【正文】 湖南人文科技學院畢業(yè)論文 (設計 ) 學科分類號： ___________ 湖南人文科技學院 本科生畢業(yè) 論文 題目 （ 中文 ） ： 婁底市房地產(chǎn)價格趨勢分析 （ 英文 ） ： Analysis of the future price of realestate development trends about loudi 學生姓名： 學號 ： 系 部： 數(shù)學系 與應用數(shù)學 專業(yè)年級： 應用數(shù)學 2022 級 指導教師： 職 稱： 講師 湖南人文科技學院教務處制 湖南人文科技學院畢業(yè)論文 (設計 ) 目 錄 摘要……………………………………………………………………………… 1 關鍵詞……………………………………………………………………………… 1 Abstract……………………………………………………………………………… 1 keywords……………………………………………………………………………… 1 1 論 文 研 究 背 景 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 婁底市房地產(chǎn)面臨的機遇…………………………………………………… 2 論文研究的目的和意義 ……………………………………………………… 2 2 婁底市房地價格影響因素及研究方法……………………………………… 3 房地產(chǎn)價格的影響因素 ……………………………………………………… 3 房地產(chǎn)價格預測方法綜述 …………………………………………………… 3 論文研究內(nèi)容與研究方法…………………………………………………… 6 3 婁底市房地產(chǎn)價格 現(xiàn)狀 與供求狀況分析……………………………………… 8 婁底房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀 ………………………………………………………… 9 婁底房地產(chǎn)供需狀 況分析 …………………………………………………… 10 4 婁底市房地產(chǎn) 價格趨勢 分析 ……………………………………………………… 10 婁底 市與長沙市房地產(chǎn)價格比較分析…………………………………………… 11 婁底市房地產(chǎn)歷史價格分析 ………………………………………………… 11 5 小 結 與展望 ………………………………………………………… ………… 12 參考文獻…………………………………………………………………………… 13 致謝………………………………………………………………………………… 13 原創(chuàng)性申明………………………………………………………………………………… 14 湖南人文科技學院畢業(yè)論文 (設計 ) 1 婁底市房地產(chǎn)價格趨勢分析 摘要 ： 房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè) ， 房地產(chǎn) 的 健康發(fā)展 是 發(fā)展好經(jīng)濟的 關鍵 ，同時，也是社會安定，實現(xiàn)和諧社會的重要因素。 而 價格無疑是最重要的判斷標準 。 當前全國房價 持續(xù)高漲 ，婁底市也 不例外，近幾年來房價迅速增長。 如何防止泡沫發(fā)生 ,對婁底市 房地產(chǎn) 健 康發(fā)展顯得十分緊迫。本文 通過對婁底市房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀分析 ， 得出婁底市房價所存在的問題 ， 并結合婁底市近幾年房地產(chǎn)價格走勢 ， 運用移動平均法、指數(shù)平滑法 ， 對婁底市未來兩到三年的房地產(chǎn)價格作出基本 價格 估計 ， 并得出其未來的 價格 趨勢 預測 。 并同其他大城市的房價進行對比分析， 得出婁底市房價處于什 么階段，有多大的調(diào)動空間。最后對婁底市房地產(chǎn)價格及趨勢進行總結，并展望婁底市房地產(chǎn)未來的發(fā)展。 關鍵詞 ：房地產(chǎn)價格 價格估計 價格趨勢 預測 湖南人文科技學院畢業(yè)論文 (設計 ) 2 Analysis of the Future Price of Real Estate Development Trends about LouDi Abstract: The real estate industry as a pillar of the national economy, the healthy development of real estate is key to develop a good economy, and also for the social stability, it’s an important factor in achieving a harmonious society. The price is undoubtedly the most important criteria. The current national housing prices continued to rise, Loudi City is no exception, the house prices grows rapidly in recent years. How to prevent bubbles occur, it is extremely urgent for the healthy development of real estate Loudi, Based on the status of real estate prices in Loudi obtained Loudi the problems of housing prices, bined with Loudi real estate prices in recent years,using the method of moving average and exponential smoothing, estimate the real estate price for the basic price of the Loudi City two or three years, and draw its future price trend forecast. Prices were pared and analyzed with other major cities ,draw a conclusion at what stage of Loudi prices, having how much mobility space. Finally, summarize real estate prices and trends of Loudi City, and prospects for future development of real estate Loudi. Keywords： real estate prices 。 price estimates 。 price trend forecast 湖南人文科技學院畢業(yè)論文 (設計 ) 3 1 論文研究背景 2022年房地產(chǎn)市場迅速回暖，房價一路攀升，為遏 制房價過快上漲的勢頭， 2022年 黨中央、國務院高度重視并出臺了一系列綜合治理的政策，如通過信貸和稅收手段提高投機性需求的成本，加大保障性住房的投入等，從而達到真正保護好居民的基本需求，促進房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。 2022年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了有史以來最為嚴厲的政策調(diào)控，穩(wěn)健的貨幣政策下，無論是上調(diào)存款準備金率、加息還是限購及限貸等政策，都對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生抑制作用，減少了市場上的投資性需求。 2022年年初，更為嚴厲的“新國八條”出臺。一是各城市政府一季度要公布新建住房價格控制目標 。二是逐步擴大住房保障制度覆 蓋面，增加公租房供應 。三是個人購房不足 5年轉手，按銷售收入全額征收營業(yè)稅 。四是購買第二套住房首付款比例不低于 60%。五是今年商品房供地原則上不低于前 2年年均供應量 。六是主要城市擁有兩套及以上住房家庭不得在當?shù)卦儋彿?。七是落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制 。八是引導居民從國情出發(fā)理性消費 。 近幾年來， 隨著政府住房制度的改革，婁底房地產(chǎn)開發(fā)投資呈迅猛發(fā)展之勢，再加上大規(guī)模的舊 城改造為婁底市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推波助瀾，從而住宅供應渠道大大拓寬。一方面，高樓越來越高，房價越來越高，空置率也越來越高；另一方面，居民 買房難問題也越來越突出；如何合理調(diào)控房價 ， 解決居民買房難的矛盾 ， 正是急需解決的問題。對此，我們必須對婁底市房價的變化及發(fā)展趨勢有個清晰的認識。 婁底市房地產(chǎn)面臨的機遇 婁底現(xiàn)面臨更好的發(fā)展機遇。國家實施中部崛起戰(zhàn)略湖南省加快推進“兩型”社會建設和“ 3 + 5 ”城市群建設，必將為婁底的加快發(fā)展提供強大動力，加快對接、融入、服務長株潭步伐，強力推進“ 工業(yè)主導，基礎先行， 項目帶動， 協(xié)調(diào)發(fā)展” 戰(zhàn)略， 婁底的經(jīng)濟必將走出世界性金融危機的陰影，走向穩(wěn)定、快速發(fā)展的明天。 與不少老牌城市相比，婁底這座新 城整體規(guī)劃布局合理、保持了原生態(tài)自然風光、風景秀麗、氣候怡人，整個城市綠樹成蔭，鳥語花香；街道整潔明亮寬敞、秩序井然；樓房高低相間，錯落有致，是全國有名的宜居城市。當前制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要問題是城區(qū)流動人口較少，住房剛性需求不足。 “3+5” 城市群高速環(huán)線通道構筑的一小時城市圈，將促使大量投資者來婁底這個美麗的城市投資創(chuàng)業(yè)、購房安家。 “3+5” 城際干道與婁底獨特的交通區(qū)位優(yōu)勢、優(yōu)美的居住環(huán)境相結合，解決了婁底房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸問題。 論文研究的目的和意義 婁底市 作為湘中新城，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展 ，取 得了顯著的成績，極大地改善了城鄉(xiāng)面貌，改善了人們的居住條件。隨著 湖南省加快推進“兩型”社會建設和“ 3 + 5 ”城市群建設 的建立，婁底市面臨前所未有的發(fā)展機遇。 在經(jīng)濟運行中，風險與機遇并存，新的發(fā)展機遇究竟能為房價帶來多少直接的拉動，房價增長后是否具有市場接納能力，房價增長 是否會出現(xiàn)不合理甚至泡沫現(xiàn)象等問題顯得十分重要，這些問題也是投資者、政府監(jiān)管機構、消費者都一致關心的問題，本文正是從這一角度出發(fā)，力求從數(shù)據(jù)上對這些問題 進行 預測，并能為婁底市房地產(chǎn)價格的讀者提供參考。 湖南人文科技學院畢業(yè)論文 (設計 ) 4 2 婁底市 房地產(chǎn) 價格影響因素及 研究方法 婁底市對房地產(chǎn)研究主要是從婁底市房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量的增長速度、婁底市歷史時間序列數(shù)據(jù)的對比、婁底市不同區(qū) 段 價格之間的對比研究、婁底市高層 建筑多層建筑商品住房均價的對比、供銷狀況、不同型號銷售需求的等方法進行研究，很少有對未來婁底房地產(chǎn)價格的估值和走勢的平穩(wěn)性進行研究，而本文將從這兩方面進行研究。 房地產(chǎn)價格的影響因素 [1] 在市場機制作用下，城市房地產(chǎn)價格主要由住宅的供求關系決定，但又是城市生產(chǎn)與社會經(jīng)濟相關因素共同作用的結果?？偟膩砜?，房地產(chǎn)的價格受到多種因素的影響。 全面而深刻地認識 這些因素不僅有利于正確制定房地產(chǎn)價格，而且有利于搞好房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。 ： 1）土地取得和開發(fā)成本； 2）建筑物建造成本 。3）其他費用：a管理費用； b投資利息； c銷售費用； d銷售稅費； e開發(fā)利潤。 房地產(chǎn)與其他行業(yè)相比，具有建設周期長、投資數(shù)額大、投資風險 高 的特點，因此在企業(yè)開發(fā)與銷售過程中，就會產(chǎn)生較大的費用支出。 ：房地產(chǎn)的供給和需求是影響房地產(chǎn)價格的兩種直接因素，其他因素都是通過影響房地產(chǎn)的供給 與需求來影響房地產(chǎn)價格。當供給一定時，如果需求增加，價格就會上漲；如果需求減少，價格 就會下降。而當需求一定時，若供給增加，價格就會下降；供給減少，價格就會上漲。 房地產(chǎn)市場價格是核心，價格的高低直接影響房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟利益，引起競爭。 市場的供求狀態(tài)變化影響著房地產(chǎn)價格，而價格的變化同樣也影響著市場供求。 價格是市場的反映，如果價格不能反映供需狀況，那么房地產(chǎn)供求矛盾則無法解決。為了穩(wěn)定房價，需要科學分析供需狀況。需求是有層次的，供給方應該看到，在現(xiàn)有政策下，實現(xiàn)供需平衡，穩(wěn)定房價，抑制房價過快上漲。 ：是指房地產(chǎn)本身的個別特性對住宅房地產(chǎn)價格的影響因素，具體來說是指那些反映住 宅房地產(chǎn)本身的實物、權益和區(qū)位狀況的因素。 自身因素根據(jù)土地與建筑物的不同可分為土地自身因素和建筑物自身因素。住宅房地產(chǎn)自身因素的好壞，直接關系到其價格的高低。 土地的自身因素： a 位置； b 地勢、地質(zhì)條件； c 形狀、寬度、深度與面積； d日照、通風、濕度、溫度、自然周期性傷害； e臨街狀態(tài)。 建筑物自身因素： a朝向； b樓層的高低； c建筑物外觀 房地產(chǎn)價格預測方法綜述 價格預測方法關系到結果的精確度。在目前的房地產(chǎn)價格預測研究上有各種不同的預測模型可以選擇，然而無論哪種預測方法，都在結果上有著獨特的傾向。這里將 提到最常用的幾種預測方法： 指數(shù)平滑法， N 時期移動平均法，環(huán)比指數(shù)算數(shù)平均值法等。 N時期移動平均法 [2]： 過去一段時期內(nèi)的觀測具有隨機性，因此，我 們并不能確定在此基礎上所做的預測是否準確。對預測的選擇很重要，它是建立在符合需求的特性以及使用信息 能力的基礎上。 湖南人文科技學院畢業(yè)論文 (設計 ) 5 N時期平均法可以提出隨機變量，并對平均出租率作出可靠的估計。選擇 N個最近時期準確的實測值 tA 和時期