【正文】 、 銷售簽約作業(yè)指引 二、 銷售更變作業(yè)指引 三、 銷售收款作業(yè)指引 四、 按揭辦理作業(yè)指引 五、 面積補差作業(yè)指引 六、 客戶入住作業(yè)指引 七、 產(chǎn)權(quán)辦理作業(yè)指引 一、 銷售簽約作業(yè)指引 1. 流程概況 流程目的 規(guī)范商品房買賣合同簽署過程中事務性工作流程 ，保證合同簽署工作順利有序進行。 適用范圍 適用于開發(fā)項目的商品房買賣合同簽署及相關(guān)業(yè)務手續(xù)的操作。 定義 商品房買賣合同（預售）：即因客戶購買商品房而與開發(fā)商簽署的明確雙方權(quán)利義務的產(chǎn)權(quán)證明文件，以下簡稱合同。 合同范本：包括《商品房買賣合同（預售）》及補充協(xié)議、物業(yè)管理協(xié)議、臨時業(yè)主公約。 參與部門 流程中承擔職責 營銷部 1．負責合同的起草、組織討論； 2．負責銷售簽約及按揭的辦理工作并建立銷售臺帳。 財務部 1．負責房產(chǎn)銷售的收款、開票，完成電腦收款登記工作； 2．審核銷售房號、單價、面積、總價。 設計部 /工程部 /法務部 1．參與合同制定及修訂的評審。 總經(jīng)理 1．審批合同范本。 2．審批合同簽署的特殊協(xié)議。 2. 工作程序 . 合同范本的確定 合同正文：統(tǒng)一使用當?shù)叵嚓P(guān)政府部門統(tǒng)一監(jiān)制印發(fā)版本。 合同內(nèi)容（含補充協(xié)議）的確定。 1) 由營銷部起草，并組織設計、工程、財務部及物業(yè)公司討論會簽，經(jīng)審計法務部法務專員審核后，由分管領導審 核報總經(jīng)理審 批發(fā)布執(zhí)行。 2) 合同內(nèi)容的制定包括但不限于：土地資料、項目資料、違約金 數(shù)額、房屋交付日期、裝修標準、甲方權(quán)益、補充協(xié)議、付款方式、面積補差、辦證日期、違約處理、項目總平面圖、立面圖、戶型圖、附送花園 \平臺面積、車位等，其中土地資料、項目資料必須與政府文件保持一致。 3) 在政府規(guī)范格式合同中未能明確的、公司認為需要與客戶明確的事項，以補充協(xié)議的形式約定。 合同范本分別由營銷部于項目銷售開盤前 30 天審批定稿，前 10 天印制完畢。合同及補 充協(xié)議須報 審計法務部備案。 合同范本的修改 由營銷部 、財務部、設計部、工程部及物 業(yè)公司評審，出具修改意見，審計法務部法 律專員、財務總監(jiān)、分管營銷領導審核，由總經(jīng)理 審批，對合同補充協(xié)議范本的修改報審計法務部備案。 匯簽后的合同范本在項目銷售時統(tǒng)一于各銷售現(xiàn)場全程展示，供客戶參閱，銷售人員在客戶認購時必須提醒客戶閱讀合同范本。 . 正式合同簽署程序 客戶認購（大定） 7 日內(nèi)，銷售代表電話通知客戶約定簽約時間、地點并告知其辦理時須攜帶的資料、費用等。 客戶憑《認購書》、定金發(fā)票及房款發(fā)票到現(xiàn)場簽約，由營銷部銷售支持負責與其簽訂 《商品房買賣合同》、補充協(xié)議及相關(guān)物業(yè)文件。 客戶 如對合同范本內(nèi)容有異議，由項目銷售人員、銷售支持與客戶進行溝通、解釋，必要時還可以請法務專員進行解釋。對客戶提出的特殊要求，原則上不作更改，談判后需更改時由營銷部填制《補充協(xié)議》上報 營銷分管領導審核，經(jīng) 審計法務部法律專員審核后、由總經(jīng)理 批示，簽約人員憑此與客戶簽訂《補充協(xié)議》。 如是選擇按揭付款的客戶，在簽訂合同的同時需提供辦理銀行按揭手續(xù)相關(guān)資料。 銷售優(yōu)惠后的價格必須在銷售底價之上，具體操作按公司規(guī)定折扣權(quán)限進行審批。 享受權(quán)限外特殊折扣的客戶（關(guān)系客戶、內(nèi)部員工等） 由營銷部提交《銷售折扣審批表》經(jīng)總經(jīng)理最終審批同意后，備案至財務管理部。 簽訂合同須攜帶的資料及費用如下： 1) 有效身份證明，包括：居民身份證原件、結(jié)婚證、護照原件、港澳臺人士回鄉(xiāng)證或臺胞證、軍人提供軍官證或士兵證等。 2) 《認購書》原件。 3) 已交付房款的憑證原件。 合同必須為業(yè)主本人簽署，委托他人辦理的，受托人須出具經(jīng)公證的有效授權(quán)委托書。不滿 18 周歲無簽字權(quán)，如產(chǎn)權(quán)管理機關(guān)有要求，則需到戶口所在地公證處辦理監(jiān)護人公證，監(jiān)護人憑此公證書代為辦理。 . 合同簽訂注意事 項 如客戶提出變更時，由銷售支持受理后按【銷售變更作業(yè)指引】執(zhí)行。 銷售支持請客戶確定認購書上的姓名、身份證號碼、聯(lián)絡地址、聯(lián)絡電話。 銷售支持根據(jù)房款收據(jù)，核對應付房款，按揭客戶確定首期款、貸款金額、年限、貸款銀行、貸款類別等。如客戶需改變付款方式，則請客戶先在銷售現(xiàn)場完善手續(xù)后，再進行合同簽署手續(xù)。 銷售支持核對認購書與買賣合同中的房號、面積、房價、已付款、按揭款，若面積需要補差的，請客戶在現(xiàn)場辦理手續(xù)后再簽約。 . 完善合同簽約后續(xù)工作 合同內(nèi)容復核：為保證買賣合同的準確性，必須由財務部指定專人對合同的各項內(nèi)容進行仔細復核，將主觀因素造成的失誤降到最低。 合同蓋章：客戶簽好的買賣合同須由行政專員加蓋公司合同專用章、法定代表人章，備案登記后交客戶 1 份。 簽約后合同相關(guān)資料及成交信息必須及時、詳盡地錄入相關(guān)統(tǒng)計表。 完成買賣合同簽署后，由銷售支持負責辦理按揭手續(xù)，并填寫《客戶資料交接表》。 已簽訂買賣合同后發(fā)生的變更事宜，以書面協(xié)議的方式解決，按【 銷售變更作業(yè)指引 】規(guī)定執(zhí)行。 一次 性付款客戶可即時確認，并可同時發(fā)放交付通知書；按揭客戶在收到銀行放款確認單后確認，以便后續(xù)環(huán)節(jié)經(jīng)辦人按時發(fā)放交付通知書。 3. 支持性文件 《銷售變更作業(yè)指引》 4. 相關(guān)記錄 《銷售折扣審批表》 《客戶資料交接表》 銷售折扣審批表 編 號： 客戶姓名 認購時間 認購項目地址 面積（ m2） 付款方式 □一次 □按揭 □其他 特例類別 □關(guān)系客戶認購 □內(nèi)部職員認購 □其它 公開發(fā)售價 大寫： 元 ￥： 應享受 的一般折扣 ￥： 元 比例： 特殊折扣 ￥： 元 比例： 實際成交價 大寫： 元 ￥： 申請理由 營銷部 財務部 分管領導 （審批一般折扣） 總經(jīng)理 （審批特殊折扣） 填表人： 日 期： 客戶資料交接表 編 號： 客戶姓 名： 樓號 /房號： 合同編號： 合同總額： 合同份數(shù)： 合同簽約日期： 該客戶已交納應付款項人民幣（ ），并已完成《銷售合同》的簽署。 項目合同專員： 財務： 交接內(nèi)容 身份證（護照）復印件 20~30%以上房款發(fā)票 戶口本復印件 孩子出生證或獨生子女證 婚姻證明 外籍人員原戶籍證明 收入證明 合同登記費 50元 私章 1抵押費 200元 付款情況 一次性： 貸款銀行： 商業(yè)性： 公積金： 年限： 確認簽字 按揭經(jīng)辦人： 交接日期： 按揭經(jīng)辦人： 日期： 二、 銷售變更作業(yè)指引 1. 流程概況 流程目的 規(guī)范銷售現(xiàn)場更名、換房、更改付款方式、沒收再售、退房、預留房、延期付款審批等手續(xù)辦理，控制銷售風險。 適用范圍 適用于公司開發(fā)的所有樓盤。 定義 無 參與部門 流程中承擔職責 營銷部 ； ； ； 、換房、更改付款方式、沒收再售、退房、延期付款、預留房事務； ； 財務部 。 2. 工作程序 銷售變更辦理原則 指引所涉及的客戶相關(guān)申請，原則上公司不予接受，其處理程序及許可范圍均為公司內(nèi)部管理規(guī)定，屬公司機密，嚴禁擅自傳播，現(xiàn)場情況由銷售 代理公司銷售人員酌情處理。 原則上只接受客戶在約定付款期內(nèi)的變更申請。 簽署《商品房買賣合同》后的銷售變更申請，除特殊情況由公司總經(jīng)理及董事長 CEO 特批外，所有申請一律不接受。 所有申請均需要顧客填寫《顧客申請記錄表》，作為原始憑證存檔備案。 更名、換房管理 原則上只接受客戶在約定付款期內(nèi)提出的更名、換房申請。對于客戶已交費的更名、換房申請，由營銷部填寫書面的《更名申請審批表》、《換房申請審批表》交分管領導審核、總經(jīng)理審批。 經(jīng)審批后， 由營銷部組織辦理更名和換房手續(xù)： 1) 為客戶更換認購書（更名時認購日期及約定簽約日期等條款不做更改，換房時須更改認購日期）。 2) 為客戶更換收款收據(jù)。 3) 變更申請資料原件由銷售支持進行存檔，按公司規(guī)定移交。