【正文】 安徽建筑大學(xué)管理學(xué)院畢業(yè)論文題目:住宅物業(yè)管理存在問(wèn)題及對(duì)策院系名稱(chēng)：管理學(xué)院 專(zhuān)業(yè)班級(jí)：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理一班 學(xué)生姓名： 學(xué)號(hào)： 指導(dǎo)教師： 教師職稱(chēng)：講師2015年6月10日住宅物業(yè)管理存在問(wèn)題及對(duì)策一、中文摘要： 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)大潮早已興起并且競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,大大小小的城市建了越來(lái)越多的房子，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始把物業(yè)管理作為促銷(xiāo)的一大賣(mài)點(diǎn)。理所當(dāng)然,良好的物業(yè)管理,不僅能符合客戶(hù)入住前的期望和入住后的需求,而且也能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益。但目前我國(guó)物業(yè)管理尚處于初級(jí)階段,還存在很多問(wèn)題，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)物業(yè)管理從業(yè)者已經(jīng)有1000多萬(wàn)人，產(chǎn)值超過(guò)300億，逐漸成為服務(wù)業(yè)中的支柱產(chǎn)業(yè)，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的物業(yè)管理覆蓋率很低，只是為小部分人提供了服務(wù)，還有很大一部分人沒(méi)有享受到物業(yè)管理服務(wù)，這就意味著我們對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)全面認(rèn)識(shí)，了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題是很有必要的。 我國(guó)的物業(yè)管理產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代初，經(jīng)過(guò)30多年的探索和實(shí)踐，經(jīng)歷了從無(wú)到有、從小到大的發(fā)展過(guò)程。目前已逐步進(jìn)入市場(chǎng)化、規(guī)范化、法制化、人性化發(fā)展的新時(shí)期，也取得了較大的成就。但當(dāng)前，物業(yè)管理在我國(guó)仍處于初級(jí)階段，物業(yè)管理制度還不成熟，物業(yè)管理立法進(jìn)程也較慢。直至2003年，統(tǒng)一的行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》才出臺(tái)，2007年進(jìn)行了修改，這一法規(guī)的出臺(tái)，結(jié)束了物業(yè)管理法規(guī)缺失的狀況，規(guī)范了物業(yè)管理活動(dòng)，也將會(huì)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起著長(zhǎng)遠(yuǎn)的引導(dǎo)作用。 本文將從企業(yè)、社會(huì)、政府、業(yè)主四個(gè)角度出發(fā)，通過(guò)提出物業(yè)管理中存在的問(wèn)題以及進(jìn)一步分析、研究這些問(wèn)題，力爭(zhēng)提出一些有針對(duì)性的建設(shè)性的建議和對(duì)策，期望對(duì)物業(yè)管理行業(yè)有所幫助。二、 關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 存在問(wèn)題 解決方法 未來(lái)前景The problemsand Countermeasures of residential property management一、英文摘要： With the rapid development of our economy and society, the real estate tide already rise and increasingly fierce petition, large and small cities built more and more houses, more and more real estate developers have begun to the property management as a major selling point of sales promotion.Granted, good property management, not only can meet the needs before checkin customer expectations and occupancy, but also can bring good economic benefits for the real estate developers and property management panies.But the property management in our country is still in initial stage, there are still many problems, according to statistics, at present, China39。s property management practitioners has more than 1000 people, output value of more than 30 billion, has gradually bee pillar industry in the service industry, pared with developed countries, China39。s property management coverage is very low, just as a small part of the people to provide the service, and a large part of the people do not enjoy the property management service. This means that we have a prehensive understanding, understanding of property management status and existing problems is very necessary for property management. Property management in our country at the beginning of the 1980s, after 30 years of exploration and practice, through the development process from scratch, from small to new erahas gradually enteredthe market,standardization and legalization,the development of humanity,but alsomade great achievements.But the property management in our country is still in the primary stage, the property management system is not mature, property management legislation process is slow.Until 2003, unified administrative rules and regulations of the property management regulations was promulgated, 2007 were modified, the introduction of the regulations, the end of the lack of property management regulations, regulating the property management activities, will be on the property management industry development plays a longterm role in the guidance. The four from the perspective of enterprises, society and government, the owners of the property management in the existing problems and further analysis, study these problems, strive to put forward some suggestions and Countermeasures on the construction, expected to help the property management industry. 二、關(guān)鍵詞：Property management The problems Solution Future prospects目　錄 5 5 5 6 6 6 7 7 7 7 8 人員之間關(guān)系 9 9 9 9 10 10 10 10 11 11 11 11 12 12 12 1住房公積金繳納情況 13 13，體系體制不完善 13，監(jiān)管部門(mén)缺位 14 14，管理難度大 14，消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng) 15，難以形成綜合優(yōu)勢(shì)，面臨巨大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 15 17 18 18 19 19 19 20 20 20 20，更加注重政府的服務(wù)職能 20 21，走專(zhuān)業(yè)化發(fā)展道路 21，形成集團(tuán)公司 21，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí) 22，走智能化發(fā)展道路 22 24 24 24，為物管行業(yè)發(fā)展提供持續(xù)的人才資源 25 25 25，運(yùn)用現(xiàn)代科技，發(fā)展智能物業(yè) 25 26 26參考文獻(xiàn) 27住宅物業(yè)管理存在問(wèn)題及對(duì)策 伴隨著改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的迅速發(fā)展，各行各業(yè)都取得了不錯(cuò)的發(fā)展成績(jī)，也誕生了一批新興行業(yè)，物業(yè)管理就是其中之一。1981年，深圳市成立了國(guó)內(nèi)第一家物業(yè)管理公司，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理的起步。1994年，當(dāng)時(shí)的建設(shè)部要求在城市新建小區(qū)全面推行物業(yè)管理，我國(guó)物業(yè)管理從此進(jìn)入快速發(fā)展階段。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已逾4萬(wàn)家，從業(yè)人員1000多萬(wàn)人，國(guó)內(nèi)行業(yè)產(chǎn)值已達(dá)到數(shù)百億元，并以每年20%以上的幅度遞增。隨著行業(yè)的發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展方向也越來(lái)越清晰，展望未來(lái)其發(fā)展方向主要有從建管分離到強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、從兩極分化到規(guī)?；?jīng)營(yíng)、從售后服務(wù)部門(mén)到系統(tǒng)集成商、從物業(yè)管理到資產(chǎn)管理。但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房分配制度的改革,我國(guó)的房屋權(quán)屬已發(fā)生了根本性變化，傳統(tǒng)的房屋管理模式也逐步被物業(yè)管理這一新興的產(chǎn)業(yè)管理所代替。但就近幾年物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展來(lái)看，這一與城鎮(zhèn)居民息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，卻存在著種種的問(wèn)題，成為廣大購(gòu)房者的一大心病。為此，當(dāng)前加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的研究與探索，不僅事關(guān)廣大城鎮(zhèn)居民的切身利益，也關(guān)系到物業(yè)管理行業(yè)本身的健康發(fā)展，可以說(shuō)關(guān)乎國(guó)家前途命運(yùn)，研究意義重大。 本文主要研究住宅物業(yè)管理，這也是我國(guó)覆蓋面積最廣，涉及人員最多的一種物業(yè)管理形式。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)城鎮(zhèn)約有200億平方米的住房，至2010年就有70%（約140億平方米）出售給個(gè)人。建設(shè)部早在1996年就規(guī)定，全國(guó)新建住宅小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理，舊小區(qū)逐步納入物業(yè)管理。深圳幾乎所有住宅小區(qū)都實(shí)行了物業(yè)管理。北京市規(guī)定，舊住宅小區(qū)必須在2003年前全部實(shí)行物業(yè)管理。僅按北京物業(yè)管理費(fèi)最低水平（經(jīng)濟(jì)適用房），全國(guó)每年單此項(xiàng)收費(fèi)就達(dá)330多億元，倘若再將房屋租賃、置換、中介、維修等服務(wù)算上，這個(gè)市場(chǎng)將更加龐大。 近年來(lái)，伴隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，物業(yè)管理作為城市管理的一種新形勢(shì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)沿海以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)獲得了較快的發(fā)展。在其發(fā)展過(guò)程中，這一新興行業(yè)所展現(xiàn)的蓬勃生機(jī)，廣闊的發(fā)展空間，強(qiáng)烈的現(xiàn)代化氣息，被公認(rèn)為是一種朝陽(yáng)行業(yè)。它也推動(dòng)了政府配套設(shè)施的建設(shè)和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，對(duì)于提高人們的生活質(zhì)量，促進(jìn)社會(huì)和諧起著重要的作用，然而隨著社會(huì)的不斷前進(jìn)，物業(yè)管理發(fā)展顯得有些滯后，近年來(lái)也暴露出一些問(wèn)題，比如服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)、組織架構(gòu)不明確、從業(yè)人員素質(zhì)偏低、專(zhuān)業(yè)化程度過(guò)低等一系列問(wèn)題。所以就要研究并且逐步提出方法對(duì)策解決這些問(wèn)題，如此才會(huì)促進(jìn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。 本文旨在研究住宅物業(yè)管理中存在的問(wèn)題并且針對(duì)性的提出一些解決方法，主要研究的是物業(yè)管理存在的問(wèn)題，將這些問(wèn)題羅列出來(lái)，逐條提出解決辦法。本文從實(shí)際出發(fā)，理論聯(lián)系實(shí)際，結(jié)合自身體驗(yàn)與社會(huì)調(diào)查，查閱了大量的專(zhuān)業(yè)書(shū)籍，從法律條文以及專(zhuān)家名流那里獲取了大量的信息，提出的解決方法行之有效，相信會(huì)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有所促進(jìn)作用。 “物業(yè)”一詞譯自英語(yǔ)property或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自20世紀(jì)80年代引入國(guó)內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個(gè)完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類(lèi)房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)，如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠(chǎng)房倉(cāng)庫(kù)等多種物業(yè)形式。根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可分為以下五類(lèi)：居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、政府類(lèi)物業(yè)和其他用途物業(yè)。不同使用功能的物業(yè)，其管理有著不同的內(nèi)容和要求。 所謂物業(yè)管理，就是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定對(duì)物業(yè)和相關(guān)附屬設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，對(duì)它周?chē)沫h(huán)境和公共秩序進(jìn)行管理，并且對(duì)業(yè)主提供一系列相關(guān)服務(wù)。物業(yè)管理不僅能延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，使其保值增值，而且在改變城市面貌、推進(jìn)城市化進(jìn)程中也起到了重要的作用。國(guó)家《十五計(jì)劃發(fā)展綱要》中，已經(jīng)明確地提出，要規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)。 而我們通常說(shuō)的物業(yè)管理是狹義上的物業(yè)管理，更加側(cè)重物業(yè)服務(wù)，強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)的內(nèi)容，它具有以下特點(diǎn)： ，指己建成、驗(yàn)收合格、己投入或即將投入使用的物業(yè)。其管理規(guī)模和類(lèi)型，可以是一個(gè)單元或套房，也可以是有幾千個(gè)單位的大型物業(yè)。 ，即物業(yè)使用人，包括業(yè)主、同住人、承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。 。業(yè)主是雇主，物業(yè)公司是被雇用者。 “服務(wù)”，物業(yè)公司必須盡最大努力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境。 、延長(zhǎng)其使用壽命、完善物業(yè)環(huán)境，對(duì)物業(yè)起到保值、增值作用。 、社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)型服務(wù)。物業(yè)公司既要為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，又要最大限度地獲取利潤(rùn)。為此，物業(yè)公司必須努力協(xié)調(diào)好與業(yè)主、承租戶(hù)、業(yè)主委員會(huì)、政府主管部門(mén)等主體的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的良性發(fā)展。 物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方法可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專(zhuān)業(yè)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三類(lèi)。 常規(guī)性的公共服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住宅提供的最基本的管理與服務(wù)，目的是確保物業(yè)完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和美化環(huán)境，是物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主每天都能享受到的服務(wù)。其內(nèi)容和要求在物業(yè)管理委托合同中有明確規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)按時(shí)按質(zhì)提供這些服務(wù)。這些管理的基本項(xiàng)目具體包括：一、房屋修繕及其管理、裝修管理等；二、房屋各類(lèi)設(shè)施的日常運(yùn)營(yíng)、保養(yǎng)、維修與