上海浦東古北龍陽企劃定位與企劃推廣部分(已修改)
2025-01-29 21:48 本頁面
【正文】 古北龍陽路項目全程營銷策劃與廣告推廣竟標(biāo)報告【企劃緣起】——空間三性空間物質(zhì)性社會性文本性產(chǎn)品層面競爭層面客戶層面企劃定位企劃推廣178。 空間在本質(zhì)上是物質(zhì)性的，即物質(zhì)第一性——產(chǎn)品層面；178。 營銷策劃的結(jié)果通常是賦予空間以文本意義，從VI到廣告，即空間的第三性——文本性178。 人們往往看到的是物質(zhì)第一性與空間的文本性，看不到的是中間的過渡，即社會性。178。 空間三性問題能夠更好的說明企劃的緣起與由來。178。 即空間的文本意義首先是從物質(zhì)性即產(chǎn)品出發(fā)，之后是由社會性所決定的。178。 空間三性問題，能夠幫助更好的理解企劃部分的結(jié)構(gòu)。 ——本案的唯一性賣點與創(chuàng)新之處【地段】關(guān)鍵詞：緊貼內(nèi)環(huán)、稀缺性本地塊位于浦東花木板塊，緊貼內(nèi)環(huán)，北至龍陽路內(nèi)環(huán)，西至滬南公路、南至龍匯路。周邊多條公交線路直達市區(qū)、軌道交通步行可達，基本生活設(shè)施便捷。同時地塊還將受益于北蔡板塊的統(tǒng)一改造規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)成熟度更高、區(qū)域面貌將有更大的改善。從市場上看，目前上海一手住宅存量不足，成為困擾上海房地產(chǎn)市場的最大問題。而從區(qū)域來看，截至11月11日，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：內(nèi)環(huán)以內(nèi)共有4014套存量房源，除去475套的配套房、動遷房源之后，整個內(nèi)環(huán)以內(nèi)僅3539套房源可供市場選擇?？梢娒髂昴瓿跎虾Ｊ袇^(qū)可能就將面臨無房可售的局面。由此，本項目在推出后，將成為內(nèi)環(huán)內(nèi)稀缺的住宅小區(qū)，其地理位置的絕對優(yōu)勢可見一斑。【品牌】關(guān)鍵詞：古北地產(chǎn)、品牌知名度本項目的開發(fā)商古北地產(chǎn)，積累了多年的成功開發(fā)經(jīng)驗，在上海乃至全國有多個成功案例，古北集團開發(fā)的古北新區(qū)一度成為上海的住宅小區(qū)標(biāo)桿，在市場上具有相當(dāng)?shù)钠放普J(rèn)知度。此次，古北地產(chǎn)將全力以赴，立志打造環(huán)線精品住宅，以此為契機再樹古北標(biāo)志性樣板住宅?！菊w定位】關(guān)鍵詞：（Mansion）府邸——市中心8萬平米體驗式國際尊貴府邸府邸，相對于住宅社區(qū)，具有本質(zhì)的差別。市中心8萬平方米，高層精品住宅，以優(yōu)質(zhì)的住宅品質(zhì)與標(biāo)準(zhǔn)化管家式服務(wù)，打造的不僅僅是一個每天要面對生活的家，而是一個無后顧之憂享受尊貴生活的至尊府邸?！九涮自O(shè)施】關(guān)鍵詞：高檔會所配套設(shè)施將成為本項目的亮點之一，會所方面將整合酒店式公寓產(chǎn)品共同打造一個及休閑、娛樂、交友、洽談于一體的高檔會所設(shè)置，包括恒溫泳池、壁球館、雪茄紅酒吧、健身房、商務(wù)中心、中西式餐廳等。建議引入專業(yè)的會所管理公司經(jīng)營管理，為住戶提供一個交流、休憩的空間。會所將演繹成家庭會客廳、小區(qū)會所的無限延伸，進而演繹成一個充滿商業(yè)機會的高端平臺?！拒浖?wù)】關(guān)鍵詞：私密性、管家式服務(wù)人性化的物業(yè)服務(wù)，24小時貼身管家式服務(wù)，提升產(chǎn)品的附加值。為住戶提供更私密的安防系統(tǒng)、每棟樓配備專門的物業(yè)服務(wù)管家，縮短服務(wù)時間、開設(shè)多種私人化服務(wù)內(nèi)容、提高服務(wù)效率?！井a(chǎn)品力】關(guān)鍵詞：高品質(zhì)、貼身管家、小戶精品、精裝216。 高品質(zhì)、高科技——智能化、簡易生活產(chǎn)品硬件上，我們建議本項目可充分運用高科技技術(shù)：如引入恒溫恒濕系統(tǒng)、全新的置換式新風(fēng)系統(tǒng)，外墻保溫技術(shù)、雨水收集再利用系統(tǒng)、中水系統(tǒng)等，使項目科技含量高，符合生態(tài)環(huán)保節(jié)能住宅要求。恒溫恒濕系統(tǒng)，可基本實現(xiàn)“零能耗”，室內(nèi)不需要另行安裝空調(diào)設(shè)備，室溫可自動協(xié)調(diào)控制在20－26度左右，給住戶最為舒適的感受。置換式新風(fēng)系統(tǒng)，則可將過濾后的新鮮空氣送入室內(nèi)，并將室內(nèi)的廢氣置換出來，保證室內(nèi)的空氣始終清新怡人。中央除塵系統(tǒng)，能及時通過密封的真空管路系統(tǒng)吸塵埃，可帶走所有灰塵和臟物，且沒有再次循環(huán)的灰塵。216。 貼身管家——youth club在繁忙的工作與瑣碎的家事中尋找支點，創(chuàng)建社區(qū)服務(wù)網(wǎng)站，實現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)之間的需求互動。結(jié)合公寓式酒店的管理模式，24小時提供酒店式服務(wù)（如清潔、購物、商務(wù)等），一個電話、一個網(wǎng)絡(luò)留言，彈指一揮間，原來生活就是如此簡單。216。 小戶精品——深度細分的產(chǎn)品力受7090政策影響，戶型設(shè)計以經(jīng)濟型設(shè)計為主，從70多平米的一房到90平米左右的二房，均在滿足功能要求前提下，空間設(shè)計尺度上適度放大、根據(jù)目標(biāo)客源的喜好，部分房型適當(dāng)?shù)倪\用偷換空間的手法，做到一定的戶型設(shè)計均質(zhì)性，體現(xiàn)更隨意和舒適的感覺。部分房源考慮電梯直接入戶，滿足這一部分客戶對更寬適和奢華居住條件的追求。216。 精裝公寓產(chǎn)品為精裝修住宅，室內(nèi)請名家設(shè)計，采用豪華裝修裝飾、環(huán)保裝修建材、廚衛(wèi)采用整體化廚房設(shè)計、品牌衛(wèi)浴設(shè)備等。通過精裝修更體現(xiàn)產(chǎn)品高科技含量，更加體現(xiàn)人性化。使住戶在使用過程中便捷、舒適性。 【深度細分的產(chǎn)品力】總體來看，本案在產(chǎn)品設(shè)定上大體上是以一房和二房為主，并有少量的舒適三房及頂層復(fù)式設(shè)計。如下圖所示，將經(jīng)過深度細分的產(chǎn)品類型，依據(jù)產(chǎn)品力進行劃分，大體上分為四個級別的產(chǎn)品。其中，中間產(chǎn)品占據(jù)了本項目85%的產(chǎn)品量，而在市場7090政策的影響下，該類產(chǎn)品更為市場普遍存在，而該類產(chǎn)品也是市場需求量最大的，因此我們稱之為中間產(chǎn)品。而高層的頂層復(fù)式更具高瞻遠矚的深刻含義，是身份的表現(xiàn)，區(qū)域中高層已不多見（在售高層則更少），因此，這一產(chǎn)品在目前市場上屬高端產(chǎn)品是毋庸置疑的精裝小戶型舒適三房經(jīng)濟三房（2+1）經(jīng)濟兩房頂層復(fù)式中間產(chǎn)品小戶型產(chǎn)品高端產(chǎn)品最具震撼力的產(chǎn)品最具比較力的產(chǎn)品最具實戰(zhàn)力的產(chǎn)品不同層次的產(chǎn)品意味著對應(yīng)不同層次的目標(biāo)客群，也代表著不同層次的市場。本案設(shè)計的三種產(chǎn)品，在面積上雖有差異，以滿足不同客戶的需求。但從整體把握上，因滿足平面大開間、短進深，實現(xiàn)居住的享受性和舒適度，各個空間布局合理、居家動線科學(xué)、使用率高。加之高科技技術(shù)與環(huán)保材料的運用，讓“產(chǎn)品創(chuàng)新、細節(jié)制勝”成為項目的核心產(chǎn)品力。216。 最具震撼力的產(chǎn)品：高端產(chǎn)品——頂層復(fù)式項目少量的頂層復(fù)式，160平米左右的面積（20—30平米左右的附加面積）、極大地提高了居住舒適度。復(fù)式產(chǎn)品在區(qū)域市場內(nèi)已不多見，具有一定的市場競爭力，可以帶給客戶前所未有的空間震撼。這部分產(chǎn)品總價高，將面向少量的領(lǐng)域中的上層精英。這部分目標(biāo)客群其經(jīng)
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