【正文】 南寧奧園洛杉磯組團(tuán)推廣方案 創(chuàng)普策劃南寧奧園項(xiàng)目組 一個(gè)全新組團(tuán)的推出， 一項(xiàng)全新推廣課題開(kāi)啟 ………… 啟 洛杉磯組團(tuán) —— 南寧奧園總規(guī)劃五大組團(tuán)的第三個(gè)組團(tuán)， 為承上啟下的中軸環(huán)節(jié)，極為關(guān)鍵！ 洛杉磯組團(tuán)將以什么樣的姿態(tài)去搶占市場(chǎng)？ 這是我們必須思考的！ 思 路 方 向 第一部分：項(xiàng)目簡(jiǎn)述 第二部分：市場(chǎng)風(fēng)云 第四部分：組團(tuán)定位 第五部分：推廣方向 第六部分：媒介方案 第七部分：形象表現(xiàn) 第三部分：競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目簡(jiǎn)述 第一部分 規(guī)劃用地面積 ㎡ 設(shè)計(jì)用地面積 ㎡ 容積率 建筑占地面積 ㎡ 商業(yè) ㎡ 學(xué)校 10000㎡ 建筑密度 28% 綠化率 30% 居住戶數(shù) 3557戶 居住人口 11382人（ /戶） 汽車車位總數(shù) 1423個(gè)（ /戶） 南寧奧園總體規(guī)劃 項(xiàng)目整體預(yù)熱期 （指廣告第一次出街開(kāi)始 ? 歷時(shí) 9個(gè)月） 雅典組團(tuán)（約 404套） 4個(gè)月， (前期項(xiàng)目預(yù)熱過(guò)程對(duì)其進(jìn)入銷售有一定 促進(jìn)作用 ,所以銷售周期時(shí)間不長(zhǎng)，而且有 100多 T是內(nèi)部指標(biāo) ) 北京組團(tuán) (約 880套 ) 22個(gè)月， （這樣的銷售周期是比較長(zhǎng)的） 洛杉磯組團(tuán)（北區(qū)約 396套） 部分定向團(tuán)購(gòu) 歷程 以上貨量共計(jì)約 1700套，占總貨量 3557套的的約 50%！ 時(shí)間上，除去 20222022年期間項(xiàng)目前期土地、規(guī)劃、報(bào)建時(shí)所花的時(shí)間，僅從 2022年 10月廣告出街的市場(chǎng)營(yíng)銷導(dǎo)入開(kāi)始至今，已經(jīng)三年了。 這三年中， 20222022年是屬于全國(guó)樓市一路高歌時(shí)期，南寧樓市高速發(fā)展階段，一般情況，像這樣的一個(gè)高速發(fā)展期，在南寧市場(chǎng)的普通中端價(jià)位的商品房，中等規(guī)模的項(xiàng)目年消化貨量約 1000T/年左右，大型項(xiàng)目將會(huì)達(dá)到 15002022T/年。 對(duì)于南寧奧園這樣一個(gè)大型規(guī)模的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目 3年時(shí)間消化 1700T，平均下來(lái)每年才消化 600T不到，速度確實(shí)一般 更何況，當(dāng)中還有約 600T屬于定向和內(nèi)部指標(biāo)。 從南寧奧園自入市以來(lái)，由于各方面的因素，造成南寧奧園現(xiàn)階段的狀態(tài)： 品牌形象高度不夠！ 品牌理念向市場(chǎng)傳遞和觸動(dòng)深度、力度不夠！ 南寧奧園的大盤(pán)氣勢(shì)不夠！ 小區(qū)規(guī)劃不夠！ ………… 南寧奧園目前主要是北京組團(tuán)團(tuán)南區(qū)剩余的住宅和商鋪。 住宅 28套，樓中樓 12套， 3房 2廳單位 20套（其中 12套為一樓）； 商鋪以西街為主，共 41間，已銷售 20間，剩余 21間為內(nèi)鋪或兩層 的商鋪，面積在 30~140平方米，奧園商鋪均價(jià) 6500元 /平方米。 南寧奧園現(xiàn)狀 不容樂(lè)觀！ 媒體投放量少，效果不明顯，來(lái)電來(lái)訪量低 …… 項(xiàng)目三年歷程，一直以“運(yùn)動(dòng)”生活貫穿延續(xù)，在推廣傳播的基調(diào)上保持了統(tǒng)一，但是在形式了卻拘于一格，在個(gè)性的調(diào)性上卻突不出個(gè)性的視點(diǎn)，導(dǎo)致了項(xiàng)目的市場(chǎng)形象不溫不火。 洛杉磯組團(tuán)的全新推出，勢(shì)必要做相當(dāng)大的突破，方能打破這種“瞌睡”的局面，力求以全新的著力點(diǎn)，樹(shù)立全新的形象。 俗話說(shuō)：出門(mén)看天氣！ 南寧奧園洛杉磯組團(tuán)的推出更要認(rèn)清市場(chǎng)的風(fēng)云變化。 市場(chǎng)風(fēng)云 第二部分 2022年 9月以來(lái)，隨著雷曼兄弟倒閉、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成金融風(fēng)暴，并迅速波及全球。在此國(guó)際背景下，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)亦不容樂(lè)觀，第三季度 GDP增幅回落至 9%，中央宏觀調(diào)控方針正由“一保一控”轉(zhuǎn)向首先防止經(jīng)濟(jì)快速下滑， 45天內(nèi)連續(xù)三次降息，頻率之高歷史罕見(jiàn)。 11月中央出臺(tái)“ 4萬(wàn)億投資計(jì)劃”，吹響了拯救經(jīng)濟(jì)的號(hào)角。 大勢(shì) 2022房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境之下 ,市場(chǎng)格局發(fā)生了巨大變化 ,無(wú)論是供求關(guān)系 ,還是產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ,都將對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)、消費(fèi)市場(chǎng)產(chǎn)生很大影響，是中國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展 10年之后，第一次面對(duì)如此強(qiáng)樓市寒冬。 當(dāng)樓市寒流襲來(lái) …… 在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂(lè)觀的情況下， 南寧目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)到底如何，未來(lái)一段時(shí)間又會(huì)走向何方？ 這是行內(nèi)人士最為關(guān)心和關(guān)注的話題。 2022年，南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)表情 一是投資繼續(xù)保持增長(zhǎng)， 2022年 110月，南寧市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ，同比增長(zhǎng)%。 二是增速放緩， 增速比上年同期出現(xiàn)較快的回落，各月房地產(chǎn)增速也在逐月放緩，前 10個(gè)月累計(jì)增速比上半年回落 。 三是住宅開(kāi)發(fā)投資占主體， 住宅投資、其他投資、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重分別為 %、 %、 %和 %。 四是商品房施工面積保持增長(zhǎng)， 但是新開(kāi)工面積下降。 2022年 110月，全市商品房施工面積 ，同比增長(zhǎng) %，其中住宅施工面積 ，同比增長(zhǎng) %；辦公樓施工面積 ，同比下降 %；商業(yè)用房施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。同期，全市商品房新開(kāi)工面積 ，同比下降%。 從以上數(shù)據(jù)可以看出， 2022年南寧市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在銷售市場(chǎng)整體回落，銷售低迷的情況下，仍然保持一定的增速。 但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度持續(xù)回落，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也造成了很大的負(fù)面影響。 一方面是由于國(guó)家緊縮性的貨幣政策導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金緊張；另一方面，市場(chǎng)低迷也導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商信心不足，均制約了房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。 價(jià)漲量跌，市場(chǎng)開(kāi)始實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)變 2022年 111月，南寧市商品住宅新增供應(yīng)共 ㎡ ，比去年增長(zhǎng)了 %；商品住宅成交均價(jià)為 4071元 / ㎡ ，同比上漲了 %；商品住宅共備案成交 ㎡ ，與去年同期相比減幅高達(dá) %。 南寧市場(chǎng)新增供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)，成交持續(xù)萎縮，市場(chǎng)存量不斷加大，最終導(dǎo)致市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求特征，商品住宅供求比為 1： ，買賣雙方定價(jià)能力發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)換。 展望 2022，南寧樓市何去何從？ 2022年南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)受兩方面因素的制約和影響。 一方面是利空因素 國(guó)際金融風(fēng)暴繼續(xù)肆虐，經(jīng)濟(jì)下行已成定局，在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)雙重負(fù)面影響下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)必然同步下行。 另一方面是利好因素 國(guó)際方面，主要國(guó)家聯(lián)合救市，有助于抑制金融風(fēng)暴的進(jìn)一步惡化，一定程度上減輕我國(guó)經(jīng)濟(jì)和樓市面臨的外部壓力