中原-2008年深圳新市鎮(zhèn)土地綜合開發(fā)模式定位報告—布吉樟樹布項目研判(已修改)
2025-01-29 10:54 本頁面
【正文】 新市鎮(zhèn)●土地綜合開發(fā)模式 —布吉樟樹布項目研判 項目難點研判 未來趨勢判斷 項目產(chǎn)品規(guī)劃 市場大勢分析 營銷環(huán)境分析 報告分析框架 區(qū)域發(fā)展趨勢 供需變化趨勢 規(guī)劃理項目念 建筑風格及戶型建議 項目發(fā)展定位 項目難點研判 未來趨勢判斷 項目產(chǎn)品規(guī)劃 市場大勢分析 營銷環(huán)境分析 報告分析框架 區(qū)域發(fā)展趨勢 供需變化趨勢 規(guī)劃理項目念 建筑風格及戶型建議 項目發(fā)展定位 ? 2022年上半年市場經(jīng)歷了瘋長之后，國家開始大規(guī)模宏觀調(diào)控 ,連續(xù)提高存款準備金率、加息、限外、貨幣從緊等一系列政策連續(xù)出臺。 ? 市場在政府 9月 27日出臺“第二套房貸”的政策之后，終于冷了下來。大量投資需求被擠壓出局，深圳房地產(chǎn)市場從十一開始量價齊跌。 ? 截止目前 ,全市成交均價 12150元 /平米 ,比 07年最高點的 24541元 /平米下跌了 %,全市單周成交套數(shù)最低 166套 ,只有 07年 7月最高峰時期單周成交 2133套的 %. ? 截止目前，一手市場連續(xù) 9個月出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象，平均每月消化率不超過 10%。 ? 市場的持續(xù)低迷，截止到 3月份，全市存量套數(shù)超過 3萬套，存量面積超過 300萬平米。 市場大勢 —— 市場回顧 3月全市成交均價 12463元 /平米，環(huán)比 2月份下跌了 ％。 市場成交以各項目推出的特價單位為主；由于價格依然沒有達到消費者預(yù)期，所以價格的持續(xù)下跌并沒有帶來成交的大幅放量。 3月份可售套數(shù)為 29183套，消化率為 %；可售面積為，消化率為 %。 3月市場成交量開始增加，使得市場存量有了小幅減少。 數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)深港研究中心 市場大勢 —— 一手市場走勢 2 0 0 7 年全市存量消化面積05000001000000150000020220002500000300000035000000 7 . 0 3 04 05 06 07 08 09 10 11 12 0 8 . 0 1 02 030%20%40%60%80%100%可售面積 成交量（平米） 消化率全市價格走勢14739 145431246360009000120221500018000210001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2022年 2022年市場大勢 —— 市場反應(yīng) 部分開發(fā)商率先降價促進銷售，無降價樓盤成交慘淡。 項目名稱 開盤時間 原均價 （元 /㎡ ） 現(xiàn)特價 （元 /㎡ ） 總套數(shù) 銷售率 累計銷售套數(shù) 萬科東方尊峪 25000 19000（帶裝修） 1613 % 1344 桑泰丹華園 (三期 ) 20220（毛坯） 16000（帶裝修） 189 % 87 COLOR社區(qū) 13000 8999 972 % 710 第五園高層 15000 11500（帶裝修） 934 % 772 可園七期 12022 7888 1135 % 316 金地梅隴鎮(zhèn) 16000（毛坯） 10500（帶裝修） 706 % 368 旭景佳園（二期） 10000（帶裝修） 7900 （帶裝修） 330 % 208 華聯(lián)城市山林花園 30000 30000 816 % 19 皇御苑 19000 13888 682 % 118 市場大勢 —— 從兩會看樓市調(diào)控 態(tài)度：重點發(fā)展普通住宅，確保樓市健康發(fā)展 1. 政府對投資性住房需求的抑制立場沒有松動。政府工作報告要求“抑制不合理需求，防止房價過快上漲”，并首次明確指出，依法查處閑臵囤積土地、房源和炒地炒房行為。 3. 政府表示對住房的財政投入會大大增加，這些投入將會增加經(jīng)濟適用房廉租房等保障住房的建設(shè) ,解決大部分中低收入者的居住需求。這些都會對房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展起到抑制作用。 2. 溫總理工作報告中指出，重點發(fā)展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通過市場調(diào)節(jié)解決。 【 市場預(yù)測 】 1. 投資類需求進一步被抑制，未來兩年市場主體將改變?yōu)樽宰】蛻簟? 2. 政府大力發(fā)展普通住宅建設(shè)，大量同類供給沖擊市場，普通住宅市場競爭將更加激烈。 3. 消費者繼續(xù)觀望，待房價回落到消費者心理預(yù)期價位時，成交量才會回升。樓市預(yù)計 09年下半年開始復(fù)蘇，但周期會比較長。 市場大勢 —— 小結(jié) 項目難點研判 未來趨勢判斷 項目產(chǎn)品規(guī)劃 市場大勢分析 營銷環(huán)境分析 報告分析框架 區(qū)域發(fā)展趨勢 供需變化趨勢 規(guī)劃理項目念 建筑風格及戶型建議 項目發(fā)展定位 營銷環(huán)境分析 —— 地塊概況 建設(shè)用地 :104900㎡ 容積率 :≦ 建筑覆蓋率 :≦30% 總建筑面積 :472022 ㎡ 其中 住宅 : 394300 ㎡ 商業(yè) : 42022 ㎡ 其他 : 35700 ㎡ 高容積率、大體量、中央生態(tài)景觀資源 荔枝公園 布 沙 路 沙灣關(guān) 東部過境通道 2022年底動工2022年完成 營銷環(huán)境分析 —— 項目 SWOT分析 W劣勢 O機會 片區(qū)規(guī)劃提升區(qū)域形象和功能 片區(qū)住宅及商業(yè)市場存在空白 交通路網(wǎng)逐步完善、加強輻射效應(yīng) T威脅 周邊未開發(fā)用地較多 S優(yōu)勢 大體量、中央荔枝公園 交通樞紐地段、交通便捷 地段良好昭示性 周邊眾多工廠、農(nóng)民 房 臨路污染及噪音的影響 市場震蕩 ,不確定因素較多 營銷環(huán)境分析 —— 布吉潛在競爭項目 年份 2022年 2022年 2022年 預(yù)售面積（萬㎡） 銷售面積（萬㎡） 新增供求比 ： 1 ： 1 ： 1 未來片區(qū)潛在供應(yīng)量超過 200萬平米 ,本項目占片區(qū)總存量的 20%以上 ,是除南嶺改造項目以外的 第二大盤 . 1 4 3 5 6 7 2 1 4 3 5 6 7 2 信義荔山公館 占地 ㎡ 建面 ㎡容積率 南嶺村舊改 占地 ㎡建面 :㎡容積率 樟樹布項目 占地 ㎡ 建面 :㎡ 容積率 : 紫瑞花園 占地 :㎡ 建面 :10萬㎡ 容積率 : 松元頭舊改 占地 :㎡ 建面 :㎡ 容積率 : 南灣地塊項目 占地 :㎡ 建面 :㎡ 容積率 :3 丹竹頭村舊改 占地 :6萬㎡ 項目難點 : 1. 對于持續(xù)開發(fā)的大體量項目，如何保持大盤持續(xù)競爭力 ? 2. ? 3. 對于發(fā)展中的區(qū)域，如何找準自身定位，發(fā)掘更多客戶？ 營
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