【正文】 HOPEFLUENT 南沙境界四期發(fā)展策劃報(bào)告 二〇〇九年九月 合富輝煌（中國(guó)）房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 HOPEFLUENT 發(fā)展策劃報(bào)告思路結(jié)構(gòu)圖 政策大勢(shì)分析 基礎(chǔ)研究 區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 區(qū)域規(guī)劃分析 項(xiàng)目定位 發(fā)展戰(zhàn)略 規(guī)劃設(shè)計(jì) 優(yōu)化建議 地塊分析 開(kāi)發(fā)策略 產(chǎn)品策略 開(kāi)發(fā)背景 客戶定位 主題定位 產(chǎn)品定位 價(jià)格定位 客戶需求分析 本體分析 SWOT分析 成本測(cè)算 收益測(cè)算 效益評(píng)價(jià) 投資經(jīng)濟(jì) 初步測(cè)算 HOPEFLUENT 開(kāi)發(fā)背景 南沙境界項(xiàng)目自 2022年低密度洋房開(kāi)售以來(lái)，先后經(jīng)歷了 A、B、 C區(qū)別墅， F F G型洋房及 E型小復(fù)式的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。在2022年下半年，項(xiàng)目即將迎來(lái)第四期的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。 本方案旨在通過(guò)從 市場(chǎng)、產(chǎn)品、規(guī)劃 等多個(gè)方面提出建議。希望通過(guò)這些的建議，為項(xiàng)目第四期開(kāi)發(fā)提供一定的 指引 。 HOPEFLUENT 開(kāi)發(fā)背景 ? 2022年 10月首批推貨，首批預(yù)計(jì) 2022年 10月前入伙 ? 2022年底前完成第四期的整體開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售 ? 打造 迎合市場(chǎng)需求 的產(chǎn)品，獲取 利潤(rùn)最大化 ? 再次提升 發(fā)展商品牌形象 ， 獲得市場(chǎng)認(rèn)可 ， 贏得美譽(yù)度 第四期的開(kāi)發(fā)目標(biāo)與期望： HOPEFLUENT 發(fā)展策劃報(bào)告思路結(jié)構(gòu)圖 政策大勢(shì)分析 基礎(chǔ)研究 區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 區(qū)域規(guī)劃分析 項(xiàng)目定位 發(fā)展戰(zhàn)略 規(guī)劃設(shè)計(jì) 優(yōu)化建議 地塊分析 開(kāi)發(fā)策略 產(chǎn)品策略 開(kāi)發(fā)背景 客戶定位 主題定位 產(chǎn)品定位 價(jià)格定位 客戶需求分析 本體分析 SWOT分析 成本測(cè)算 收益測(cè)算 效益評(píng)價(jià) 投資經(jīng)濟(jì) 初步測(cè)算 HOPEFLUENT 港口城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)怎樣的啟示？ 南沙區(qū)域規(guī)劃為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)發(fā)展帶來(lái)怎樣的影響？ 南沙區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為項(xiàng)目提供怎樣的開(kāi)發(fā)環(huán)境？ 城市宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境為項(xiàng)目提供怎樣的發(fā)展背景？ 項(xiàng)目的發(fā)展將面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)如何？ 南沙及廣州經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀將對(duì)本項(xiàng)目有何影響？ 潛在客戶特征及需求如何？ HOPEFLUENT 城市宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境 ? 在積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策帶動(dòng)下，整體經(jīng)濟(jì)逐步回暖， 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展將趨于穩(wěn)定 ? 年 08年末～ 09上半年，政府調(diào)整房地產(chǎn)宏觀政策取向， 扶持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展（刺激供應(yīng)、激活需求、改變預(yù)期） ，預(yù)計(jì)在國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)目標(biāo)之下， 產(chǎn)業(yè)政策的基本面不會(huì)改變 ? 在政策環(huán)境、流動(dòng)性充裕和市場(chǎng)供應(yīng)不足的影響之下， 09年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)大幅飆升，但在市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)充足，市場(chǎng)預(yù)期調(diào)整，成交量和價(jià)格增幅必將趨緩， 房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段 個(gè)人首購(gòu) 90方 以下住房， 契稅稅率下 調(diào)到 1％ 首購(gòu)最低 首付款比 例調(diào)整為 20％ 首購(gòu)貸款 利率下限 為基準(zhǔn)利率 的 購(gòu)房暫免 收印花稅 中央出臺(tái)多項(xiàng)政策支持房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展 普通住宅 開(kāi)發(fā)資本 金下調(diào)至 20% HOPEFLUENT ? 積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策驅(qū)動(dòng)下 ， 宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)經(jīng)歷調(diào)整階段后逐步企穩(wěn)回穩(wěn)；亞運(yùn)契機(jī)，政府投資力度加大，為 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了穩(wěn)定的城市宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境 ? 在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)之下，刺激商品房供應(yīng)和需求、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展的相關(guān)宏調(diào)政策出臺(tái)，為項(xiàng)目的發(fā)展提供了 利好的政策環(huán)境和可期的市場(chǎng)需求 城市經(jīng)濟(jì)和宏觀政策環(huán)境為項(xiàng)目提供怎樣的發(fā)展背景？ HOPEFLUENT 港口城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)怎樣的啟示？ 南沙區(qū)域規(guī)劃為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)發(fā)展帶來(lái)怎樣的影響？ 南沙區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為項(xiàng)目提供怎樣的開(kāi)發(fā)環(huán)境？ 城市宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境為項(xiàng)目提供怎樣的發(fā)展背景？ 項(xiàng)目的發(fā)展將面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)如何？ 南沙及廣州經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀將對(duì)本項(xiàng)目有何影響？ 潛在客戶特征及需求如何？ HOPEFLUENT 南沙區(qū)域經(jīng)濟(jì) ? 南沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展基數(shù)低， 后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯 ，未來(lái)發(fā)展前景可期 ? 產(chǎn)業(yè)集群 強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)入，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 ? 在港口及產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)下，南沙的人口數(shù)量將得到一定增長(zhǎng)， 常住需求 將逐步釋放 2022~2022年南沙區(qū) GDP及增速（億元， %） 12345678101112部分世界 500強(qiáng)企業(yè)分布圖 1 豐田汽車(chē) 2 ?？松? 3 JFE鋼鐵 4 愛(ài)德克斯（廣州）汽車(chē) 5 沙多瑪（廣州）化學(xué)有限公司 6 艾利（廣州）包裝系統(tǒng)產(chǎn)品有限公司 7 冠力電子（廣州番禺）有限公司 8 慧視通訊科技有限公司 9 三菱重工東方燃?xì)廨啓C(jī)（廣州）有限公司 10 廣州拉法基石膏建材有限公司 11 東方國(guó)際集裝箱（廣州）有限公司 12 中遠(yuǎn)碼頭服務(wù)（廣州）有限公司 南沙區(qū)部分世界 500強(qiáng)企業(yè)分布 HOPEFLUENT ? 在“二產(chǎn)帶動(dòng)三產(chǎn)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略下， 南沙經(jīng)濟(jì)總量高速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)將在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)保持 高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力可期 ? 在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與港口經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)下，各產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展將為南沙帶來(lái)大批高素質(zhì)的穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)人口， 常住需求將逐步釋放，同時(shí)促進(jìn)城市生活配套的良性發(fā)展，房地產(chǎn)面臨新的開(kāi)發(fā)機(jī)遇 南沙區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀將為項(xiàng)目提供怎樣的開(kāi)發(fā)環(huán)境？ HOPEFLUENT 港口城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)怎樣的啟示？ 南沙區(qū)域規(guī)劃為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)發(fā)展帶來(lái)怎樣的影響？ 南沙區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為項(xiàng)目提供怎樣的開(kāi)發(fā)環(huán)境？ 城市宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境為項(xiàng)目提供怎樣的發(fā)展背景？ 項(xiàng)目的發(fā)展將面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)如何？ 南沙及廣州經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀將對(duì)本項(xiàng)目有何影響？ 潛在客戶特征及需求如何？ HOPEFLUENT 南沙區(qū)域規(guī)劃 ? 南沙是廣州唯一鄰海的港口區(qū)域，是廣州城市 南拓的橋頭堡 ? 城市發(fā)展目標(biāo)重新定位，將南沙打造為 “ 國(guó)際化生態(tài)型濱海新城 ” ，城市發(fā)展理突出 生態(tài) 保護(hù)的重要性 ? 多層次對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)，與周邊城鎮(zhèn)的 交通通達(dá)性 將進(jìn)一步提升 ? 南沙 二三產(chǎn)業(yè) 將并重發(fā)展，增強(qiáng)對(duì)周邊城鎮(zhèn)的輻射力 ? 區(qū)域行政中心 搬遷至黃閣鎮(zhèn)，綜合服務(wù)功能提升，相關(guān) 配套設(shè)施 有望最快得到完善 ? 近期， 政府 對(duì)南沙區(qū)的規(guī)劃發(fā)展 加大支持力度 ，進(jìn)一步促進(jìn)南沙加速發(fā)展 項(xiàng)目 地區(qū)綜合服務(wù)中心 地區(qū)綜合服務(wù)中心 地區(qū)綜合服務(wù)組團(tuán) HOPEFLUENT ? 公共服務(wù)配套的缺乏 是阻礙南沙常住置業(yè)需求釋放的關(guān)鍵原因 ? 南沙的定位調(diào)整升級(jí)為“國(guó)際化生態(tài)型濱海新城”，強(qiáng)調(diào)綜合功能的發(fā)展，新規(guī)劃充分發(fā)揮南沙獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使南沙未來(lái)的 發(fā)展方向更為明晰 ? 南沙未來(lái)將與周邊城市的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系將更加緊密，對(duì)外來(lái)人口的吸引力將日趨增強(qiáng)，為項(xiàng)目潛在客源的拓展提供了良好的前景 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，區(qū)域服務(wù)能力的提升，將使南沙的 生產(chǎn)和生活配套逐步完善 ，對(duì) 產(chǎn)業(yè)人口的吸聚能力將大大加強(qiáng) ? 地區(qū)綜合服務(wù)中心的定位將使項(xiàng)目所在的黃閣鎮(zhèn)地位進(jìn)一步提升，近期內(nèi)有望成為南沙 最適宜居住的區(qū)域 ? 近期， 政府 對(duì)南沙區(qū)的規(guī)劃發(fā)展 加大支持力度 ，進(jìn)一步促進(jìn)南沙加速發(fā)展 南沙區(qū)域規(guī)劃為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)發(fā)展帶來(lái)怎樣的影響？ HOPEFLUENT 港口城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)怎樣的啟示？ 南沙區(qū)域規(guī)劃為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)發(fā)展帶來(lái)怎樣的影響？ 南沙區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為項(xiàng)目提供怎樣的開(kāi)發(fā)環(huán)境？ 城市宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境為項(xiàng)目提供怎樣的發(fā)展背景？ 項(xiàng)目的發(fā)展將面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)如何？ 南沙及廣州經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀將對(duì)本項(xiàng)目有何影響？ 潛在客戶特征及需求如何？ HOPEFLUENT 港口城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)的啟示？ 階段 港口建設(shè)狀況 區(qū)域產(chǎn)業(yè)特征 區(qū)域成長(zhǎng)特征 區(qū)域人口特征 啟動(dòng)階段 處于碼頭和港區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)期 以建筑業(yè)為主，物流業(yè)和工業(yè)開(kāi)始培育 政府政策引導(dǎo)期，城市依托港口發(fā)展 港口操作人員和相關(guān)輔助人員，人口依靠政策初步導(dǎo)入，仍習(xí)慣返回中心城區(qū)居住 完善階段 泊位不斷增加，港區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善 港口業(yè)和裝備業(yè)等相互融合，服務(wù)業(yè)發(fā)展很快 政府政策和產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)同時(shí)發(fā)揮作用，港區(qū)與城市互動(dòng)發(fā)展 人口依靠產(chǎn)業(yè)發(fā)展大量集聚，在港城居住的人口逐漸增加 成熟階段 泊位基本上不增加，港區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施成熟 多業(yè)并舉，第三產(chǎn)業(yè)比重上升最快 依靠自身功能增長(zhǎng)，城市進(jìn)入自我發(fā)展期 周邊區(qū)域的人口城市化速度加快，港城人口接近飽和狀態(tài)，并向周?chē)貐^(qū)擴(kuò)散 ? 根據(jù)我國(guó)港城發(fā)展的階段劃分，從港口發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、配套設(shè)施和人口發(fā)展等方面判斷，南沙未來(lái)正處于啟動(dòng)階段向完善階段的過(guò)渡期，產(chǎn)業(yè)人口會(huì)大量增加并開(kāi)始選擇在本地臵業(yè) 我國(guó)港口城市發(fā)展的階段劃分 南沙近期 發(fā)展階段 啟示：產(chǎn)業(yè)人口的大幅增加將為項(xiàng)目提供豐富的有效客源 上海洋山港 天津?yàn)I海新區(qū) HOPEFLUENT 港口城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)怎樣的啟示？ 南沙區(qū)域規(guī)劃為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)發(fā)展帶來(lái)怎樣的影響？ 南沙區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為項(xiàng)目提供怎樣的開(kāi)發(fā)環(huán)境？ 城市宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境為項(xiàng)目提供怎樣的發(fā)展背景？ 項(xiàng)目的發(fā)展將面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)如何？ 南沙及廣州經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀將對(duì)本項(xiàng)目有何影響？ 潛在客戶特征及需求如何？ HOPEFLUENT 項(xiàng)目的發(fā)展將面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)如何？ ? 市場(chǎng)大勢(shì) ? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局 ? 后續(xù)競(jìng)爭(zhēng) HOPEFLUENT 廣州市場(chǎng)格局呈現(xiàn)圈層式發(fā)展特征，廣州中心城區(qū)樓價(jià)高企，外圍區(qū)域商品房市場(chǎng)具有價(jià)格優(yōu)勢(shì) ? 市中心（越秀、荔灣、海珠和天河）的房?jī)r(jià)一般在 /平方米以上，屬于廣州房?jī)r(jià)的第一梯隊(duì)； ? 外圍區(qū)域的白云區(qū)、黃埔區(qū)、蘿崗區(qū)及番禺區(qū)的房?jī)r(jià)在 800010000元 /平方米，屬于廣州房?jī)r(jià)的第二梯隊(duì)； ? 外圍區(qū)域的花都區(qū)及南沙區(qū)，房?jī)r(jià)在 40006000元 /平方米，屬于廣州房?jī)r(jià)的第三梯隊(duì)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土資源及房屋管理局 廣州房地產(chǎn)住宅市場(chǎng) 全市均價(jià)水平 市中心 白云區(qū) 黃埔區(qū) 番禺區(qū) 蘿崗區(qū) 南沙區(qū) 花都區(qū) HOPEFLUENT 廣州客戶可選擇的郊區(qū)置業(yè)板塊眾多，對(duì)南沙板塊置業(yè)選擇造成多重截流效應(yīng) ? 景觀資源型板塊 ? 從化板塊 ? 花都板塊 ? 新廣從板塊 ? 產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)型板塊 ? 新塘板塊 ? 郊區(qū)居住型板塊 ? 華南板塊 ? 金沙洲板塊 ? 南海板塊 南沙板塊對(duì)廣州客戶的吸引力主要靠疊加的價(jià)值效應(yīng)得以顯現(xiàn)： 景觀資源＋產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)＋物美價(jià)廉＋升值前景 。但交通距離仍然是目前南沙吸引廣州客戶的最大的障礙。 HOPEFLUENT 南沙人口較少導(dǎo)致本地需求不足，市場(chǎng)容量受到一定限制 ? 目前南沙共有人口約 25萬(wàn)，其中戶籍人口15萬(wàn)，常住人口不足 20萬(wàn)，增長(zhǎng)緩慢； ? 基于本地消費(fèi)人口不足，南沙商品住宅的供應(yīng)量和銷(xiāo)售量分別占全市的 6%和 5% ，遠(yuǎn)低于番禺等開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。 數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)及合富市場(chǎng)積累 2022年廣州十區(qū)商品住宅批出面積比較 2022年廣州十區(qū)商品住宅成交面積比較 南沙區(qū) 20222022年戶籍人口（萬(wàn)人） HOPEFLUENT 南沙作為全市的價(jià)格 “ 洼地 ” ，低價(jià)成為吸引區(qū)域外客戶的關(guān)鍵因素 ? 南沙區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格水平是全市的 “ 洼地 ” ， 2022年全年南沙區(qū)商品住宅成交均價(jià) 4632元 /m2，遠(yuǎn)低于全市住宅均價(jià)水平； ? 遠(yuǎn)郊區(qū)域項(xiàng)目受市場(chǎng)動(dòng)蕩影響較大，價(jià)格同比升幅處于全市倒數(shù)第二的水平 ? 南沙尚處于市場(chǎng)發(fā)展的初級(jí)階段，且遠(yuǎn)離中心區(qū)，低價(jià)是吸引客群跨區(qū)域臵業(yè)的關(guān)鍵 全市均價(jià)水平 2022年廣州十區(qū)商品住宅成交均價(jià)（元 /㎡ ） 市中心 白云區(qū) 黃埔區(qū) 番禺區(qū) 蘿崗區(qū) 南沙區(qū) 花都區(qū) 數(shù)據(jù)來(lái)源：合富市場(chǎng)積累 HOPEFLUENT 近年南沙商品住宅市場(chǎng)開(kāi)始迅速發(fā)展，供需增長(zhǎng)明顯 ? 近年來(lái)，南沙出現(xiàn)放量供應(yīng)， 2022年南沙區(qū)商品住宅新增供應(yīng)超過(guò) 40萬(wàn)㎡ ? 隨著南沙更多企業(yè)進(jìn)駐，需求日益增多；同時(shí)由于一批高性價(jià)比產(chǎn)品的放量供應(yīng)，使得 2022年南沙區(qū)商品住宅成交面積躍至 ㎡，整體處于供需平衡狀態(tài) 數(shù)據(jù)來(lái)源：合富市場(chǎng)積累 批準(zhǔn)預(yù)售面積 （萬(wàn)㎡） 成交面積 （萬(wàn)㎡） 消化率 南沙碧桂園 % 南沙濱?；▓@ 4 % 南沙奧園 5 59% 南沙境界 45% 小計(jì) 76% 2022年南沙指標(biāo)樓盤(pán)批出及成交面積 近年南沙商品住宅供需關(guān)系（萬(wàn)㎡） 近年南沙商品住宅