【正文】 第 1 頁 共 53： IFJ720101 受控號： 中國建設銀行股份有限公司山東省分行 China Construction Bank Co. Ltd. Shandong Branch 房地產項目評估作業(yè)指導書 編 制： 昝成航 . 審 核： 邵 磊 . 批 準： 范玉慶 . 版 本 號： . 生效日期： 2022 年 6 月 8 日 文件編號 IFJ720101 中國建設銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 2頁 共 53頁 目 錄 修改記錄 .............................................................................. 3 ................................................................................ 4 ................................................................................ 4 .......................................................................... 4 .......................................................................... 4 ................................................................................ 5 .................................................................. 6 組織評估小組 ................................................................. 6 制定評估工作計劃 ............................................................. 6 調查收集有關資料 ............................................................. 6 技術經濟分析 ................................................................... 6 評估報告撰寫和審核 ........................................................... 7 ............................................................................ 7 、相關文件和支持文件 ......................................................... 8 依據文件 ........................................................................ 8 相關文件和支持文件 .............................................................. 8 ................................................................................ 8 附錄一：房地產項目評估要點 ......................................................... 8 附錄二：房地產項目評估（ RFJ72010101） ............................................ 23 附錄三：房地產項目簡要評估報告（ RFJ72010102） .................................... 46 文件編號 IFJ720101 中國建設銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 3頁 共 53頁 修改記錄 序號 修改日期 修改單號 修改人 生效日期 文件編號 IFJ720101 中國建設銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 4頁 共 53頁 本指導書明確了建設銀行山東省分行開展房地產項目評估的操作流程及操作過程中的風險控制點和控制措施，旨在規(guī)范 房地產項目評估工作，防范和化解信貸風險，為房地產開發(fā)貸款提供決策依據的 目的。 本指導書適用于中國建設銀行股份有限公司山東省分行及其所轄各級 分支機構發(fā)放的房地產開發(fā)貸款。 本文件采用 ISO9000： 202《中國建設銀行內部控制體系――框架和要求》、ICMCCBSD中國建設銀行股份有限公司山東省分行內控手冊（ ）和 QMMCCBSD中國建設銀行股份有限公司山東省分行質量手冊（ ）的定義和縮寫，本文件中需補充說明的定義和縮寫如下： 1) 房地產項目評估是指在房地產貸款決策之前，在借款人取得《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》，完成項目立項、策劃、項目可行性研究的基礎上，對借款人的盈利水平、償債能力和擬開發(fā)項目的建 設條件、市場銷售等各種因素進行調查、預測、評價的工作過程。 2) 房地產簡要項目評估是指建設銀行山東省分行對 已授予一般授信額度的客戶或 貸款期限在三年（含）以下、貸款額占項目總投資 50%以下的房地產貸款項目，可進行簡要項目評估。 部門 /崗位 職責 不相容職責 文件編號 IFJ720101 中國建設銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 5頁 共 53頁 部門 /崗位 職責 不相容職責 直接評估人 負責根據項目的評估時間要求，制定工作計劃。 負責調查、收集有關資料。 負責根據調查核實后的數(shù)據資料，對項目的各項技術經濟指標進行分析和論證。 負責對貸款項目當前存在的有關問題進行闡述，并提出建議及解決措施。 負責根據技術經濟 分析結果，撰寫項目評估報告，提出評估結論，就是否發(fā)放貸款、貸款的金額、條件、期限、利率等提出明確的意見。 評估審查人 監(jiān)督直接評估人按照規(guī)定認真進行房地產項目評估工作。 審查房地產項目評估報告、并對其真實性、完整性、準確性負責，并提出決策意見。 評估審定人 審核房地產項目評估報告、對其真實性、完整性、準確性負責，并提出最終 評估結論 。 1) 房地產項目評估應當遵循客觀、公正、科學的原則。 2) 進行評估的房地產項目，必須同時具備以下基本評估條件：符合建設銀行有關信貸業(yè)務管理規(guī)定對借款 人和項目條件的要求；客戶提供的申請材料的質量和數(shù)量符合建設銀行有關規(guī)定。 3) 進行房地產項目評估，應把項目投資與市場預測做為重點，主要測算財務凈現(xiàn)值、內部收益率、貸款償還期等指標。 4) 對已授予一般授信額度的客戶或貸款期限在三年（含）以下、貸款額占項目總投資 50%以下的房地產貸款項目，可進行簡要項目評估。 文件編號 IFJ720101 中國建設銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 6頁 共 53頁 本體系文件的控制活動分為五個階段，包括：組織評估小組、制定評估工作計劃、調查收集有關資料、技術經濟分析和評估報告撰寫和審核。 流程的主要風險是收集文件和資料的不完整和不真實 、 對項目的技術 經濟分析不全面和不準確。針對主要風險的關鍵控制環(huán)節(jié)是：通過實地調查、專家咨詢等方式收集有關資料并進行認真核實，根據核實后的數(shù)據資料認真全面分析項目的各項技術經濟指標。 本流程的輸入為調查收集的資料，流程的供方為評估小組；流程的輸出為形成評估報告，流程的顧客為項目貸款經辦部門。具體的流程描述及控制要求見下表。 階段 流程描述 控制要點 組織評估小組 負責房地產項目評估的部門接到項目評估計劃后，首先要組織評估小組。評估小組由直接評估人組成，應兼具技術、經濟方面業(yè)務能力、熟悉項目行業(yè)、地區(qū)特點 。 制定評估工作計劃 評估小組要根據項目的評估時間要求，制定工作計劃，對評估中的調研工作，落實相關條件、案頭分析和撰寫評估報告等項工作時間作出合理安排。 調查收集有關資料 評估小組要根據批準的評估工作計劃，通過實地調查、專家咨詢、查閱檔案資料等方式，調查收集有關文件、資料和技術經濟數(shù)據，并對有關數(shù)據資料進行核實。 風險點 1收集文件和資料的不完整和不真實 。 風險類型：操作風險 風險級別：高風險 控制目標： 確保收集文件和資料的完整性和真實性 。 控制措施： 通過實地調查、專家咨 詢、查閱檔案資料等方式，調查收集有關文件、資料和技術經濟數(shù)據，并對有關數(shù)據資料進行核實。 控制崗位： 直接評估人員 技術經濟評估小組人員根據調查核實后的數(shù)據資料，