棄了“大而全、小而全”的作業(yè)模式，開始采用專業(yè)分包的操作方式。實際上，各類外資物業(yè)服務公司均將清潔、綠化、秩序維護以及電梯、冷凍機組、消防系統、樓控系統等關鍵設備或專業(yè)性較強的設備設施的維護保養(yǎng)外包給專業(yè)公司。香港早已采取了這種模式并獲得成功。隨著國外物業(yè)服務公司將專業(yè)化分包的形式引入國內物業(yè)市場，國內的許多大型物業(yè)服務公司如陸家嘴、均豪、達文等，也都將原來自行雇傭的保潔、秩序維護、工程維修等分離出去。進行物業(yè)管理專業(yè)化。3 前期物業(yè)管理概述 前期物業(yè)管理概念2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》第二十一條：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。也就是說，前期物業(yè)管理是指業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效前，建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。界定這一概念的理由如下：首先，前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理全過程的重要一環(huán)，不僅僅只限于住宅，它適用于所有物業(yè)。 其次，“出售后”這一概念很難確定具體的時間。因為房屋出售是一個動態(tài)的過程，有的樓盤竣工數年后仍未全部售罄，而有的樓盤還未竣工就搶購一空，所以將前期物業(yè)管理的起始時間定在出售后是很難把握的。另外，將終點定在業(yè)主委員會成立前也是不合適的。因為物業(yè)管理是一個連續(xù)的、不可間斷的過程，而業(yè)主委員會成立到業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)之間或多或少需要一段時間，這樣就會產生一段時間空缺。所以《物業(yè)管理條例》規(guī)定了前期物業(yè)管理的終點是在業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，彌補了從業(yè)主委員會成立到業(yè)主或業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)之間的時間缺位。最后，物業(yè)在接管驗收之前屬于在建工程，期間的管理屬于工程管理，由施工單位負責，其民事法律主體是開發(fā)商和施工單位，而物業(yè)管理企業(yè)在此期間的參與只能是物業(yè)管理的早期介入，不能算是真正意義上的管理。 前期物業(yè)管理的特點1）前期物業(yè)管理是小區(qū)未建成的管理。住宅小區(qū)由單幢樓宇、組團組成，一個小區(qū)不是一下子就全部建成的，往往要花幾年才能建成。當小區(qū)第一批房屋建成出售后，隨著業(yè)主的入住就需要物業(yè)管理，否則小區(qū)就成為一個無序的聚居地，秩序混亂不堪。 2）前期物業(yè)管理是由建設單位指定的公司實施的管理。國務院《物業(yè)管理條例》和建設部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定，建設單位可以選聘物管公司實施前期物業(yè)管理。事實上，目前新建住宅小區(qū)絕大多數是由建設單位選聘的物管公司進行管理，而不是通過公開招投標來選聘物業(yè)公司。 3）前期從事物業(yè)管理的物管公司未經業(yè)主委員會選聘。對新建住宅小區(qū)來說，在業(yè)主入住前需要提前實施物業(yè)管理。物管公司先于業(yè)主入伙開展物業(yè)管理時，業(yè)主很少，沒有成立業(yè)主委員會，談不上物管公司由業(yè)主委員會選聘。如果到了大多數業(yè)主入伙后才實施物業(yè)管理，物管公司前期基礎工作就無法開展。對于老小區(qū)來說，由于沒有成立業(yè)主委員會，一直是由建設單位指定的物管公司實施管理，是否也叫前期物業(yè)管理，則另當別論。 4）面對的是全體業(yè)主。前期物業(yè)管理由于沒有成立業(yè)主委員會，物管公司在實施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢、質疑，既要及時解答處理屬于物業(yè)管理的問題，又要收集反饋屬于開發(fā)商答復處理的問題。工作量和工作的難度盡管比較大，但物管公司必須全力以赴做好工作，確保有比較高的業(yè)主滿意率。 5）各種資料的收集量大。物業(yè)管理的基礎在物業(yè)的基礎資料是否齊全，前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時期，